서울동부지방법원 2025타경52476. 서울특별시 송파구 방이동 203-3, 양재대로71길 13-9에 위치한 6층 602호 다세대주택입니다. 전용면적은 18.45㎡이며, 이희정 소유 부동산에 대해 이서령이 청구금액 170,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2024.04.09 송파구 압류입니다. 그보다 앞선 2021.01.14에 주민등록과 점유가 시작된 임차인 이서령은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기는 2025.12.31에 이루어졌으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금 인수의무가 없어지는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 203-3, 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 송파구 양재대로71길 13-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 18.45㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 |
| 사용승인일 | 2016.01.14 |
| 소유자 | 이희정 (2020.01.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 246,749,000원 / 246,749,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이서령 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.09 송파구 압류 (갑구 4번) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
과거 영등포농업협동조합 근저당권과 조관식 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2021.04.05 박소연의 가처분도 2026.10.12 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 집중할 부분은 송파구 압류에 따른 조세 배당관계, 이서령의 대항력과 우선변제, 그리고 실제 배당 결과입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 170,000,000원
실제 임차인은 이서령 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 중복 집계된 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
이서령 6층 602호 18.45㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.01.14 확정 2020.12.07 배당요구 2025.12.31 |
170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 |
이 문구가 권리분석의 핵심입니다. 매각대금에서 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되면 그 임차인에 대한 인수액은 0원이지만, 전액 배당되지 않으면 잔여 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 55.3%라는 숫자의 함정
파크하우스의 참고 실거래 평균은 398,833,333원(6건)이고, 최근 12개월 평균으로 분류된 가격은 446,500,000원(2건)입니다. 최신 거래는 2026.01, 550,000,000원이며, 최근·과거 비교 추세는 +19.1%로 제시됩니다.
그러나 본건의 전용면적은 18.45㎡인 반면, 참고 거래의 면적은 28.79~45.05㎡입니다. 본건과 전용면적이 일치하는 거래가 없으므로 전체 평균이나 최근 평균을 602호의 직접적인 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.05㎡ | 2층 | 550,000,000원 |
| 2025.03 | 34.92㎡ | 3층 | 343,000,000원 |
| 2023.03 | 45.05㎡ | 2층 | 360,000,000원 |
| 2022.08 | 34.92㎡ | 2층 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 28.79㎡ | 4층 | 360,000,000원 |
| 2022.03 | 45.05㎡ | 3층 | 455,000,000원 |
| 전체 평균 | 상이 | 6건 | 398,833,333원 |
| 최근 12개월 평균(제시값) | 상이 | 2건 | 446,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 246,749,000원 가정)
아래는 제공된 배당 시뮬레이션의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 임차보증금 우선변제와 강제경매 신청채권 배당이 동일인 이서령에게 각각 계상되어 있어, 실제 독립 채권인지 또는 중복 계상인지 확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,254,486원 |
| 1. 임차인 이서령 · 보증금 우선변제 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 이서령 · 강제경매 신청채권 관련 | 170,000,000원 | 72,494,514원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 246,749,000원 |
표의 배당금 합계는 매각가와 일치하지만, 동일인의 임차보증금과 신청채권이 별도 배당된 구조입니다. 이는 확정 배당표가 아니며 중복 채권 여부를 검증해야 합니다. 또한 송파구 압류에 따른 조세채권 및 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수액 — 유찰되어도 취득비용은 함께 따져야 한다
대항력 임차인의 보증금은 170,000,000원입니다. 매각대금이 이 금액보다 낮아질 경우 보증금 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저매각가가 내려가는 것과 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 246,749,000원 | 0원 | 246,749,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 197,399,200원 | 0원 | 197,399,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 157,919,360원 | 15,091,511원 | 173,010,871원 |
즉 매각가가 보증금 아래로 내려가면, 낙찰가 하락분을 미배당 보증금 인수액이 상당 부분 상쇄하여 실질취득비용이 보증금 170,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 이 시나리오에서는 집행비용 등을 반영해 보증금보다 약간 높은 실질취득액이 산출됩니다. 해당 금액은 배당 가정에 따른 추정치이며 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.
시세 비교 역시 2회 유찰 시의 최저가 157,919,360원이 아니라 인수를 포함한 173,010,871원을 기준으로 해야 합니다. 다만 본건과 동일 면적의 신뢰할 만한 거래가격이 없어 이 금액을 실제 시세보다 저렴하다고 판정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파구 방이동 방산중학교 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.01.14 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택입니다. 승강기, 도시가스, 난방 및 기본 위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 위치하며, 토지면적은 203.7㎡, 공시지가는 6,646,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 본건의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 참고 단지는 총 10세대 규모이며, 본건과 같은 18.45㎡ 면적의 실거래가 확인되지 않아 매각 시 예상가격과 거래기간의 불확실성이 있습니다.
⑦ 위반건축물 — 반드시 현장 확인
옥상 판넬·경량구조 주거공간 22.9㎡에 관한 일부해제 기록도 존재합니다. 따라서 현재 남아 있는 위반사항, 제시외 건물의 실제 상태, 원상복구 및 이행강제금 발생 가능성을 확인해야 합니다.
감정평가의 일반적인 공부와의 차이 항목에는 차이가 없다고 기재돼 있지만, 별도로 확인되는 위반건축물 및 제시외 건물 내용까지 문제가 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 공부상 면적과 감정평가 목측 면적이 다른 부분은 현장과 건축물대장을 대조해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. 이서령의 임대차계약서, 주민등록, 점유개시, 확정일자 및 실제 보증금 지급내역을 대조하세요.
- 인수조건. 매각물건명세서상 미배당 임차보증금 인수 문구와 실제 배당 가능액을 확인하세요.
- 배당 중복. 임차인과 신청채권자가 동일인인 점을 고려해 임차보증금과 신청채권이 독립된 채권인지 확인하세요.
- 조세채권. 송파구 압류의 체납세금 성격과 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 위반건축물. 602호 제시외 공간의 실측 면적, 위반상태, 시정 여부 및 관련 비용을 확인하세요.
- 시세 재검증. 본건과 유사한 18.45㎡ 면적의 매매사례를 확보하고 층·상태·제시외 공간을 반영하세요.
- 대출 가능성. 위반건축물 표기와 선순위 임차권이 담보대출 조건에 미치는 영향을 금융기관에 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기 이후의 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 중요한 것은 실제 인수액”
서울동부지방법원 2025타경52476은 겉으로 보면 최저가 246,749,000원의 송파구 다세대주택입니다. 참고 실거래 평균과 비교한 55.3%라는 숫자는 관심을 끌지만, 서로 다른 전용면적을 비교한 비율이므로 실제 할인율로 인정하기 어렵습니다.
권리상으로는 이서령의 170,000,000원 대항력 임차보증금이 중요합니다. 신건 배당 가정에서는 인수액 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 15,091,511원의 보증금 인수가 발생해 실질취득 추정액이 173,010,871원이 됩니다. 더 낮은 낙찰가만 보고 매수비용이 크게 줄었다고 판단해서는 안 됩니다.
여기에 위반건축물 표기와 제시외 건물, 동일인 관련 배당의 중복 가능성까지 존재합니다. 현재로서는 가격상 유리함이 입증됐다고 보기 어려우며, 선순위 임차보증금의 배당·인수 관계와 건축물의 적법성을 확인한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
종합 판단: 권리·건축 리스크 주의, 가격 메리트 미확정 — C등급.
