부산지방법원 2026타경5377. 부산 남구 문현동 대동레미안센트럴시티3 11층 1101호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 상가 임대차 물건으로만 접근해서는 안 됩니다.

등기부상 소유자는 김미진입니다. 2018년 금정농업협동조합의 근저당권이 설정됐으나 2019년 해당 근저당 설정등기 말소가 접수된 이력이 있습니다. 이후 2025년 이수현의 임차권등기가 설정됐고, 2026년 3월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 임차권등기와 경매개시결정의 선후관계입니다. 현재 확인되는 임차보증금은 1억원입니다. 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지 않습니다. 반면 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있어, 실제 임차보증금의 배당·말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소 이후, 선순위 임차권등기가 핵심

등기부상 2018.07.04. 설정된 금정농업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,400,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 2019.03.15. 1번 근저당권 설정등기 말소가 접수됐으므로, 현재의 유효한 담보권으로 단정해서는 안 됩니다.

그다음 확인되는 중요한 권리는 이수현의 임차권등기입니다. 임대차계약일은 2019.02.27., 확정일자는 2019.02.28., 주민등록일자와 점유개시일자는 등기부 기재상 2019.03.14.입니다. 임차권등기는 2025.05.27. 접수됐습니다.

현재 확인되는 말소기준권리는 2026.03.18. 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리이지만, 그보다 앞선 임차권등기는 별도로 판단해야 합니다.

또한 임차인의 주민등록일자·점유개시일자는 등기부 원문에 2019.03.14.로 기재되어 있으나, 임차인 조사상 전입신고일은 미상으로 표시되어 있습니다. 근저당 말소 접수일도 2019.03.15.로 임차인의 전입·점유 기재일과 하루 차이가 있습니다. 이 부분은 날짜만으로 대항력을 확정하지 말고 전입세대 열람 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억원

임차인은 이수현 1명입니다. 보증금은 100,000,000원이며 차임은 월 100,000원으로 등기부에 기재되어 있습니다. 2025.05.27. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 접수됐고, 같은 날 배당요구한 것으로 확인됩니다.

특히 임차인의 전입신고일은 조사상 미상으로 표시되어 있어 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 등기부 원문에는 주민등록일자와 점유개시일자가 2019.03.14.로 기재되어 있지만, 실제 전입신고와 점유의 연속성은 별도 확인 대상입니다.

한편 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액도 100,000,000원입니다. 임차인 보증금과 금액이 같지만, 이수현은 보증기관 대위·승계 임차인으로 분류되어 있지 않습니다. 따라서 두 채권을 동일한 채권으로 단정하거나 임차인 보증금을 별도 확인 없이 합산·상계해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 1억2천만원, 가격 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 120,000,000원입니다. 유찰 없이 감정가 100%에서 시작하는 신건입니다.

다만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래를 비교할 근거가 확인되지 않아 감정가 120,000,000원이 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수는 없습니다.

현재 회차의 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원으로 하락하는 시나리오가 제시되어 있지만, 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차권 인수 위험 자체가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

제시된 배당 계산상 집행비용 2,480,000원과 주택도시보증공사 청구액 100,000,000원을 배당하고, 소유자에게 17,520,000원이 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.

따라서 산출상 매수인 인수액은 0원으로 되어 있지만, 등기부상 임차권등기의 존속 위험과 충돌하는 부분이 있습니다. 임차인에게 보증금이 실제 배당되는지 확인되지 않는 한 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 문현여자중학교 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 업무시설, 주상복합건물 및 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장 및 지하철 2호선 국제금융센터·부산은행역까지 도보 약 4~5분 거리로 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 승강기 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 난방·설비. 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다. 기계식 주차설비의 운영 상태와 이용 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 방화지구에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 125m, 최고높이 150m 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,515,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 서측으로 전포대로와 접하고 있으며, 광로2류와 접하는 지역입니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 입지로 교통 접근성은 양호합니다. 다만 개별 호실의 실제 이용형태, 임대차 상태, 주거용 이용 가능 여부 및 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 말소 여부. 을구 3번 이수현 임차권등기(2025.05.27.)가 실제로 말소되는지, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 남는지 매각물건명세서와 최신 등기부를 대조하세요.
• 대항력 확인. 주민등록일자 및 점유개시일자가 등기부상 2019.03.14.로 기재되어 있으나, 조사상 전입신고일 미상으로 표시됩니다. 전입세대 열람과 실제 점유관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 근저당 말소 확인. 2018.07.04. 금정농업협동조합 근저당권과 2019.03.15. 말소등기의 접수 및 실제 말소 범위를 원본 등기부로 확인하세요.
• 배당표 대조. 주택도시보증공사의 청구액 100,000,000원과 임차인 이수현의 보증금 100,000,000원이 각각 어떤 권리에서 발생한 것인지 확인하세요. 두 금액을 동일 채권으로 단정해서는 안 됩니다.
• 실제 배당액 확인. 임차인이 배당요구한 사실만으로 보증금 전액 변제가 보장되는 것은 아닙니다. 실제 배당액, 미배당액, 임차권등기 말소 여부를 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 매수인 인수액 0원이라는 시뮬레이션 결과만 사용하지 마세요. 임차보증금 미배당액이 인수되는 경우를 별도로 계산한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 및 인근 오피스텔·근린시설의 최근 거래가격과 임대료를 비교하세요. 감정가 120,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 현장 확인. 11층 1101호의 실제 이용상태, 공실 여부, 점유자, 내부 상태 및 기계식 주차설비 이용 조건을 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 명도에 필요한 비용도 별도로 고려하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 임차권 1억원이 먼저다”

부산 2026타경5377은 감정가와 최저매각가가 120,000,000원으로 동일한 신건입니다. 주변 교통은 양호하고 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

그러나 이 물건을 단순히 인수 0원인 신건으로 판단해서는 안 됩니다. 이수현의 임차보증금 100,000,000원과 2025.05.27. 접수된 임차권등기가 확인되며, 해당 임차권은 경매개시결정보다 앞서고 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지 않았습니다.

배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 임차보증금의 실제 배당과 임차권 말소가 별도로 확인되지 않았습니다. 대항력 여부도 조사상 미확정입니다. 따라서 이 계산만 믿고 입찰하면 예상하지 못한 보증금 인수 위험을 떠안을 수 있습니다.

실거래 비교 근거 역시 확인되지 않아 1억2천만원이라는 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 임차권의 배당·말소 여부를 확정하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

권리 확인은 미완료, 실질취득액은 산정 보류. 이 물건의 승부처는 최저매각가가 아니라 임차보증금 1억원의 최종 처리 결과입니다.