부산지방법원 2026타경5286. 부산광역시 남구 우암동 우암중앙하이츠아파트 105동 20층 2006호, 전용면적 84.5909㎡의 공동주택입니다. 소유자는 이광수 씨로, 2012년 11월 27일 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민은행과 상상인저축은행의 근저당권이 설정됐고, 국민은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

권리의 핵심은 2016년 6월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 상상인저축은행의 근저당권들과 국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 후순위 채권자에게 배당되지 않는 금액이 발생하더라도 그것이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

그러나 권리관계가 비교적 명확하다는 이유만으로 적정 입찰가격까지 확보되는 것은 아닙니다. 이 아파트의 최근 거래가격은 감정가보다 낮고, 최근 시세 추세도 하락 방향입니다. 현재 최저가로 낙찰받는다면 최근 실거래 평균을 웃도는 가격에 취득하는 셈입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 추정, 현장 확인 필요

확인된 임차인은 없습니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역에 보증금이나 대항력을 근거로 매수인이 승계해야 하는 임차인이 나타나지 않았습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 소유자 이광수의 소유권은 확인되지만, 실제 점유자가 소유자인지, 다른 거주자가 있는지는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 110.1% 비싼 신건

우암중앙하이츠아파트는 465세대 규모이며 비교 대상은 전용 84.59~84.99㎡대의 실거래입니다. 확인된 거래는 12건이고 전체 평균은 291,416,666원입니다.

하지만 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월의 11건 평균 290,636,363원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 최근 가격 추세가 -3.1%이기 때문에 과거 거래를 포함한 평균으로 현재 가격을 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.

동일 면적대 거래가격은 260,000,000원~320,000,000원 범위입니다. 최고 거래가격과 현재 최저매각가가 같지만, 최고가 거래만으로 현재 시세를 판단하는 것은 위험합니다.

특히 동일한 전용 84.59㎡, 20층 거래를 보면 2026년 2월에는 320,000,000원, 2025년 11월에는 263,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 동일 층·면적에서도 거래가격 차이가 크므로 해당 호수의 상태와 거래 시점까지 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

최저매각가인 320,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 차감 후 채권자에게 배당되는 금액은 314,720,000원입니다. 채권총액은 384,222,407원으로, 예상 미배당액은 69,502,407원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 국민은행 근저당권의 변경 후 채권최고액은 168,710,000원이므로, 최초 채권최고액 192,500,000원을 적용한 위 배당표는 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원 추정

현재 최저가는 감정가와 같은 320,000,000원입니다. 아래는 현재 회차와 유찰 시의 매각대금·미배당액 비교입니다.

유찰이 진행되면 매각대금은 감소하고 채권자 미배당액은 늘어납니다. 하지만 확인된 후순위 권리의 소멸 구조는 달라지지 않으므로 현재 가정에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

가격 측면에서는 신건 320,000,000원이 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시나리오의 256,000,000원은 최근 평균과 최신 거래가격보다 낮습니다. 따라서 유찰 이후에는 가격 경쟁력이 개선될 가능성이 있습니다. 다만 이는 해당 가격에 실제 매수할 수 있다는 보장이 아니며, 추후 시세와 물건 상태를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 우암동 소재 성지고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내부의 가로망도 정비되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지상 24층 건물 중 20층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 새시 구조입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 아파트 건물 부지로 이용되고 있습니다. 지목은 대지이고 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 일반도로와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역·절대보호구역에도 저촉됩니다.
• 공시지가. 1,377,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와 실제의 차이는 없습니다.
• 환금성. 465세대 단지로 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 260,000,000원부터 320,000,000원까지 분포하고 최근 추세가 -3.1%이므로 단지 내 층·상태별 가격 차이와 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 291,416,666원보다 최근 12개월 평균 290,636,363원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 참고하세요. 하락 추세 -3.1%도 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 신건 고가 입찰 경계. 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.1%입니다. 현재 가격을 할인된 경매가격으로 오인하지 마세요.
• 근저당 변경등기 확인. 국민은행 근저당권은 2021.11.24. 채권최고액이 168,710,000원으로 변경됐습니다. 예상배당의 192,500,000원 적용 근거와 실제 채권액을 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 현장 점유상태, 임대차 여부를 조사해야 합니다.
• 선순위 권리 재점검. 말소기준은 국민은행의 2016.06.28. 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 새로운 권리나 인수조건이 발생했는지 확인하세요.
• 중복 경매개시결정 확인. 상상인저축은행의 2026.03.09. 경매개시결정 외에 한국주택금융공사의 2026.03.12. 경매개시결정도 있습니다. 관련 사건의 진행상황과 매각절차를 확인하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 미납 관리비가 있는지 관리사무소에서 확인하고 낙찰 후 부담 가능성을 검토하세요.
• 현장 상태 확인. 20층 해당 호수의 내부 상태, 누수, 수리 필요 여부, 승강기 및 공용시설 상태를 점검하세요.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원이라는 시나리오를 참고하되 실제 입찰 당시의 거래가격과 매각조건을 다시 비교하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 2016년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸하며 현재 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 확인은 필수입니다.

반면 가격은 명확한 약점입니다. 최저매각가 320,000,000원은 최근 12개월 평균 290,636,363원보다 높고, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 최근 가격 추세마저 -3.1%로 하락하고 있어 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.

채권총액 384,222,407원에 비해 현재 회차 예상배당은 314,720,000원으로, 미배당액 69,502,407원이 발생합니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인의 인수액과 구별됩니다. 또한 배당표에 적용된 국민은행 근저당금액과 변경등기 금액의 차이는 반드시 확인해야 합니다.

종합하면 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 접근해야 할 물건입니다. 특히 신건 최저가가 최근 시세의 110.1%라는 점과 하락 추세를 고려하면 현재 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다. 이후 유찰로 가격이 조정된다면 시세와 점유관계, 실제 인수조건을 다시 검토하는 것이 합리적입니다.