부산지방법원 2026타경5319. 부산 해운대구 중동 1829, 엘시티 랜드마크타워동 27층 2703호입니다. 매각물건명세서상 숙박시설(생활숙박시설)로 분류된 물건으로, 통상적인 주거용 아파트와 동일한 관점에서 접근해서는 안 됩니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사건부입니다. 2022년 3월 10일 소유권이전 등기가 접수됐고, 같은 날 부경양돈협동조합 명의로 채권최고액 39억 원의 근저당권이 설정됐습니다. 당시 소유권이전 거래가액은 36억 원입니다.
경매는 바로 이 부경양돈협동조합의 근저당권을 기초로 진행되는 임의경매입니다. 말소기준권리는 2022년 3월 10일 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 이후 설정된 해운대구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 계산됩니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가이자 현재 최저가인 35.4억은 최근 12개월 실거래 평균 30.56억보다 높고, 가장 최근 거래인 2026년 10월의 31억도 웃돕니다. 생활숙박시설이라는 용도 특성과 낮은 매각률까지 고려하면, 권리의 단순함만으로 신건 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 27층 2703호 도로명: 부산광역시 해운대구 달맞이길 30 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층~지상 101층 · 27층 2703호 |
| 사용승인일 | 2019.11.29 |
| 시세 비교 기준면적 | 159.2084㎡ |
| 소유자 | 주식회사건부 |
| 소유권 취득 | 2022.03.10 등기 · 원인 2022.01.15 매매 · 거래가액 3,600,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,540,000,000원 / 3,540,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부경양돈협동조합 / 3,093,400,258원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.10 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 3,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022년 3월 10일 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 을구 11번 근저당권의 채권최고액은 39억 원이며, 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 이전에 설정됐던 부산은행·중소기업은행·이상투자그룹·이상미디랩·남천천신용협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
말소기준권리 이후의 주요 권리는 다음과 같습니다.
- 임의경매개시결정. 2026.03.05 접수, 채권자 부경양돈협동조합. 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 압류. 2026.03.17 접수, 권리자 해운대구(부산광역시). 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 신탁등기. 2020.01.22 주식회사하나자산신탁 명의로 설정됐으나 2020.04.01 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
비교 대상은 해운대 엘시티입니다. 단지 규모는 882세대이며, 사용승인일은 2019년 11월 29일입니다. 시세 비교 기준면적은 159.2084㎡이고, 최근 실거래는 144.26㎡와 161.98㎡ 거래를 포함한 12건입니다. 대상 면적과 완전히 동일한 거래만을 모은 표본은 아니므로 면적과 층수 차이를 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 144.26㎡ | 76 | 3,100,000,000원 |
| 2026.09 | 161.98㎡ | 52 | 4,050,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 59 | 3,035,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 51 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65 | 3,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 3,056,250,000원 |
최근 실거래 가격은 24.7억~40.5억으로 편차가 있습니다. 12건 평균은 30억 5,625만 원이며, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 31억 원입니다.
반면 이 물건의 감정가와 최저가는 35억 4,000만 원입니다. 최근 12개월 평균 대비 115.8%로 약 4억 8,375만 원 높습니다. 최신 거래 31억 원과 비교해도 약 4억 4,000만 원, 약 14.2% 비쌉니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 37,800,000원 |
| 1. 근저당권 · 부경양돈협동조합 | 3,900,000,000원 | 3,502,200,000원 |
| 근저당 미배당액 | 397,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%인 3,780만 원으로 추정했습니다. 비용을 제외한 35억 220만 원이 근저당권에 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당액은 3억 9,780만 원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 인수는 0원
현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 현재 회차와 이후 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰에 따른 매각가 하락은 근저당권자의 미배당액을 늘리는 방향으로 작용합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 3,540,000,000원 | 3,502,200,000원 | 397,800,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,832,000,000원 | 2,801,280,000원 | 1,098,720,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,265,600,000원 | 2,240,544,000원 | 1,659,456,000원 |
위 배당액과 미배당액은 각 회차의 집행비용 추정치를 반영한 시뮬레이션입니다. 실제 매각 결과와 배당은 실제 채권잔액 및 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 모든 회차의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근입니다. 해운대해수욕장 주변 상가지대로 호텔, 콘도, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 부산도시철도 2호선 중동역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근도 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층~지상 101층 건물의 27층입니다. 사용승인일은 2019.11.29이며 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가서 모두 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 수요·임대·운영 구조를 전제해서는 안 됩니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 일반경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 온천지구 등이 포함되어 있습니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 도로·지형. 3필 일단의 부정형 토지이며, 북측 및 남동측 약 20m 폭 도로, 서측 및 북동측 약 15m 폭 도로, 남측 약 7m 폭 보행자전용도로에 접합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 실제 운영 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 엘시티는 882세대 규모이고 최근 실거래 표본은 12건입니다. 하지만 경매 통계상 매각률 9.09%, 평균 유찰 1.6회로 집계되어 있습니다. 생활숙박시설이라는 용도까지 감안하면 일반 아파트 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 확인. 일반 아파트로 생각하고 입찰하면 안 됩니다. 건축물대장, 실제 이용 형태, 운영·위탁관리 체계, 숙박시설 관련 운영조건 등을 확인한 후 취득 목적과 일치하는지 검토해야 합니다.
- 신건 가격 상한. 최저가 35.4억은 최근 12개월 평균 30.5625억의 115.8%입니다. 최신 거래 31억보다도 높으므로 신건 감정가에 근접한 응찰은 가격 측면에서 불리합니다.
- 면적·층별 가격 조정. 비교거래는 144.26㎡와 161.98㎡이며 층수도 13층부터 76층까지 다양합니다. 27층 2703호와 직접 비교할 때 면적·층·향·조망·내부 상태 차이를 조정해야 합니다.
- 임대관계와 점유. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 운영주체 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 실제 잔액. 채권최고액 39억 원과 신청채권 청구액 3,093,400,258원은 다른 금액입니다. 실제 대출잔액과 이자, 지연손해금, 배당요구 및 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비. 숙박시설 특성상 관리비, 위탁운영 관련 비용, 공용부분 체납금 및 시설 유지비 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 부대비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 및 기타 취득 부대비용을 반영해 총투자금액을 산정해야 합니다. 매수인 인수 0원은 이러한 비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 임대·운영 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트”
부산지방법원 2026타경5319는 등기상 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2022년 3월 10일 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 해운대구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 본질적인 판단 기준은 권리보다 가격과 용도입니다. 일반 아파트가 아닌 생활숙박시설이고, 신건 최저가 35.4억은 최근 12개월 평균 30.5625억보다 15.8% 높습니다. 가장 최근 거래 31억과 비교해도 14.2% 비쌉니다.
여기에 경매 매각률 9.09%, 평균 유찰 1.6회라는 통계와 임대관계 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 유찰 후 가격이 낮아질 가능성은 있지만, 그것만으로 실제 매수 수요와 환금성이 보장되는 것은 아닙니다.
권리상 인수 부담은 낮다. 하지만 현재 신건 가격은 시세보다 높고, 생활숙박시설의 환금성도 신중하게 판단해야 한다. 이 물건은 권리만 보고 서둘러 입찰할 대상이 아닙니다. 실제 운영·임대조건과 점유관계를 먼저 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 유찰 이후의 가격을 검토하는 보수적인 접근이 합리적입니다.
최종 의견: 권리 측면은 양호, 가격 경쟁력은 부족, 용도·환금성은 주의. 종합 평가는 C등급입니다.
