부산지방법원 2026타경5355. 부산 기장군 기장읍 청강리 165-23, 삼성어린이집으로 등기된 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 685.2㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕의 지상 3층입니다. 감정평가상 이용상태는 영유아보육시설(어린이집)입니다.

권리분석의 중심은 2020년 9월 1일 설정된 온천새마을금고의 채권최고액 17억원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 온천새마을금고의 추가 근저당권 1억 4,400만원과 서울보증보험의 가압류 1억 2,500만원은 경매 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 없는 구조입니다.

다만 이 물건을 단순히 권리 깨끗한 부동산이라고만 보면 안 됩니다. 감정평가서에는 어린이집 이용으로 기재되어 있지만, 현황조사에서는 실제 운영 여부가 불확실합니다. 임대관계 역시 미상입니다. 권리상 인수 0원과 실제 점유·임대관계의 확인은 별개의 문제입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격 근거도 없어, 신건 최저가가 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020년 9월 1일 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,700,000,000원이며, 채무자는 김을점입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 등기 권리를 판단해야 합니다.

2021년 2월 19일 같은 온천새마을금고가 추가로 설정한 144,000,000원 근저당권과 2023년 5월 17일 서울보증보험주식회사의 125,000,000원 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 경매 매각으로 소멸하므로 매수인이 해당 채무를 직접 승계하는 구조가 아닙니다.

그 밖에 2023년 3월 9일 서울보증보험의 150,518,000원 가압류는 2025년 12월 19일 이미 말소됐습니다. 2025년 10월 15일 설정된 이영미의 50,000,000원 근저당권도 2025년 12월 18일 해지로 말소됐습니다. 과거의 여러 근저당권 역시 등기상 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 현재 분석상 임차보증금 인수액은 산정되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차관계가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,738,037,600원 가정)

신건 최저가 2,738,037,600원에 낙찰되는 경우를 가정한 예상배당입니다. 집행비용 약 1.1%를 먼저 공제한 뒤 근저당권과 가압류에 총 1,969,000,000원이 배당되고, 잔여 739,257,224원은 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 관계

현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 유찰에 따라 최저매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금이 달라집니다. 아래는 제공된 회차별 배당 시나리오입니다.

⑤ 가격 분석 — 신건 27.38억, 시세 메리트는 확인 불가

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 2,738,037,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.

그러나 어린이집 용도의 건물과 토지가 일반 주거용 부동산과 동일한 가격 기준으로 거래된다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 평균, 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 근거로 한 시세 비교가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.

입찰가격을 정할 때는 단순히 감정가 대비 할인율만 계산하기보다 토지와 건물의 개별 가치, 어린이집으로서의 사용 가능성, 대체 용도에 대한 수요, 시설 보수 및 전환에 필요한 비용을 종합적으로 검토해야 합니다. 현재 자료만으로 적정 입찰가를 특정하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 매각 대상과 건물의 실질적 이용가치

매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 또한 토지 위의 벚나무 외 수목, 놀이기구, 목재데크 및 건물 외부계단은 경제적 가치가 미미한 것으로 평가하여 포함했습니다.

따라서 단순히 등기된 건물과 토지만 확인할 것이 아니라 실제 매각 대상에 포함되는 시설물과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입지·토지이용·환금성 메모

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 소재 기장읍 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 주택, 아파트 및 상업업무용시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지 규모. 대지 685.2㎡, 지목 대, 평지이며 형상은 사다리형입니다. 도로 접면은 소로각지로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 토지구획정리사업지구 및 가축사육제한구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공시지가. 1,049,000원/㎡입니다. 공시지가만으로 실제 매매가나 건물의 수익가치를 판단할 수는 없습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 위생설비, 화재경보 및 일부 스프링클러설비, 도시가스보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 위반사항. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 부동산과 달리 어린이집이라는 특수용도와 대지 규모를 함께 평가해야 합니다. 해당 용도의 실수요와 다른 용도로 활용할 수 있는 가능성을 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 실제 사용자 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 등기상 인수 0원만으로 명도를 확정해서는 안 됩니다.
• 어린이집 운영 여부. 감정평가상 어린이집 이용상태와 현황조사 내용 사이에 운영 여부의 불확실성이 있습니다. 실제 운영 여부와 시설의 현재 상태를 확인하세요.
• 건물의 활용 가능성. 어린이집 용도로 계속 활용할 것인지, 다른 용도로 전환할 것인지에 따라 필요한 검토가 달라집니다. 관련 용도 및 시설 요건을 사전에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물, 벚나무 외 수목, 놀이기구, 목재데크, 외부계단이 포함됩니다. 현장과 매각물건명세서의 실제 범위를 대조하세요.
• 토지 및 도로 조건. 제2종일반주거지역, 소로2류 접면, 토지구획정리사업지구 등 토지이용계획을 확인하고 실제 도로 이용 및 건축 관련 조건을 검토하세요.
• 가격 산정. 감정가 2,738,037,600원을 곧바로 시장가격으로 보지 마세요. 토지·건물 가치, 시설 상태, 활용 가능성 및 비교 가능한 거래가격을 별도로 검토해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 발생하는 채권 미배당 236,579,377원은 채권자 측 미회수액입니다. 이를 매수인 인수금액으로 오인하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “투자 안전”은 아니다

부산 2026타경5355는 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2020년 9월 1일 온천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 운영과 활용, 그리고 가격입니다. 어린이집으로 평가된 3층 건물과 685.2㎡ 토지를 27억 3,803만원에 취득하는 것이 합리적인지는 별개의 문제입니다. 실제 어린이집 운영 여부가 불확실하고 임대관계도 미상이며, 비교 가능한 실거래 자료 없이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.

특히 2회 유찰 시 채권자 미배당액이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 등기상 인수액이 0원이라고 해서 미확인 임대차, 점유 및 운영상의 문제가 사라지는 것도 아닙니다.

권리 인수 측면에서는 긍정적. 그러나 가격 적정성과 어린이집의 실제 활용 가능성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 현장 점유, 운영 여부, 임대관계, 토지와 건물의 활용 가능성 및 적정 취득가격을 먼저 확정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.