서울동부지방법원 2025타경52530. 서울 강동구 암사동 고덕로10길 20에 위치한 5층 다세대주택의 502호입니다. 소유자는 홍정일이며, 2023년 8월 18일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 9월 26일 우리은행에 채권최고액 192,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 현대카드 가압류와 신유신의 강제경매개시결정, 서울신용보증재단의 가압류가 차례로 등기됐습니다. 등기상 말소기준은 우리은행 근저당권으로, 이 근저당권 및 후순위 권리들은 매각을 통해 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리 소멸만으로 이 물건을 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 집합건축물대장에 다용도 8.5㎡ 무단축조에 따른 위반건축물로 등재되어 있고, 별도로 9.7㎡의 제시외 발코니가 존재합니다. 또한 점유자로 기재된 홍정일의 전입일은 근저당권 설정일보다 빠르지만, 홍정일은 등기상 소유자이기도 합니다. 실제 임대차관계의 존재 여부와 보증금 유무를 확인해야 하는 상황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 462-17, 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 고덕로10길 20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 46.93㎡ |
| 건물규모 | 지상 5층 건물 중 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2003.04.22 |
| 소유자 | 홍정일 (2023.08.18 증여 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신유신 / 54,323,287원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 우리은행 근저당권 · 채권최고액 192,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 다용도 8.5㎡ 무단축조 |
| 제시외 건물 | 샷시조 판넬지붕 발코니 9.7㎡ · 감정평가에 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2023년 9월 26일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,500,000원이며, 채무자는 홍정일입니다. 이후 등기된 현대카드 가압류, 신유신의 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유 및 임차인 분석 — 소유자와 동일인
현황조사에 기재된 점유자는 홍정일입니다. 홍정일은 등기사항전부증명서의 소유자 및 우리은행 근저당권의 채무자와 동일인입니다. 따라서 일반적인 제3자 임차인과는 구별하여 판단해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정일 | 502호 | 2023.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 점유자 1명은 등기상 소유자와 동일합니다. 별도의 실제 임차인으로 확인된 사람은 없으며, 임대차 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
홍정일의 전입신고일은 2023.08.28로, 말소기준 근저당권 설정일인 2023.09.26보다 앞섭니다. 임차인의 대항력은 전입일만으로 결정되지 않으며, 유효한 임대차계약과 주택 인도 등 법적 요건의 충족 여부를 함께 살펴야 합니다. 현재는 보증금과 임대차계약 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 63.1%라는 숫자의 함정
참고 거래로 확인되는 것은 드림하이츠빌2차의 2026년 8월 거래 1건입니다. 거래금액은 450,000,000원으로 본건 최저가 284,000,000원보다 높지만, 비교 사례의 전용면적은 67.99㎡인 반면 본건의 전용면적은 46.93㎡입니다.
| 거래월 | 대상 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08 | 드림하이츠빌2차 | 67.99㎡ | 2층 | 450,000,000원 |
| 본건 | 암사동 462-17 · 502호 | 46.93㎡ | 5층 | 284,000,000원 |
최근 12개월 참고 거래 평균 역시 450,000,000원이지만, 해당 기간 거래 표본이 1건이므로 앞서 확인한 거래와 동일한 수치입니다. 따라서 여러 거래에서 형성된 안정적인 평균 시세로 보기 어렵습니다. 본건과 면적·건물·입지 조건이 유사한 거래를 별도로 확보해야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,776,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,500,000원 | 192,500,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 22,267,920원 | 22,267,920원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 신유신 | 54,323,287원 | 54,323,287원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 46,038,169원 | 10,132,793원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,776,000원을 공제한 뒤 채권자들에게 총 279,224,000원이 배당되는 가정입니다. 채권총액 315,129,376원 대비 미배당액은 35,905,376원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 실제 배당순위·채권액·조세·임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 특히 근저당권 배당액은 실제 채권잔액이 아니라 채권최고액 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당 증가
현재 최저가는 감정가와 동일한 284,000,000원입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지는 경우, 제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당액이 커집니다. 다만 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 가정한 것이며, 확인되지 않은 임대차관계까지 해소된다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 284,000,000원 | 35,905,376원 | 54,323,287원 |
| 1회 유찰(80%) | 227,200,000원 | 91,910,176원 | 8,451,280원 |
| 2회 유찰(64%) | 181,760,000원 | 136,714,016원 | 0원 |
⑥ 위반건축물 — 가장 중요한 물건 하자
감정평가에서는 별도의 샷시조 판넬지붕 발코니 9.7㎡가 확인됐습니다. 해당 제시외 건물은 구조와 이용상황 등을 고려해 주된 건물에 포함하여 감정평가됐으며, 면적은 목측에 의한 대략적인 수치입니다.
| 확인 항목 | 내용 | 위험 판단 |
|---|---|---|
| 위반건축물 | 다용도 8.5㎡ 무단축조 | 고위험 확인 |
| 제시외 건물 | 발코니 9.7㎡ | 현장 확인 |
| 감정평가 | 제시외 건물을 주된 건물에 포함 | 평가 범위 확인 |
| 행정상 부담 | 이행강제금·원상회복의무 등 확인 필요 | 비용 미확정 |
특히 무단축조로 등재된 8.5㎡ 부분과 제시외 발코니 9.7㎡의 실제 위치 및 중첩 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 두 면적이 별개의 위반 부분이라고 단정하거나 단순 합산해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 암사동 신암중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접 필지와 대체로 평탄하며, 남동측으로 폭 약 10m의 도로에 접합니다.
- 토지 및 용도지역. 제3종일반주거지역에 해당하며, 토지면적은 254.2㎡, 공시지가는 5,631,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역 및 상대보호구역 등에 저촉되고, 과밀억제권역과 비행안전제3구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 있습니다. 아파트 대상 지정과 외국인 등 대상 지정의 범위·기간이 서로 다르므로, 본건 다세대주택의 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 참고 공동주택 규모는 8세대입니다. 현재 직접 비교할 수 있는 동일 면적 거래가 확인되지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 높게 평가할 근거가 부족합니다. 위반건축물 등재는 향후 매수자 및 금융기관의 심사에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 점유자의 법적 지위. 홍정일이 소유자로서 점유하는지, 별도의 임대차계약이나 보증금 반환채무가 있는지 확인하세요. 전입신고만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재를 확인하되, 입찰 직전의 최신 명세서와 현황조사 내용을 다시 대조하세요.
- 위반건축물. 강동구청 담당 부서에 무단축조 8.5㎡의 구체적 위치, 시정명령 여부, 이행강제금 부과 현황, 원상회복 범위 등을 문의하세요.
- 제시외 발코니. 9.7㎡ 제시외 건물의 현황과 감정평가 포함 범위, 무단축조 부분과의 관계를 직접 확인하세요.
- 동일 조건 실거래 확보. 현재의 450,000,000원 참고 거래는 67.99㎡입니다. 본건 46.93㎡와 직접 비교할 수 있는 거래를 확보하기 전까지 63.1%라는 비율을 입찰 근거로 사용하지 마세요.
- 명도 가능성. 소유자 점유가 확인된다면 인도명령 가능 여부와 실제 인도 절차, 이사 협의 및 비용을 검토하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 등의 범위를 확인하세요.
- 대출 및 환금성. 위반건축물 상태에서 금융기관의 담보대출 취급 가능 여부와 향후 매각 시 불이익을 사전에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
⑨ 종합 판단 — 권리 소멸은 명확, 가격과 물건 하자는 불확실
맺으며 — “저렴해 보이는 가격보다 숨은 비용을 먼저 확인해야 한다”
서울동부지방법원 2025타경52530은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 강동구 암사동 다세대주택 경매입니다. 우리은행 근저당권과 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하고, 명세서에 명시된 별도 인수권리도 없습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 건축물 상태와 실질취득비용입니다. 8.5㎡ 무단축조에 따른 위반건축물 등재가 확인되고, 9.7㎡ 제시외 발코니가 감정평가에 포함되어 있습니다. 관할구청의 시정 요구와 실제 비용 발생 여부는 입찰가격을 결정하기 전에 확인해야 합니다.
또한 최저가 284,000,000원이 참고 실거래 450,000,000원의 63.1%라는 사실만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 두 물건의 면적이 다르고, 비교 거래도 1건뿐이기 때문입니다. 홍정일의 점유관계와 임대차 여부까지 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액 0원도 조건부 가정으로 보아야 합니다.
결론은 “등기상 권리 정리는 양호하지만, 위반건축물·점유·시세 검증이 끝나기 전에는 입찰을 보류할 필요가 있다”입니다. 신건 가격을 기준으로 즉시 응찰하기보다, 원상회복 부담과 실제 비교시세를 확인한 후 합리적인 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.
