서울동부지방법원 2025타경52465. 서울 광진구 구의동 이편한세상광진그랜드파크 104동 10층 1003호 아파트입니다. 현재 소유자는 원병훈이며, 등기상 신탁재산 처분에 따른 소유권이전이 확인됩니다. 소유권 이전 당시 거래가액은 1,144,500,000원으로 기재되어 있습니다.

이 사건의 권리관계는 근저당권 2건과 가압류 1건이 핵심입니다. 2022년 3월 24일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2022년 8월 19일 설정된 자산운용현 근저당권과 2024년 3월 26일 설정된 가압류는 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 해당 권리들이 소멸하는 구조이므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 배당과 취득가격은 구분해야 합니다. 신건 매각가 20억 3,900만원을 가정하면 선순위 근저당권은 전액 배당되지만, 후순위 근저당권과 가압류는 상당액을 회수하지 못합니다. 이때 채권자의 미회수액이 매수인에게 자동으로 넘어가는 것은 아닙니다. 매수인이 실제 부담할 권리와 채권자들의 배당 부족분을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하는 후순위 권리

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 접수일은 2022년 3월 24일이며 채권최고액은 935,000,000원입니다.

이후 2022년 8월 19일 을구 2번으로 자산운용현의 근저당권이 설정되었습니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 말소기준권리보다 후순위입니다. 2024년 3월 26일 갑구 4번으로 접수된 이케이디제이차주식회사의 가압류는 청구금액 2,000,000,000원으로, 이 역시 후순위입니다.

2022년 1월 13일 한국자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 이후 신탁등기 말소와 원병훈 명의의 소유권이전이 등기되어 있습니다. 현재 소유권과 신탁등기 말소 여부를 확인한 상태에서, 매각으로 소멸하는 권리와 이미 정리된 등기사항을 구분해야 합니다.

② 임차인 및 점유 — 확인된 임차인 없음

다만 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 거주자와 점유자를 확인하기 전까지 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 고가 아파트인 만큼 입찰 전 전입세대 열람, 현황조사서, 관리사무소 확인을 통해 점유자와 실제 임대차관계를 재확인하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,039,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1%인 22,790,000원으로 추정했습니다. 근저당권은 등기상 채권최고액을 기준으로 배당을 계산했습니다. 당해세 등 별도 우선채권은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 확정채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 회수 변화

유찰 시나리오에서 확인할 점은 가격 하락에 따른 채권 회수액의 변화입니다. 현재 신건에서 채권 미배당액은 2,118,790,000원이지만, 1회 유찰 시 2,522,512,000원, 2회 유찰 시 2,845,489,600원으로 증가합니다.

반대로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 즉, 유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 그만큼 미배당 채권이 늘어나는 것이지, 그 부족분이 매수인에게 추가로 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 입찰가격은 시세, 취득세, 금융비용, 관리비 및 점유 상태를 함께 반영해 결정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 서울구의초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 어린이대공원역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 18층 건물 중 10층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 화재탐지시설 및 승강기가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 토지로 아파트 부지에 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 도로 저촉, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항은 실제 입찰 및 거래 시점의 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 내부 상태와 실제 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 광진구 구의동 아파트라는 입지적 요소는 있으나, 이 물건의 실제 거래가격과 유사 면적·층 거래 표본을 별도로 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 최저가 2,039,000,000원은 감정가의 100%인 신건입니다. 동일 단지 최근 실거래와 유사층 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 결정하세요. 감정가가 곧 시장가격이라는 가정은 금물입니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.03.24 신한은행 근저당권이 기준입니다. 자산운용현 근저당권과 이케이디제이차주식회사 가압류의 후순위 여부 및 매각에 따른 소멸 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
• 신탁등기 확인. 과거 한국자산신탁 명의의 신탁등기가 있었고 이후 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 신탁원부 및 소유권이전 경위를 원본 등기부와 대조해 현재 권리관계를 확인하세요.
• 점유·명도. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 현장 방문을 통해 소유자 또는 제3자 점유 여부를 파악하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 장기 체납관리비를 확인하고, 공용부분 부담 여부와 금액을 구분하세요.
• 토지거래허가. 아파트 관련 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재되어 있으므로 매각기일 및 실제 거래 시점의 지정 범위, 허가대상자, 허가요건을 관할 구청에 확인하세요.
• 취득 부대비용. 취득세, 법무비, 명도비용, 금융비용, 수리비 등을 낙찰가와 별도로 계산하세요. 매수인 인수액 0원은 취득 부대비용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 배당표 검증. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 등 우선채권에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격 검증은 별개다”

서울동부지방법원 2025타경52465는 등기상 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 2022년 3월 24일 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 신건 최저매각가는 20억 3,900만원으로 상당한 자금이 필요합니다. 예상배당에서는 채권자 미배당액이 21억 1,879만원 발생하지만, 이는 매수인이 부담할 금액이 아닙니다. 채권 회수 부족과 매수인 권리 인수는 반드시 구분해야 합니다.

가장 중요한 판단은 가격입니다. 동일 단지 실거래 비교가 확인되지 않은 상황에서는 감정가가 적정한지, 시장보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 여기에 실제 점유관계와 토지거래허가 적용 여부도 확인해야 합니다.

권리는 인수 0원으로 긍정적, 가격은 검증 전까지 보류. 이 물건은 권리상 안전하다는 이유만으로 신건 가격에 응찰할 것이 아니라, 최신 실거래와 실제 점유 상태를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 하는 고가 아파트 경매입니다.