서울동부지방법원 2025타경52535. 서울 송파구 삼전동 67-12, 삼학사로3길 45에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가는 8억 원이며 현재 최저매각가 역시 8억 원으로 신건 상태입니다. 소유권은 정상용·정해원·정혜정 세 사람이 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 이들은 2023년 3월 15일 상속을 원인으로 소유권을 취득했고, 소유권이전등기는 2026년 1월 5일 접수됐습니다.

이번 경매는 채권자 최은진의 강제경매입니다. 등기부를 보면 2012년 우리은행 근저당권과 2017년 국세청 명의 근저당권이 있었지만 각각 2013년과 2018년에 이미 말소됐습니다. 공유자 지분에 설정됐던 세무서 압류 3건도 2026년 5월 14일 말소됐습니다. 현재 등기상 살아 있는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.

따라서 권리상으로는 매수인 인수 부담이 없는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 실제 점유 상태와 매각 대상이 전체 소유권인지 일부 지분인지 확인해야 합니다. 또 비교 가능한 실거래 자료가 없어 8억 원의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보·압류는 모두 말소

핵심은 현재 남아 있는 등기 권리와 과거에 설정됐다가 이미 말소된 권리를 구분하는 것입니다.

첫째, 우리은행 근저당권입니다. 2012년 12월 20일 채권최고액 252,000,000원으로 설정됐지만 2013년 3월 19일 해지로 말소됐습니다. 현재 낙찰자가 인수할 근저당권이 아닙니다.

둘째, 국 명의 근저당권입니다. 2017년 11월 6일 납세담보 제공 계약을 원인으로 채권최고액 132,736,630원이 설정됐으나 2018년 6월 14일 해지로 말소됐습니다. 이 역시 현재 유효한 담보권이 아닙니다.

셋째, 공유자 지분에 대한 압류입니다. 정해원·정상용 지분에 대한 압류가 2026년 1월 29일, 정혜정 지분에 대한 압류가 2026년 2월 4일 각각 접수됐습니다. 이후 2026년 5월 14일 관련 압류등기 3건이 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부상 살아 있는 압류로 보기는 어렵습니다.

임차인 및 점유 관계

확인된 임차인 명단은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하기보다는 실제 점유자와 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인해야 합니다.

특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 및 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다. 현재 계산된 인수액 0원은 확인된 등기·배당 자료를 기준으로 한 추정치이며, 현장 점유 및 임대차 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 8억 원의 적정성을 판단할 자료가 부족하다

이번 물건은 가격 분석에 주의가 필요합니다. 경매 대상은 송파구 삼전동의 다세대주택이지만, 확인 가능한 단지 정보는 7세대 규모의 소규모 주택에 관한 자료입니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 86.2㎡이나 해당 호수와 면적이 일치하는지 확인되지 않았습니다.

여기서 중요한 점은 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없다는 것입니다. 비교 가능한 거래가 없으므로 감정가 8억 원이 주변 시세보다 저렴한지, 혹은 과도하게 높은지 계산할 수 없습니다.

또한 86.2㎡라는 비교 기준 면적이 본건 201호와 일치한다는 확인이 없습니다. 다세대주택은 개별 호수의 전용면적, 대지권 비율, 층수, 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 면적이 다른 거래를 단순히 같은 평형의 거래로 취급하면 가격 판단이 크게 왜곡될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 800,000,000원 가정)

현재 최저가인 8억 원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,040만 원을 제외하고 신청채권자 최은진의 청구액 190,015,400원이 전액 배당됩니다. 채권자의 미배당액은 0원이고, 계산상 소유자에게 돌아가는 잔여금은 599,584,600원입니다.

위 배당은 제공된 채권액과 집행비용 추정치를 기준으로 한 단순 계산입니다. 당해세, 실제 체납 조세, 확인되지 않은 임대차보증금 및 최우선변제금 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금은 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.

유찰 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 삼전동 소재 삼전초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 주위 환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이합니다. 남측 인근 삼학사로1길에 노선버스 정류장이 있고, 북측 약 550m 지점 백제고분로변에 버스정류장 및 지하철 9호선 삼전역·석촌고분역이 소재하는 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 적벽돌쌓기, 내부는 벽지도배·인테리어·타일 마감, 창호는 알루미늄샷시 이중창호입니다. 기본 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지면적 198.3㎡, 지목은 대입니다. 인접 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등 대상 지정기간은 2026.08.25까지로 기재되어 있어 매각기일에는 해당 기간이 종료된 상태입니다. 별도로 2026.12.31까지 아파트 용도 한정 지정 내용이 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 실제 적용 여부와 매수인 자격은 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 동일 건물·동일 면적의 거래 표본이 제한적일 수 있습니다. 최신 매각가격이 확인되지 않고 비교 면적의 일치 여부도 불명확하므로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 소유자가 정상용·정해원·정혜정 3명이며 각각 1/3 지분입니다. 매각물건명세서와 감정평가서에서 201호 전체 소유권 및 대지권이 매각 대상인지, 일부 지분만 매각하는 것인지 반드시 확인해야 합니다. 지분경매라면 권리·환금성 분석이 완전히 달라집니다.
• 실제 점유자 조사. 임대관계 미상입니다. 현장 방문, 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 임대차계약서 및 실제 점유자를 확인해야 합니다. 임차인이 발견되면 보증금·전입일·점유개시일·확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권을 다시 분석해야 합니다.
• 인수금 0원 재검증. 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임대차보증금, 법정 최우선변제금, 당해세 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 배당표와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 소유권 이전 및 상속관계. 2023.03.15 상속 원인으로 2026.01.05 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 공유자 3명의 지분과 실제 매각 대상의 소유권 범위, 경매 신청의 집행권원 및 관련 서류를 확인하세요.
• 과거 압류 말소 확인. 2026.01.29 및 2026.02.04 접수된 공유자 지분압류 3건은 2026.05.14 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 말소 상태가 유지되는지 다시 확인해야 합니다.
• 실거래가 확보. 86.2㎡라는 비교 기준 면적이 본건과 일치하는지 확인하고, 삼전동의 유사 다세대주택 중 실제 면적·층·준공연도·대지권이 비슷한 최근 거래를 확보하세요. 비교 가능한 거래가 확보되기 전에는 시세 대비 할인율을 산정하지 않는 것이 타당합니다.
• 건축물대장 및 대지권. 건축물대장, 등기부, 토지대장, 집합건축물대장의 호수·면적·대지권 비율을 대조하세요. 위반건축물 사항이 없다는 평가 내용과 실제 현황도 비교해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납, 재산세 및 기타 조세 체납 여부를 확인하세요. 등기부상 과거 압류가 말소됐다는 사실만으로 모든 체납세금이 없다고 판단할 수는 없습니다.
• 현장 확인. 2층 201호의 채광·소음·누수·결로·내부 수리 상태, 공용부 관리 상태와 주차 여건을 확인하세요. 감정평가상의 마감 및 설비 내용만으로 실제 상태를 확정할 수 없습니다.
• 입찰가 상한 설정. 권리상 인수액 0원이라는 장점과 가격 메리트는 구분해야 합니다. 실거래가 검증과 실제 매각 범위 확인을 마친 뒤 취득세·명도비·수리비·금융비용을 포함한 총취득원가로 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

서울동부지방법원 2025타경52535는 등기부상 권리 구조만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 우리은행 근저당권과 국 명의 근저당권은 이미 말소됐고, 공유자 지분압류 3건도 2026년 5월 14일 말소됐습니다. 제공된 배당 계산에서는 신청채권자 청구액 190,015,400원이 전액 배당되며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리가 깨끗하다는 이유로 좋은 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 감정가와 최저가가 모두 8억 원인 신건이고, 동일 면적의 최근 실거래나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 비교 기준 면적 86.2㎡ 역시 본건과 일치하는지 불분명합니다. 7세대 규모의 소규모 다세대라는 점도 환금성 측면에서 보수적으로 접근해야 할 이유입니다.

여기에 임대관계 미상이라는 점유 문제가 남아 있습니다. 매각 대상이 전체 소유권인지 일부 지분인지도 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다. 이 두 가지는 실제 입찰 판단을 바꿀 수 있는 핵심 사항입니다.

최종 판단은 권리상 조건부 양호, 가격상 판단 보류입니다. 인수금 0원은 긍정적이지만, 8억 원의 적정성을 뒷받침할 거래 근거가 없습니다. 시세 검증과 매각 대상 범위, 임대차·점유 조사를 마치기 전에는 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 정확한 매각 범위와 실거래 기반의 가격 검증입니다.