서울동부지방법원 2025타경52519. 서울 강동구 암사동 부림빌라 4층 402호, 2003년 준공된 8세대 다세대주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 암사한강지역주택조합이며, 2020년 11월 27일 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 최저매각가는 241,000,000원으로 당시 거래가와 큰 차이가 없지만, 과거 매매금액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.

문제의 중심은 가격보다 선순위 권리와 점유관계입니다. 소유권이 조합으로 이전된 날 김정해 명의로 전세금 150,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 그런데 김정해의 주민등록 전입일은 그보다 앞선 2018년 9월 14일입니다. 이후 세금 압류와 거액의 공동담보 근저당, 가압류가 이어졌고, 현재 김정해가 신청한 임의경매가 진행 중입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 확인해야 한다

등기부상 핵심 말소기준권리는 2023년 1월 19일 국세 압류입니다. 그보다 뒤에 설정된 신길새마을금고 근저당권, 이현정 가압류, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 김정해의 전세권은 2020년 11월 27일 설정돼 말소기준권리보다 먼저 존재합니다. 설정 당시 전세금은 150,000,000원, 존속기간은 2020년 11월 20일부터 2022년 11월 19일까지로 기재돼 있습니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세금 반환채권이나 낙찰 후 권리관계가 모두 정리됐다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금이 미상

실제 신고 임차인은 김정해 1명입니다. 주민등록 전입일은 2018년 9월 14일로 말소기준권리보다 앞서며, 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 배당요구도 2026년 3월 10일 접수됐습니다. 다만 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위와 실제 미배당 보증금은 확정할 수 없습니다.

또한 김정해는 과거 소유권을 보유했고 2017년 증여로 소유권을 취득한 이력이 있으며, 2020년 소유권이전 이후 전세권자로 등기됐습니다. 이번 경매에서는 신청채권자이기도 합니다. 이처럼 동일인이 과거 소유자·전세권자·임차인·경매신청인으로 연결되므로, 실제 점유 및 계약 경위를 확인할 필요가 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 여부는 의심만으로 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가가 곧 총취득비용은 아니다

현재 최저매각가는 241,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 전세권자에게 150,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이는 예상배당과 권리 소멸이 가정대로 실현되는 경우의 수치입니다.

각 회차의 인수액 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 계산 결과입니다. 확정된 법률상 인수액을 의미하지 않습니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용도 포함되지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트를 판단할 거래 근거가 부족하다

부림빌라는 8세대 규모의 다세대주택으로, 2003년 6월 28일 준공됐습니다. 시장조사 대상 면적은 36.86㎡이지만, 동일 면적에 대응하는 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다.

2020년 소유권이전 당시 거래가는 240,000,000원으로, 현재 감정가 241,000,000원과 비슷합니다. 그러나 2020년 거래를 현재의 시세로 간주할 수는 없습니다. 최신 거래나 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않으므로, 신건 최저가가 시세보다 저렴하다는 평가를 내릴 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)

집행비용 4,174,000원과 채권자 배당 236,826,000원으로 매각대금 241,000,000원이 전액 배분됩니다. 신길새마을금고의 1,000,000,000원은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 우선징수 및 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개

시뮬레이션상 김정해의 신청채권 150,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이것은 설정된 배당순위와 채권액을 전제로 한 결과입니다. 실제 세금 우선권과 전세권·임대차보증금 관계가 다르게 확인되면 배당 결과도 달라질 수 있습니다.

또한 유찰 후 192,800,000원 또는 154,240,000원에 입찰할 수 있게 되더라도, 이를 곧바로 시세보다 저렴한 가격으로 평가해서는 안 됩니다. 실제 매수인 인수액과 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인한 후 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 암사동 신암중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대·다가구주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 북측과 동측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다. 토지면적은 208.2㎡, 공시지가는 4,533,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역 등에 해당합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 존재합니다. 일부 지정은 아파트를 대상으로 하므로 다세대주택인 본건에 실제 적용되는 규제와 매수인 요건을 구별해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 개별 호수의 상태와 임대차관계를 고려한 매도가격 검토가 필요합니다.

⑧ 추가 위험 — 공매공고와 공동담보 근저당

신길새마을금고 근저당권은 2023년 8월 21일 설정됐으며, 채권최고액은 1,000,000,000원입니다. 해당 근저당은 다른 부동산과 연결된 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권잔액과 다른 담보물의 처분·변제 상황을 따로 확인해야 합니다.

또한 이현정 명의 가압류 105,500,500원은 예상배당액이 0원으로 계산됩니다. 후순위 권리의 미배당은 일반적으로 그 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않지만, 실제 소멸 범위는 최종 매각조건과 등기 관계를 기준으로 확인해야 합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권. 김정해의 2020.11.27 전세권이 이번 경매에서 소멸하는지, 전세권자 직접 경매신청에 따른 법률효과와 실제 배당 요건을 확인하세요.
• 임대차보증금. 2018.09.14 전입 임차인 김정해의 계약서, 보증금, 확정일자, 계속 점유 및 보증금 반환관계를 확인하세요.
• 동일인 권리관계. 과거 소유자·전세권자·임차인·신청채권자가 모두 김정해로 연결되는 경위를 확인하세요. 전세권과 임대차보증금이 동일한 채권인지도 중요합니다.
• 배당요구. 2026.03.10 배당요구 접수 내용과 배당요구 대상 채권, 신청채권 150,000,000원과의 관계를 확인하세요.
• 세금 압류. 성동세무서 및 지방자치단체의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 공매 병행. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 진행상황과 법원경매 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 공동담보. 신길새마을금고의 채권최고액 1,000,000,000원과 실제 채권잔액, 공동담보 관련 변동을 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확인하고, 경매 취득 후 현실적인 매도 가능가격을 산정하세요.
• 점유·명도. 현재 점유자와 실제 거주관계, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 비용을 확인하세요.
• 관리비. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 계산보다 권리 해소의 확인이 먼저다”

암사동 부림빌라 402호의 감정가와 최저매각가는 모두 241,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 김정해의 선순위 전세권과 대항력 있는 임대차관계가 매각 후 어떻게 정리되는지에 있습니다.

김정해가 전세권자이면서 직접 경매를 신청했고, 예상배당상 전세금 150,000,000원이 전액 배당된다는 점은 중요한 판단 근거입니다. 반면 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 세금 우선권에 따른 배당 변동 가능성과 공매공고도 존재합니다.

더욱이 동일 면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 현재 241,000,000원이 시장가보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 실제 인수 위험과 총취득비용을 먼저 계산해야 합니다.

결론은 권리·가격 모두 확인 전 보류입니다. 선순위 전세권 소멸, 임대차보증금의 존재와 반환관계, 실제 배당순위가 명확해진 이후에야 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.