서울동부지방법원 2025타경52516. 서울 성동구 성수동1가 718, 트리마제 101동 31층 3102호입니다. 전용면적은 136.5606㎡이며, 2017년 5월 29일 사용승인을 받은 지상 47층 건물의 아파트입니다. 현 소유자는 최재호 씨로, 2020년 12월 11일 매매를 원인으로 2021년 2월 10일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 3,875,000,000원입니다.
등기부에는 기존 근저당과 전세권이 있었지만 현재 기준권리보다 앞선 권리들은 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 하나은행의 29억 4,250만원 근저당입니다. 이후 금천신용협동조합·오에스비저축은행의 근저당과 다수의 압류·가압류가 설정됐으며, 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 단순히 등기만 보고 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 현장조사에서 거주인이 확인됐지만 임대관계는 미상이고, 세금 압류와 근저당권 이전 내역도 확인해야 합니다. 여기에 신건 최저가가 최근 거래 평균을 크게 웃돈다는 가격 부담까지 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 718 트리마제 101동 31층 3102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 136.5606㎡ · 101동 31층 · 지상 47층 건물 |
| 사용승인일 | 2017.05.29 |
| 단지 규모 | 트리마제 688세대 |
| 소유자 | 최재호 (2020.12.11. 매매, 거래가액 3,875,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 7,710,000,000원 / 7,710,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 금천신용협동조합 / 1,218,088,740원 |
| 기준권리 | 2024.01.30. 을구 5번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,942,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임대차 / 점유 | 확인된 임차인 권리 없음 · 임대관계 미상 · 현장조사 당시 거주인 확인 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 담보와 압류는 매각소멸 구조
말소기준권리는 2024년 1월 30일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,942,500,000원입니다. 이보다 앞선 2017년 신한은행 근저당권은 2018년 2월 5일 해지로 말소됐고, 2018년 설정된 에스엠엔터테인먼트 전세권도 전세금 변경을 거쳐 2024년 1월 30일 해지 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기 권리가 현재 낙찰자에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.
특히 을구 6번 근저당권은 2024년 6월 18일 금천신용협동조합 명의로 설정됐지만, 2025년 12월 29일 확정채권양도를 원인으로 제이비우리캐피탈에 이전된 등기가 있습니다. 반면 예상배당 자료에는 해당 근저당권자가 여전히 금천신용협동조합으로 표시돼 있습니다. 경매신청 시점과 채권양도 시점이 다르므로, 실제 배당요구 및 채권승계 신고 주체를 반드시 대조해야 합니다.
갑구에는 국가의 추징보전명령에 기한 3,601,555,142원 가압류와 국세·지방세 관련 압류, 금융기관 및 일반 채권자의 가압류가 다수 존재합니다. 등기상 기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 조세채권은 압류등기만으로 배당순위를 단정할 수 없습니다. 특히 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 77.1억원은 최근 거래 수준을 웃돈다
트리마제의 최근 실거래 12건 평균은 5,835,833,333원(약 58.36억원)입니다. 최신 거래는 2026년 1월 140.31㎡, 6층 거래로 6,180,000,000원(61.8억원)입니다. 최저매각가 7,710,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.1%이며, 최신 거래와 비교해도 약 124.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 140.31㎡ | 6층 | 6,180,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 6층 | 5,650,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 30층 | 6,000,000,000원 |
| 2025.06 | 136.56㎡ | 32층 | 7,400,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 40층 | 5,800,000,000원 |
| 2025.06 | 136.56㎡ | 16층 | 6,600,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 34층 | 5,700,000,000원 |
| 2025.05 | 140.31㎡ | 16층 | 5,650,000,000원 |
| 2025.03 | 140.31㎡ | 24층 | 5,500,000,000원 |
| 2025.03 | 140.31㎡ | 28층 | 5,400,000,000원 |
| 2025.03 | 140.31㎡ | 28층 | 5,400,000,000원 |
| 2025.02 | 140.31㎡ | 3층 | 4,750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12건 | — | 5,835,833,333원 |
비교할 때 면적과 층을 구분해야 합니다. 위 12건에는 136.56㎡와 140.31㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 대상 물건과 면적이 같은 136.56㎡ 거래는 2025년 6월 16층 66억원, 32층 74억원입니다. 대상은 31층이므로 32층 거래가 상대적으로 참고 가치가 있지만, 해당 거래도 감정가·최저가 77.1억원보다는 낮습니다. 개별 호수의 조망·향·내부 상태에 따른 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 79,500,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 2,942,500,000원 | 2,942,500,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 금천신용협동조합(배당 추정표 기준) | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 오에스비저축은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 국(추징보전) | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 | 30,628,813원 | 30,628,813원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 신한카드 | 37,264,481원 | 37,264,481원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 신한저축은행 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 157,429,136원 | 157,429,136원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 미래씨엔알 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 10. 갑구 17번 가압류 · 롯데캐피탈 | 79,491,462원 | 79,491,462원 |
| 11. 갑구 19번 가압류 · 케이제이씨디스플레이코퍼레이션 | 73,000,000원 | 73,000,000원 |
| 12. 갑구 20번 가압류 · 하나카드 | 31,521,072원 | 31,521,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,338,665,036원 |
위 배당은 매각가 77억 1,000만원을 전제로 한 추정입니다. 집행비용 79,500,000원과 확인된 채권액·채권최고액 등을 기준으로 산정했으며, 추정상 채권자 배당 합계는 6,291,834,964원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여금은 1,338,665,036원입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 7,710,000,000원 | 6,291,834,964원 | 0원 | 1,338,665,036원 |
| 1회 유찰 · 80% | 6,168,000,000원 | 6,103,920,000원 | 187,914,964원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 4,934,400,000원 | 4,882,656,000원 | 1,409,178,964원 | 0원 |
현재 회차에서는 추정 채권액이 모두 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 1회 유찰 시에는 채권 미배당액이 약 1억 8,791만원, 2회 유찰 시에는 약 14억 917만원으로 커집니다. 이 수치는 배당 추정표에 반영된 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 세금 및 실제 채권잔액에 따라 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 서울경일초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교, 공공기관 및 서울숲 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수인분당선 서울숲역과 2호선 뚝섬역이 가까워 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지상 47층 건물의 31층입니다. 2017년 5월 29일 사용승인을 받았으며, 위생·급배수·급탕·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·용도지역. 제3종일반주거지역이며 성수1 특별계획구역 및 성수전략정비구역 관련 지구단위계획이 기재돼 있습니다. 공시지가는 16,070,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으며, 아파트 허가구역 지정기간은 2026.12.31까지입니다. 철도보호지구, 교육환경보호구역, 절대·상대보호구역, 공공공지 저촉 및 중점경관관리구역 등도 확인 대상입니다. 경매 취득 시 허가 적용 여부와 이용 의무는 관할 기관에 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 101동 31층 평면도는 현황과 일치하지만, 3102호 평면도는 좌우 방향이 서로 바뀐 것으로 기재돼 있습니다. 실제 호수의 내부 배치와 현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 내부 확인 한계. 현장조사 당시 거주인이 문을 열고 거실까지 안내했으나 세부 진입조사는 이뤄지지 않았습니다. 내부구조는 건축물현황도와 표준적인 사양을 참고해 조사된 것이므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 688세대 규모의 트리마제 단지이며 거래 표본은 최근 12개월 12건입니다. 다만 면적과 층별 거래가격 차이가 크고, 대상 물건은 77억원대의 고가 물건이므로 일반적인 아파트와 동일한 매수 수요를 가정해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유관계 확인. 현장조사 당시 거주인이 확인됐고 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 보증금, 점유 개시일, 실제 점유자와 소유자의 관계를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 판단하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있습니다. 각 세금의 법정기일, 당해세 해당 여부, 체납액 및 배당요구 여부를 확인해야 후순위 채권의 실제 배당과 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 근저당권 양도 확인. 을구 6번 금천신용협동조합 근저당권은 제이비우리캐피탈로 이전됐지만 배당 추정표에는 금천신용협동조합으로 표시돼 있습니다. 채권양도 및 승계 신고, 실제 배당요구 채권자를 원본 서류로 대조하세요.
- 채권최고액과 실제 채무액 구분. 하나은행 2,942,500,000원, 금천신용협동조합 근저당 1,440,000,000원, 오에스비저축은행 600,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 채무잔액 및 배당요구액과 동일하다고 단정하지 마세요.
- 평면도와 실제 내부 대조. 3102호 도면의 좌우 방향이 현황과 다르게 기재돼 있습니다. 내부 구조, 전용부분 경계, 설비 및 실제 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역 검토. 아파트 토지거래허가구역 지정기간이 2026.12.31까지로 기재돼 있습니다. 경매 낙찰자의 허가 적용 여부와 취득 후 이용 관련 의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 77.1억원은 최근 12개월 평균 58.36억원 및 최신 거래 61.8억원을 웃돕니다. 동일면적 16층 66억원·32층 74억원 거래도 함께 비교하고, 층·향·조망·내부 상태 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 거주인과 점유관계를 확인하고 인도 협의 및 명도 비용을 검토하세요. 관리비 체납액과 매수인 부담 여부도 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 무조건 안전한 입찰”
이 물건의 권리 흐름은 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후의 담보권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신한은행 근저당과 에스엠엔터테인먼트 전세권도 이미 말소돼 등기상 권리관계는 기준권리를 중심으로 정리할 수 있습니다.
하지만 실제 임대관계는 미상이고 현장에서는 거주인이 확인됐습니다. 세금 압류 5건, 근저당권 양도 후 배당표 명칭 차이, 3102호 평면도의 좌우 방향 불일치도 남아 있습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 확인된 배당 전제에 따른 수치이지, 미확인 임대차까지 없다는 보증은 아닙니다.
무엇보다 가격이 부담입니다. 최저가 77.1억원은 최근 12개월 실거래 평균의 132.1%이고 최신 거래 61.8억원보다도 높습니다. 같은 면적의 32층 거래가 74억원이라는 점은 참고할 수 있지만, 그것만으로 현재 감정가의 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다.
권리상 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·조세·채권승계 검증은 필수이며 가격은 보류입니다. 이 물건은 신건 최저가에 바로 응찰하기보다 실제 임대차와 조세채권을 먼저 확정하고, 동일면적·층별 거래를 기준으로 가격을 재검토하는 것이 합리적입니다.
