부산지방법원 2026타경5311. 부산 기장군 정관읍 모전리 이지더원아파트 113동 203호입니다. 전용면적은 약 59.88㎡, 2011년 준공된 978세대 단지입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 168,000,000원. 같은 면적대 아파트의 최근 실거래 평균이 177,083,333원이므로 겉으로는 시세보다 저렴해 보입니다.

그러나 핵심은 등기부의 을구 6번 주택임차권입니다. 임차인 한보아는 2021년 12월 29일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 11월 13일 보증금 200,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2026년 3월 9일이므로, 이 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다.

임차인에게 우선배당이 이루어지더라도 보증금이 모두 회수되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 이 사건은 최저매각가와 실질취득금액을 반드시 분리해서 판단해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다

과거 하나은행·동래농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 산와대부주식회사와 신용보증기금의 가압류, 기장군의 압류도 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 결정적인 것은 이 과거 채권들이 아니라 한보아의 선순위 임차권과 후순위 강제경매개시결정의 순서입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 있음

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 다만 임차인으로 확인되는 사람은 한보아 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 실거주 임차인으로 계산하거나 보증금 200,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 신청채권과 임차보증금은 배당표에서 각각 구분합니다.

③ 시세 비교 — 1.68억은 싸지만, 2.03억은 비싸다

이지더원아파트는 978세대 규모로, 대상 면적은 약 59.88㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건의 평균은 177,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 184,000,000원입니다.

실거래 최저는 165,000,000원, 최고는 184,000,000원입니다. 신건 최저매각가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.9%입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 입찰가격만 비교한 수치입니다.

이 실질취득금액은 최근 실거래 평균 177,083,333원뿐 아니라 최신 거래가 184,000,000원보다도 높습니다. 따라서 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 매각가를 낮춘다고 총취득 부담이 같은 폭으로 내려가지 않는다는 점이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

집행비용 3,152,000원은 추정치입니다. 임차인 우선배당 후 미회수 보증금 35,152,000원을 매수인이 인수하는 가정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 200,000,000원은 별도 채권 항목이며 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 부담은 거의 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가격보다 큰 경우, 매각가격이 하락하면 임차인 배당액도 줄어들고 매수인이 인수할 미배당 보증금은 증가합니다. 이 사건의 회차별 예상치를 비교하면 차이가 명확합니다.

실질취득 합계는 각 회차의 매각가격과 예상 보증금 인수액을 더한 값입니다. 회차별 집행비용 추정치 차이로 총액이 소폭 달라지며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 모전중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 단지. 이지더원아파트는 978세대이며, 2011.12.01 준공됐습니다. 대상은 지상 38층 건물의 2층입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조이며 난방·급배수위생·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다. 내부는 현장조사 당시 확인하지 못했습니다.
• 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차장시설이 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다.
• 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,094,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 같은 면적대 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 실거래 가격은 165,000,000원부터 184,000,000원까지 차이가 있으며, 본건은 2층이므로 실제 내부 상태와 층별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 선순위 임차권 인수. 한보아의 2021.12.29 전입·확정일자와 2023.11.13 임차권등기, 200,000,000원 보증금을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 배당금 확정. 신건 기준 예상배당 164,848,000원과 예상 인수 35,152,000원은 추정 배당에 따른 수치입니다. 실제 배당에 영향을 주는 조세·집행비용·배당순위를 확인해야 합니다.
• 보증금 반환 부담. 매수인이 떠안을 보증금은 낙찰대금과 별도로 고려해야 합니다. 임차권 소멸과 주택 인도를 위해 필요한 실제 정산 조건을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청채권 200,000,000원의 권리관계와 임차보증금에 관한 변제·양도·대위 여부를 관련 원본 서류에서 확인해야 합니다. 별도 확인 없이 인수액이 사라진다고 가정해서는 안 됩니다.
• 현재 점유 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 거주자와 건물 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담이 있는지 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 최근 평균 177,083,333원 및 최신 거래 184,000,000원과 비교할 때는 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.11.16의 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 배당요구 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.68억짜리 아파트가 아니라, 약 2억짜리 인수형 경매”

이 물건의 핵심은 단순합니다. 아파트 자체의 시장가격보다 선순위 임차보증금 구조가 더 중요합니다. 신건 최저가 168,000,000원은 최근 실거래 평균 177,083,333원보다 낮습니다. 하지만 매수인 예상 인수액 35,152,000원을 더하면 실질취득은 203,152,000원으로 올라갑니다.

더 큰 문제는 유찰되더라도 해결되지 않습니다. 낙찰가가 떨어질수록 임차인에게 지급되는 배당금이 감소하고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 유찰 후 최저가가 크게 낮아져도 총취득금액은 임차보증금 200,000,000원 부근으로 유지됩니다. 실질취득금액이 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 넘어서므로, 가격 메리트가 있다는 평가를 내리기 어렵습니다.

선순위 임차권의 소멸·변제 관계가 달라진다는 명확한 서류상 근거가 확인되지 않는다면, 이 사건은 외형상 저가 낙찰 가능성보다 인수보증금 부담을 우선 경계해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 위험 높음, 실질가격 메리트 부족, 신중한 입찰 판단 필요입니다.