서울동부지방법원 2025타경52473. 서울 송파구 오금동 한흥빌라 6층 601호, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 건영종합개발주식회사이고, 강제경매 신청채권자는 김관우입니다. 채권자가 2024.12.31 가압류를 설정한 뒤 이를 본압류로 이행해 경매를 신청한 구조입니다. 현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않으며, 후순위 가압류와 일부 압류는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 것으로 정리됩니다.

하지만 권리분석에서 절대 놓치면 안 되는 예외가 있습니다. 임차인 엄덕환 씨의 전입일은 2024.05.07이고, 말소기준권리인 김관우 가압류 접수일은 2024.12.31입니다. 즉 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입한 선순위 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서상 보증금은 확인되지 않고 확정일자도 미상입니다. 이 상태에서 매수인 인수액을 0원이라고 단정하는 것은 위험합니다.

가격도 별도의 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 5억 8,900만원인데, 확인된 유일한 동일 면적 거래는 2024년 10월 4억원입니다. 최저가가 해당 거래금액의 147.2%에 해당합니다. 거래 표본이 한 건이고 거래시점도 오래되어 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 현재 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 진짜 변수는 선순위 임차인

등기상 최초 소유권보존 당시에는 9명의 공유자가 각 9분의 1 지분을 보유했습니다. 2020.04.29 대물변제로 건영종합개발주식회사가 공유자 전원의 지분을 이전받아 단독소유자가 됐습니다. 같은 날 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 설정됐으나 2020.05.29 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다.

2020.03.04 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 2,496,000,000원이었으나 2020.04.29 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않습니다. 2024.08.12 설정된 하나카드 가압류도 2024.10.22 해제돼 이미 말소된 상태입니다.

이후 2024.12.31 김관우의 가압류가 설정됐습니다. 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 최만진·황의주·김용·주식회사연성건설·근로복지공단·임정재 등의 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 신용보증기금의 855,000,000원 가압류 역시 기준권리 이후에 설정된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수 위험을 먼저 계산해야 한다

이 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부와 실제 배당 가능액은 판단할 수 없습니다. 배당요구를 2026.01.23에 신청했다는 사실만으로 임차인의 대항력이나 보증금 인수 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

입찰 전 반드시 확인할 사항은 다음과 같습니다.

• 임대차계약서 원본. 실제 보증금, 차임, 계약기간, 갱신 여부 및 확정일자 확인.
• 전입세대 확인. 2024.05.07 전입 사실과 현재 점유 상태 및 실제 임차인 일치 여부 확인.
• 배당요구 내역. 2026.01.23 배당요구서에 기재된 보증금과 배당요구 범위 확인.
• 매각물건명세서. 임차인의 보증금, 배당요구, 매수인 인수 관련 기재사항을 최신 원본으로 재확인.
• 미배당 보증금. 실제 배당 예상액을 계산해 매수인이 인수할 잔액을 확정.

③ 시세 비교 — 신건 5.89억은 확인 거래보다 높다

한흥빌라는 13세대 규모이며, 비교 기준면적은 54.22㎡입니다. 확인된 거래는 2024.10의 54.22㎡, 5층 거래 1건으로 거래금액은 400,000,000원입니다.

최저가 589,000,000원은 확인된 거래 400,000,000원보다 189,000,000원 높습니다. 확인 거래 대비 최저가 비율은 147.2%입니다. 낙찰가만 놓고 보더라도 확인된 거래가격보다 높은 수준입니다.

특히 이 물건은 6층이고 비교 거래는 5층입니다. 층별 차이와 내부 상태, 향, 임대차 조건을 별도로 확인해야 합니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실제 취득원가는 최저가보다 높아질 수 있습니다. 최저가와 실거래를 단순 비교해 가격 메리트를 주장할 수 없는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 589,000,000원 가정)

신건 589,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 약 8,290,000원을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 580,710,000원입니다. 채권자 총 청구액 1,182,714,510원 중 580,710,000원이 배당되고, 미배당 채권은 602,004,510원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 별도

위 금액은 회차별 매각대금과 채권자 배당 시뮬레이션입니다. 1회 유찰 시 최저가는 471,200,000원, 2회 유찰 시 376,960,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 금액은 임차인의 보증금 미배당분을 반영한 실질취득액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 오금동 소재 오주중학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 8미터 내외, 남서측 약 4미터 내외 도로에 접합니다. 토지는 사다리형 평지이고 도로접면은 소로각지입니다.
• 토지. 토지면적 313.2㎡, 공시지가 5,448,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가서에는 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25와 아파트 용도 한정 지정기간 2025.10.01~2026.12.31이 기재돼 있습니다. 본건은 다세대이므로 취득 주체·용도 및 거래일 기준 실제 적용 여부를 관할에 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 13세대 규모의 다세대주택이며 확인된 비교 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적어 가격 형성 및 매도 가능성을 판단하기 어렵고, 임차인 보증금 문제까지 해결해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 엄덕환 씨의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 배당요구 금액을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 임차인 미배당 보증금 인수액을 더해 총취득원가를 산출하세요. 낙찰가만 기준으로 수익률을 계산하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다.
• 배당표 재검증. 김관우 등 후순위 채권자 배당액뿐 아니라 선순위 임차인의 배당 가능액과 매수인 인수 잔액을 함께 계산해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 2024.10 거래 400,000,000원은 확인된 유일 거래입니다. 실제 최신 거래와 현재 매물, 6층 물건의 내부 상태 및 층별 가격 차이를 추가 확인하세요.
• 소유자·점유자 확인. 등기상 소유자는 건영종합개발주식회사이고 임차인 점유가 확인됩니다. 실제 점유자, 임대차관계 및 인도 가능성을 조사하세요.
• 명도 위험. 대항력 임차인의 보증금이 미배당 상태로 남으면 단순한 명도 협의가 아니라 임차권 및 보증금 인수 문제로 이어질 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 각종 공과금 정산 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료와 최신 배당요구 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 가압류보다 남을 수 있는 임차보증금이 중요하다”

이 사건은 등기상 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리는 2024.12.31 김관우 가압류지만, 임차인 엄덕환 씨의 전입일은 그보다 앞선 2024.05.07입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

더구나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 배당되거나 매수인 인수액이 사라진다고 볼 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원이라는 수치도 임차인 보증금 문제가 해결됐다는 의미가 아닙니다.

가격 측면에서도 감정가 5.89억원은 확인된 유일 거래 4억원의 147.2%입니다. 다만 비교 거래가 2024.10 한 건뿐이므로 현재 시세를 단정할 수 없고, 실질취득액은 임차보증금이 확인돼야 계산할 수 있습니다.