서울동부지방법원 2025타경52539. 서울 광진구 구의동 삼정도나빌 6층 602호는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자는 이주영이며, 현재 진행 중인 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 청구금액은 237,314,740원입니다. 이 물건의 핵심은 저당권보다 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인에게 있습니다.

말소기준권리는 2021.10.28 동수원세무서장의 압류입니다. 그런데 권영길의 전입신고일과 점유개시일은 모두 2021.01.11이며, 확정일자는 2020.12.03입니다. 즉 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖추고 있습니다. 매각물건명세서도 해당 임차권의 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2016년에 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,820,000,000원)은 2016.05.19 해지로 이미 말소되었습니다. 과거 압류 일부와 현대카드의 종전 강제경매개시결정도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재의 말소기준은 과거 근저당이 아니라 2021.10.28 압류입니다.

그 이후의 압류·가압류·현재 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 조세채권이 실제 배당에서 어떤 순위를 갖는지는 별개입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 여부는 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

임차·점유 기록은 2건입니다. 권영길은 보증금과 대항요건이 확인되며, '주식회사'로 표기된 추가 기록은 실제 임차관계와 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관의 별도 승계 신고를 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.

③ 가격 시나리오 — 유찰가가 곧 취득가가 아니다

현재 최저매각가 314,500,000원에서는 권영길의 임차보증금 262,500,000원 전액을 배당하는 것으로 계산되어 예상 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰 후 매각대금이 보증금보다 낮아지는 구간에서는 미배당 보증금을 매수인이 떠안습니다.

실질취득금액 = 시나리오별 최저매각가 + 예상 인수액. 인수액은 각 회차의 배당 추정치이며, 추가 점유자의 미확정 보증금과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

특히 2회 유찰 시 실질취득금액은 최저가보다 64,837,920원 높습니다. 이 물건의 가격을 판단할 때는 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 확인 가능한 실거래 시세가 없으므로 266,117,920원이 시세보다 저렴한지, 314,500,000원이 적정한지 판단할 근거도 없습니다. 주변 거래와 개별 주택의 상태를 확인하기 전까지 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 314,500,000원 가정)

신건 매각가 314,500,000원을 가정하면 집행비용 5,203,000원과 권영길 보증금 262,500,000원이 먼저 배당되고, 한화생명보험의 가압류 채권 21,639,053원이 배당됩니다. 신청채권자인 서울보증보험에는 청구금액 237,314,740원 중 25,157,947원만 배당되는 것으로 계산됩니다.

배당 계산상 후순위 채권자들의 미배당액은 212,156,793원입니다. 이 금액은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 여부를 별도로 판단해야 하는 핵심 채권은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.

배당액은 집행비용 및 기재된 채권의 순위와 금액을 반영한 추정치입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 동국대학교 사범대학부속 가람중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 구의역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 2016.03.03 사용승인되었으며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 대체로 평탄한 사다리형 주거용 건부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 지정기간 2025.08.26~2026.08.25의 허가구역과 아파트 용도 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31의 허가구역이 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 실제 적용 여부와 입찰 시점의 규제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 구의역 접근성과 주거지역 입지는 장점이나, 실제 매매가격과 거래량을 확인하지 못한 상태입니다. 다세대주택의 개별 층·면적·내부 상태를 반영한 시세 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 재계산. 권영길의 보증금 262,500,000원, 전입일 2021.01.11, 확정일자 2020.12.03을 기준으로 예상 배당액과 미배당 잔액을 다시 산출하세요.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 1회 유찰 시 예상 총액은 266,822,400원, 2회 유찰 시 266,117,920원입니다. 각각 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인 확인. 권영길과 별도로 '주식회사'로 기재된 주거 점유 기록의 실제 주체, 점유 여부, 계약관계 및 보증금을 확인하세요. 대항력은 현재 미상입니다.
• 보증기관 대위관계. 서울보증보험의 2024.11.20 대위변제, 을구 3번 임차권등기 및 경매 신청채권 사이의 관계를 확인하세요. 중복 보증금 산정은 피해야 합니다.
• 국세·지방세 배당. 동수원세무서장 등 세무 관련 압류에 대한 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순위에 따라 임차인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2026-15775-001과 법원 경매의 진행 상태를 교차 확인하세요.
• 제시외 건물. 베란다 용도변경 약 12.6㎡의 현황, 적법성, 원상복구 가능성 및 비용을 확인하세요.
• 관리비·점유관계. 미납 관리비, 실제 거주자, 점유자의 권원과 인도 절차를 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 동일 건물 및 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래, 층·면적·상태별 차이를 확인한 뒤 총취득비용과 비교하세요.
• 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰이 곧 할인은 아니다”

이 물건은 최저매각가 314,500,000원인 신건이지만, 단순한 후순위 권리 소멸형 경매로 보기 어렵습니다. 임차인 권영길이 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었고 보증금은 262,500,000원입니다. 현재 예상배당에서는 보증금 전액이 변제되어 인수액이 0원으로 계산되지만, 실제 배당이 달라지거나 유찰이 진행되면 인수액이 발생합니다.

특히 2회 유찰 후 최저가가 201,280,000원까지 내려가더라도 예상 인수액을 합친 취득금액은 266,117,920원입니다. 따라서 가격을 판단하는 기준은 눈에 보이는 최저매각가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득금액이어야 합니다.

추가 점유자의 권리관계도 불명확하고, 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고, 베란다 용도변경 부분까지 확인이 필요합니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않았기 때문에 현재 가격이 시장가격보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 C등급(42점). 대항력 있는 임차인의 인수 위험과 미확정 점유관계, 조세채권 배당 불확실성 및 공매 절차가 중첩되어 있습니다. 입찰 판단 보류 — 최종 배당관계와 실질취득금액, 실거래 시세를 확인한 후 접근해야 할 물건입니다.