서울동부지방법원 2025타경52515. 서울 강동구 길동 강동와이시티 18층 1805호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형이며, 전용면적은 13.97㎡입니다. 현재 소유자는 정갑술 씨이고, 한국주택금융공사가 194,209,349원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

등기부에서 가장 먼저 살펴봐야 할 권리는 을구 3번 박소영 씨의 주택임차권입니다. 임차인은 2022년 6월 20일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다. 임차권등기는 2024년 6월 21일에 접수됐습니다. 그 이후인 2024년 8월 28일 서울특별시 압류가 말소기준권리로 확인됩니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않고 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.

현재 최저가 1억 2,400만원으로 낙찰받더라도 임차보증금 1억 7,000만원 중 약 4,854만원이 남습니다. 결국 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득금액은 약 1억 7,254만원입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나므로 총취득비용은 약 1억 7,200만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

핵심은 을구 3번 임차권등기입니다. 2024년 6월 21일 접수된 박소영 씨의 임차권등기는 말소기준권리인 2024년 8월 28일 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 전입·점유일 역시 2022년 6월 20일이므로 대항력이 인정되는 임차인입니다.

2014년 2월 27일 설정된 하나은행 근저당권은 채권최고액 93,240,000원이지만, 2017년 4월 14일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보아서는 안 됩니다. 과거 2022년 대구신용보증재단의 강제경매개시결정도 이후 취소·말소됐습니다.

현재 말소기준권리인 서울특별시 압류 이후에는 북구(울산광역시) 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 반면 선순위 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 7,000만원, 인수위험 확정

실제 임차인은 1명입니다. 박소영 씨는 보증금 170,000,000원으로 임대차계약을 체결했고, 확정일자와 전입·점유 요건을 갖췄습니다. 배당요구도 2024년 6월 21일에 완료했습니다.

이 임차인은 단순히 우선변제권만 가진 후순위 임차인이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했고 임차권등기까지 마쳤기 때문에 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다. 대항력 포기나 임차권등기 말소에 관한 확약을 전제로 인수액을 0원으로 처리할 근거도 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 보라

비교 대상은 강동와이시티의 동일 면적 13.97㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 120,750,000원이지만, 2022년의 1억 7,000만원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 최근 거래와 최신 거래를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.

최저매각가 124,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 124.8%입니다. 그런데 이 물건은 대항력 임차보증금의 미배당액을 인수해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득금액은 172,536,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 약 173.7%, 최신 거래 98,000,000원 대비 약 176.1%에 달합니다.

즉, 표면적인 낙찰가 1억 2,400만원과 실제 취득원가 1억 7,253만원은 전혀 다른 숫자입니다. 가격 메리트를 판단할 때는 반드시 임차보증금 인수액을 합산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

매각대금 124,000,000원에서 집행비용 추정액 2,536,000원을 차감하면 배당 가능한 금액은 121,464,000원입니다. 이 금액이 선순위 임차인 박소영 씨에게 배당되더라도 보증금 170,000,000원 중 48,536,000원이 미회수 상태로 남습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

이 물건은 유찰이 진행될수록 임차인 배당액이 줄어들고 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 최저매각가가 낮아지는 것만으로 매수인에게 실질적인 가격 메리트가 생기지 않습니다.

제시된 배당 시나리오를 보면 신건의 실질취득금액은 172,536,000원, 1회 유찰 시 172,185,600원, 2회 유찰 시 171,828,480원입니다. 집행비용을 매각가의 약 2%로 추정한 계산이므로 정확히 동일하지는 않지만, 세 시나리오 모두 약 1억 7,200만원 수준입니다.

⑥ 추가 배당 위험 — 세금 압류 3건

등기부에는 서울특별시, 북구(울산광역시), 국민건강보험공단 등의 압류가 확인됩니다. 배당 분석상 국세·지방세 압류 3건이 별도 위험요인으로 제시되어 있습니다.

한국주택금융공사의 청구금액은 194,209,349원이지만 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액 외에도 조세채권의 우선순위에 따라 실제 정산액이 변동될 수 있으므로, 예상 인수액 48,536,000원을 확정된 최종 금액으로 단정해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재해 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 길동역 및 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 사용승인일은 2014.01.28입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 전용면적은 13.97㎡로 소형 주거상품입니다. 다만 폐문·시건장치 등으로 내부를 정확히 확인하지 못했으므로 실제 이용상태와 내부구조는 재확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역에도 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐습니다. 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 강동와이시티는 216세대이며 동일 면적 거래는 총 12건 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균은 99,333,333원이고 최신 거래는 98,000,000원으로, 과거 고가 거래에 비해 가격이 낮아졌습니다. 최근 거래 추세 -22.3%는 환금성 판단에서 주의해야 할 요소입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 우선 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 124,000,000원에 임차보증금 인수 예상액 48,536,000원을 더한 172,536,000원이 출발점입니다. 감정가나 최저가만으로 투자성을 판단하지 마세요.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 박소영 임차권등기의 접수일 2024.06.21과 말소기준 압류일 2024.08.28을 대조하고, 전입·점유 및 확정일자 요건을 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 및 인수액 확인. 보증금 170,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다. 임차권 말소와 관련된 별도 합의가 있는지도 확인하세요.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 실제 점유 및 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐습니다. 현재 점유자, 임차인 퇴거 여부, 내부 상태 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 최근 거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.06의 98,000,000원입니다. 실제 입찰 전 새로운 거래가 있는지 확인하고, 최근 12개월 평균 99,333,333원을 기준으로 실질취득금액을 비교하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 및 군사·비행안전 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1억 2,400만원짜리가 아니다”

이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실질취득금액 사이의 차이입니다. 신건 최저가는 124,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 박소영 씨의 보증금 170,000,000원 중 48,536,000원이 배당되지 않을 것으로 예상됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득금액은 172,536,000원입니다.

더욱이 최근 12개월 평균 거래는 99,333,333원, 최신 거래는 98,000,000원이며 시장 추세도 -22.3%입니다. 실질취득금액이 최근 거래 수준을 크게 웃도는 상황에서 유찰을 기다린다고 해결되는 구조도 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 그만큼 임차보증금 인수액이 늘어나기 때문입니다.

여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 내부 확인 제한, 임차권등기 및 명도 문제까지 남아 있습니다. 권리 인수위험과 가격 부담이 동시에 존재하는 물건입니다. 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는다는 사실만으로 투자성이 확보되지 않습니다.

최종 판단: 신건 입찰 보류, 실질취득금액 기준으로 재검토가 필요합니다. 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 포함한 총취득원가가 승부를 결정합니다.