서울동부지방법원 2025타경52567. 서울특별시 성동구 응봉동 265-121에 위치한 제지층 제02호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5,100만원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 소유자는 이대연 씨이며, 2008년 4월 1일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

등기상 근저당권은 확인되지 않으며, 현존하는 주요 담보성 권리는 2023년 12월 29일 접수된 페퍼저축은행의 가압류입니다. 이 가압류를 분석상 말소기준권리로 보면, 이후 설정된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 기준권리보다 먼저 전입한 장영란 씨가 있고, 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것도 아닙니다. 이 사건은 등기상 권리보다 임차인의 보증금 및 배당 결과가 실질취득금액을 결정하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 가압류가 기준, 임차인은 그보다 빠르다

등기상 권리의 핵심은 2023년 12월 29일 접수된 갑구 5번 가압류입니다. 채권자는 주식회사 페퍼저축은행이고 청구금액은 22,619,591원입니다. 분석상 기준권리일은 이 가압류 접수일입니다.

이후 2025년 12월 24일 씨에스씨2503유동화전문 유한회사가 신청한 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 성동구의 압류는 2020년 9월 29일 해제되어 등기상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 현황 — 보증금 확인 전 인수액 산정 불가

조사상 임차인·점유 관련 내역은 2건입니다. 장영란 씨는 전입일이 확인되는 대항력 임차인이고, 별도로 주거 용도의 성명·전입일 미상 점유자 1건이 있습니다.

장영란 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 배당요구도 접수했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 배당충족 여부를 계산할 수 없습니다.

두 번째 점유자는 주거 용도로 기재되어 있지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 근거가 없어 가격 메리트 판단 불가

이 물건은 응봉동 265-121의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 건물 규모와 비교대상 면적은 다음과 같습니다.

감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않고, 비교대상 면적도 일치 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 주변 시세보다 저렴한지, 감정가가 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

현재 회차의 매각대금을 기준으로 집행비용과 확인된 채권을 배분한 계산입니다. 아래 금액은 임차인의 보증금 및 최우선변제액이 반영되지 않은 채권자 배당 시뮬레이션입니다.

위 배당표는 확인된 집행비용과 두 채권자의 청구액을 기준으로 계산한 것입니다. 임차인 보증금, 당해세, 최우선변제 및 기타 우선권은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금은 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

유찰 시 채권 배당 시나리오

위 시나리오의 채권 미배당은 확인된 두 채권자의 청구액만을 대상으로 합니다. 임차인의 보증금 인수액이나 기타 우선채권을 포함한 실질취득비용을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 응봉동 소재 큰매봉공원 남측 인근입니다. 아파트단지·단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 어려운 골목에 위치하며 경사지입니다. 마을버스가 정기 운행되지만 전반적인 교통상황은 다소 불편한 편입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 2~3m의 경사진 포장도로에 접해 있습니다. 차량통행이 불가능한 도로로 조사되어 차량 접근성에 제약이 있습니다.
• 건물. 1994년 1월 준공된 철근콘크리트조 및 연와조 건물입니다. 외벽은 적벽돌 붙임 및 일부 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비 등 다세대주택의 기본설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 124㎡, 완경사 부정형 토지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 확인됩니다. 허가구역별 대상자·용도·지정기간을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 5세대 규모의 소규모 건물이고 차량 진입이 어려운 경사지에 위치합니다. 비교 가능한 실거래가와 면적 일치 여부가 확인되지 않아 매각 유동성과 적정 매도가를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장영란 보증금 확인. 전입일 2022.09.30은 기준권리일보다 빠릅니다. 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자, 실제 점유관계 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 배당요구 결과 확인. 2026.01.23 배당요구가 접수됐지만 실제 보증금이 얼마이고 얼마가 배당되는지는 확인되지 않았습니다. 배당표와 배당요구 신청서, 채권계산서 등을 확인하고 미배당 보증금 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. 비층 주거 점유자의 성명, 전입신고일, 점유 개시일, 보증금 및 임대차계약 유무를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 실질취득금액 산정. 낙찰가에 임차인 미배당 보증금 인수액을 더해 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 최저매각가만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
• 토지 별도등기 확인. 토지 등기부와 대지권 관련 서류를 대조하여 별도등기의 권리 내용과 효력을 확인해야 합니다.
• 현장 접근성 확인. 경사지와 차량 진입 불가 도로가 실제 거주 및 임대 수요에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 1994년 준공 건물인 만큼 누수·결로·방수·배관·외벽 및 공용부분 상태를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 지정사항과 실제 매수인에 대한 적용 여부를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 임차인 인수가 먼저다”

서울동부지방법원 2025타경52567은 등기부상 근저당권이 없고, 확인된 가압류와 강제경매개시결정의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 그러나 등기상 권리의 단순함이 매수인의 안전을 보장하지는 않습니다.

장영란 씨는 기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액과 배당충족 여부를 계산할 수 없습니다. 추가 점유자 역시 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 열어두어야 합니다.

여기에 토지 별도등기의 효력 불분명, 차량 진입이 어려운 경사지, 비교 가능한 실거래 자료의 부재까지 겹칩니다. 감정가 1억 5,100만원이 적정한지조차 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.