부산지방법원 2026타경5294. 부산 수영구 광안동 석천유토피아 주건축물제1동 2층 201호, 전용면적 20.47㎡의 다세대주택(도시형 원룸형)입니다. 2014년 5월 23일 권도준 씨 앞으로 소유권이 이전됐으며, 당시 거래가액은 1억 1,200만원입니다. 같은 날 사상중앙새마을금고의 채권최고액 8,970만원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 삼성카드와 신한카드의 가압류가 각각 설정됐고, 2026년 2월 사상중앙새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 기준 근저당권보다 늦게 설정된 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 이 물건은 권리관계만 보고 안심하기 어렵습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 소유자 파산선고도 등기되어 있습니다. 여기에 근저당권의 채권양도·이전등기까지 확인됩니다. 임대차·점유관계, 담보권 승계, 파산절차를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸, 임대차는 확인 필요

말소기준은 2014년 5월 23일 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 89,700,000원이며, 해당 근저당권을 기준으로 이후 설정된 삼성카드·신한카드 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

배당 추정자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 확인된 등기상 권리와 현재 파악된 임차인 내역을 기준으로 한 결과입니다. 그러나 임대관계가 미상인 상태에서는 실제 점유자가 존재하는지, 보증금이 있는 임대차가 있는지에 따라 명도와 권리분석의 전제가 달라질 수 있습니다.

특히 보증금과 확정일자, 전입일이 확인되지 않은 점유자가 발견되면 대항력 여부를 단정해서는 안 됩니다. 점유 개시일과 주민등록 전입일, 확정일자, 실제 보증금 및 배당요구 여부를 각각 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

석천유토피아는 2013년 12월 31일 준공된 18세대 규모의 건물입니다. 대상 물건의 비교 기준 면적은 20.47㎡입니다. 다만 아래 거래들은 23.05㎡부터 39.92㎡까지로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 같은 건물의 거래 흐름을 파악하는 참고자료로 활용하되, 대상 호수의 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.

가격 판단에서는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 54,666,666원이고, 최신 거래 기준값은 50,000,000원입니다.

현재 최저매각가 54,800,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%입니다. 평균보다 약 133,334원 높으며, 최신 거래 5,000만원보다는 480만원 높은 가격입니다. 최신 거래 대비로는 약 109.6%입니다.

더욱 주의할 부분은 최근 거래와 과거 거래 사이의 가격 추세입니다. 최근 거래 추세 지표가 -23.9%로 하락 방향입니다. 과거 거래가격을 기준으로 현재 감정가를 평가하거나, 단순히 건물 전체 평균과 비교해 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,800,000원 가정)

매각대금 5,480만원에서 집행비용 약 138만원을 공제하면 53,413,600원이 남습니다. 배당 추정에서는 이 금액 전부가 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 카드사 가압류에는 배당되지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 법원 확정 배당표에 따라 달라집니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당은 더 커진다

현재 회차에서 매각가가 5,480만원이라면 근저당권에 53,413,600원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 유찰로 최저매각가격이 내려가면 집행비용을 제외한 배당재원이 줄어들고, 후순위 채권뿐 아니라 근저당권의 미배당액도 커집니다.

각 시나리오는 제시된 매각가와 집행비용 추정치를 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위·채권액·집행비용 및 배당액은 매각 시점의 법원 확정자료에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 광안역 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 부산도시철도 2호선 광안역과 인근 시내버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 대체로 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 30m 내외의 왕복 6차선 수영로와 접합니다. 도로 접근성이 확보된 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물의 2층 물건입니다. 외벽은 치장석 및 스톤코트 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지 등 마감으로 추정됩니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 공동현관기, 타워주차장 및 가스난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 330.9㎡, 지목은 대, 일반상업지역입니다. 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m·최고높이 155m), 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,886,000원/㎡입니다.
• 건물 규모. 석천유토피아는 18세대 규모이며 2013년 12월 31일 준공된 건물입니다. 대단지 공동주택과 같은 거래 표본을 기대하기 어려우므로 개별 호수의 매수수요와 환금성을 보수적으로 확인해야 합니다.
• 이용상태. 공동주택(다세대·도시형 원룸형)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
• 가격 비교의 한계. 대상 면적 20.47㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않습니다. 같은 건물 거래라는 이유만으로 면적 차이와 층별 차이를 무시해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 전입일 및 확정일자를 반드시 확인하세요. 확인되지 않은 점유자를 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
• 근저당권 이전 확인. 2026년 8월 31일 근저당권이 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 신청채권자 사상중앙새마을금고와 현재 근저당권자의 관계, 채권양도 및 승계 사실을 확인하세요.
• 채권계산서 확인. 신청채권 청구액 49,930,000원과 배당모형상 근저당 예상배당 53,413,600원이 다릅니다. 채권원금·이자·비용, 채권양도 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 파산절차 확인. 부산회생법원 2025하단101965 파산선고 등기가 있습니다. 파산관재인 선임 여부와 경매 진행의 법적 관계, 매각 및 배당절차 관련 사항을 법원 기록으로 확인하세요.
• 시세 검증. 최저가 5,480만원은 최근 12개월 평균 5,466만원의 100.2%이며 최신 거래 5,000만원보다 높습니다. 최근 추세 -23.9%를 고려하고, 대상 20.47㎡와 유사한 면적·층의 거래를 별도로 확보하세요.
• 소규모 건물의 환금성. 18세대 규모의 도시형 원룸형 건물입니다. 거래량과 실제 매수수요, 관리상태 및 향후 임대수요를 별도로 점검하세요.
• 관리비·현장 상태. 관리사무소를 통해 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 내부 상태·설비·누수 및 타워주차장 이용조건도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 파산 관련 법원 기록 및 실제 임대차 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 입찰 안전·가격 메리트”

부산 2026타경5294는 권리 구조만 보면 말소기준 근저당권 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 임차인도 없어 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 5,463만원 넘게 미배당된다는 사실만으로 매수인이 이를 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 임대관계 미상이라는 점은 별개의 문제입니다. 실제 점유자가 있는지, 확인되지 않은 임대차가 있는지에 따라 명도와 인수위험 판단은 달라질 수 있습니다. 또한 소유자 파산선고와 근저당권 이전등기까지 있어 법원 기록과 채권 승계관계를 확인해야 합니다.

가격도 신중해야 합니다. 최저가 5,480만원은 최근 12개월 평균 5,466만원의 100.2%이고 최신 거래 5,000만원보다 높습니다. 거래 추세는 -23.9% 하락이며, 비교거래 면적도 대상 물건과 일치하지 않습니다. 따라서 신건 가격에 시세상 이점이 있다고 보기 어렵습니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원 추정, 점유·임대차 확인 필요, 가격 메리트 부족입니다. 광안역 인근이라는 입지와 교통 여건은 장점이지만, 그것만으로 신건 입찰을 정당화할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 임대차·파산·담보권 승계를 먼저 검증하고, 동일면적 거래를 기준으로 적정 매입가격을 다시 산정하는 것입니다.