서울동부지방법원 2025타경52443. 광진구 중곡동 신우에코밸리 101동 6층 601호입니다. 감정평가상 용도는 공동주택 중 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현 소유자는 설순욱이며, 2021년 8월 10일 소유권이전 당시 거래가액은 490,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사람은 임차인 노상훈입니다. 주민등록일자는 2021년 8월 11일, 확정일자는 2021년 7월 28일로 등기부상 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 판단됩니다. 보증금은 490,000,000원입니다.

반면 현재 최저가 503,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 가능하다는 산정이 나옵니다. 하지만 1회·2회 유찰로 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 부족한 보증금이 매수인 인수액으로 바뀝니다. 따라서 이 물건은 최저가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 인수금을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심이다

등기부상 말소기준권리와 임차인의 대항력 기준은 구분해야 합니다. 등기부상 말소기준은 2021년 9월 8일 을구 5번 근저당권(이다겸, 채권최고액 34,500,000원)입니다. 그러나 노상훈은 2021년 7월 28일 확정일자를 받고, 2021년 8월 11일 주민등록을 마쳤습니다. 점유개시일도 2021년 8월 10일이므로 자료상 임차인의 대항력 발생 시점은 근저당권 설정일보다 앞섭니다.

임차인 및 점유자 분석

확인되는 보증금 임차인은 노상훈 1명입니다. 별도 주거 점유 1건은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 노상훈 보증금만으로 모든 점유관계가 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.

또 하나 확인할 부분은 을구 5번과 6번 근저당권의 채무자가 김지수로 기재되어 있다는 점입니다. 현 소유자 설순욱과 채무자 명의가 다르므로 담보제공 및 채무관계를 확인할 필요가 있습니다. 두 근저당권과 말소기준권리 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 보증금 미배당 잔액 인수 문제는 별도로 남습니다.

② 가격·실질취득 분석 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다

이 사건은 현재 감정가와 최저매각가가 모두 503,000,000원인 신건입니다. 임차보증금 490,000,000원보다 최저가가 13,000,000원 높습니다. 현재 배당 산정에서는 집행비용을 제외하고도 임차인 보증금 전액을 지급할 수 있어 인수액이 발생하지 않습니다.

하지만 1회 유찰 시 최저가가 402,400,000원으로 내려가고, 2회 유찰 시 321,920,000원이 됩니다. 이때 선순위 임차보증금의 배당 부족분은 매수인이 인수해야 합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.

가격을 평가할 때는 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다. 이 물건의 실질적인 비교 기준은 선순위 보증금과 인수액을 반영한 총취득비용입니다. 별도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴한지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하거나 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)

신건 503,000,000원 기준으로 집행비용 7,430,000원과 임차인 노상훈 보증금 490,000,000원을 먼저 배당하면 5,570,000원이 남습니다. 이 금액은 을구 5번 근저당권에 배당됩니다. 임차인 보증금은 전액 배당되므로 이 가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 중곡역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 중곡역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 토지 서측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 건축선도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 수준과 매각 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 개별 호수의 임대수요와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 노상훈이 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 경고가 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급 금융거래내역, 실제 점유, 주민등록 및 임차권등기 신청자료를 원본으로 대조해야 합니다.
• 임대차 계약 내용 대조. 임차권등기 원문에는 계약일자 2021.06.26 및 2021.10.26, 확정일자 2021.07.28 및 2021.11.25가 병기되어 있습니다. 계약 변경 또는 갱신 경위와 보증금 490,000,000원의 실제 지급관계를 확인해야 합니다. 동일 임차인의 보증금 기재를 별도 보증금으로 임의 합산해서는 안 됩니다.
• 별도 점유자 확인. 매각물건명세서에 별도 주거 점유가 확인됩니다. 전입일과 보증금이 미상인 만큼 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 현장 방문, 전입세대 확인 및 임대차관계 조사가 필요합니다.
• 실질취득가 계산. 신건은 인수 0원 산정이지만 1회 유찰 시 인수 94,024,000원, 2회 유찰 시 173,386,880원입니다. 입찰가는 반드시 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 근저당 채무관계. 을구 5번 및 6번 근저당권의 채무자는 김지수로 기재되어 있고 현재 소유자는 설순욱입니다. 담보제공 관계, 실제 피담보채무 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래허가 관련 기재사항을 관할 행정기관에서 확인하세요. 특히 매수인의 유형과 실제 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 별도 점유자의 실체와 점유 범위를 확인하고, 인도 협의 및 명도 절차를 준비해야 합니다. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 충분히 반영되지 않은 비용도 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 원인서류 및 실제 임대차계약을 상호 대조해야 합니다. 특히 임차인 동일인 경고와 미상 점유자 문제는 입찰 전에 해소해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 인수금은 올라간다”

이 물건은 단순한 다세대주택 경매가 아닙니다. 핵심은 490,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 신건 503,000,000원에서는 임차인 보증금 전액이 배당되는 산정이므로 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 인수액은 94,024,000원, 2회 유찰 시 173,386,880원으로 증가합니다.

결과적으로 최저가가 321,920,000원까지 떨어져도 인수금을 포함한 실질취득액은 495,306,880원입니다. 겉으로 보이는 최저가와 실제 매수인이 부담하는 금액 사이에 큰 차이가 발생합니다. 이 물건에서 유찰은 곧바로 가격 메리트가 되는 것이 아닙니다.

여기에 임차인 노상훈과 경매신청채권자 노상훈의 동일인 경고, 가장임차인 또는 관계인 가능성, 별도 주거 점유자의 전입·보증금 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 이 부분은 단순한 배당 계산만으로 해결할 수 없으며 실제 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.

입지와 교통은 중곡역 인근으로 무난하지만, 다세대주택이라는 용도와 실거래 비교자료 부재를 고려하면 시세상 가격 경쟁력을 인정하기도 어렵습니다. 현재 배당 가정만 보면 신건 인수 0원, 유찰 시에는 약 4억 9,500만원의 실질취득 구조. 결국 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차인의 실체, 보증금 배당 가능성, 별도 점유자 및 최종 실질취득가입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 임차관계 검증 후 가격 판단이 합리적인 접근입니다.