서울동부지방법원 2025타경52569. 강동구 상일동 우리빌 5층 501호, 전용 28.04㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 임창일이며, 주택도시보증공사가 262,500,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 283,836,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로 보면 감정가 수준에서 시작하는 일반적인 경매지만, 등기부에 남아 있는 선순위 주택임차권과 별도의 점유자들이 핵심 위험요소입니다.
특히 최용규의 주택임차권은 2024.05.09. 접수됐습니다. 말소기준인 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 일반적인 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 제공된 배당 추정에서도 최용규의 보증금 전액을 매수인 인수액으로 분류합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 상일동 347-5 우리빌 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 강동구 상암로81길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.04㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 임창일 (2018.04.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 283,836,000원 / 283,836,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 말소기준권리 | 2025.12.29. 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2024.05.09. 을구 1번 · 최용규 · 보증금 262,500,000원 |
| 실제 임차인 | 3명 · 최용규, 김예진, 이용범 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 주거 9㎡ 무단증축 |
| 건물 규모 | 우리빌 · 9세대 · 2017.12.26. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다
최용규의 임대차계약일은 2018.04.25., 2020.03.11., 2022.03.30.으로 기재되어 있습니다. 확정일자는 2020.04.27. 보증금 250,000,000원에 대해 부여됐고, 2022.03.30. 증액분 12,500,000원에 대해서도 별도 기재되어 있습니다. 따라서 확정일자가 전혀 없는 임차권으로 단정해서는 안 됩니다. 배당 추정에서는 우선변제 배당 없이 전액 인수로 계산했지만, 확정일자별 우선순위와 실제 배당 여부에 따라 인수 잔액이 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
한편 2021년에 설정된 강동구의 압류 2건은 2021.10.08. 이미 말소됐습니다. 2022.12.01.에는 민간임대주택등기가 이뤄졌으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 등기돼 있습니다. 민간임대주택 관련 의무가 매각 이후 어떻게 처리되는지도 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 위험은 확정되지 않았다
조사·등기상 확인되는 실제 임차인은 최용규·김예진·이용범 총 3명입니다. 최용규의 보증금은 확인되지만 나머지 2명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 말소기준보다 전입신고가 빠르지만, 그것만으로 실제 점유와 독립적인 대항력·보증금 인수 범위가 확정되는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최용규 등기된 임차권자 |
2018.04.10. | 262,500,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 확인 배당 반영 여부 확인 |
매수인 인수 위험 배당 추정상 전액 인수 |
| 김예진 현황조사·문건접수 |
2025.05.20. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능성 배당요구 2026.02.08. |
| 이용범 현황조사 |
2025.06.09. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능성 배당요구 확인 필요 |
최용규: 2020.04.27. 보증금 250,000,000원에 대한 확정일자, 2022.03.30. 증액분 12,500,000원에 대한 확정일자 기재. 임차권등기 접수일 2024.05.09.
③ 시세 비교 — 최저가부터 참고 거래가격을 웃돈다
우리빌의 확인된 실거래 참고 사례는 2021.11. 거래 1건, 250,000,000원입니다. 다만 거래된 주택의 전용면적은 38.21㎡로, 경매 대상인 28.04㎡와 다릅니다. 거래 시점도 오래돼 최신 시세로 직접 적용하기 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 우리빌 실거래 | 2021.11. | 38.21㎡ | 5층 | 250,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | — | 28.04㎡ | 5층 | 283,836,000원 |
| 신건 실질취득 추산 | — | 28.04㎡ | 5층 | 546,336,000원 |
최저가 283,836,000원은 참고 실거래금액 250,000,000원의 113.5%입니다. 여기에 명시된 인수액 262,500,000원을 더하면 신건 실질취득 추산액은 546,336,000원으로 상승합니다. 참고 거래가격의 약 218.5%에 해당합니다.
물론 두 주택은 면적이 달라 이를 현재 시장가격 대비 정확한 할인율 또는 초과율로 해석할 수는 없습니다. 오히려 비교할 수 있는 동일 면적의 최신 거래가 부족하다는 점 자체가 가격 판단의 위험입니다. 따라서 기존 250,000,000원을 현재 시세로 확정하거나, 유찰 후 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,836,000원 가정)
제시된 배당 추정은 집행비용을 먼저 공제하고 주택도시보증공사에 청구액을 배당한 뒤, 잔액을 소유자에게 교부하는 구조입니다. 별도로 최용규의 보증금 262,500,000원을 매수인 인수액으로 분류하고 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,773,704원 |
| 1. 최용규 임차보증금 | 262,500,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 262,500,000원 | 262,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 16,562,296원 |
| 별도 · 매수인 인수 추정 | 262,500,000원 | 262,500,000원 |
마지막 행의 262,500,000원은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니라 별도로 기재한 매수인 인수 추정액입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가만 보면 안 된다
1회 또는 2회 유찰 시 최저매각가는 최용규의 보증금 262,500,000원보다 낮아집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하면서 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 인하가 실질취득 부담의 동일한 인하를 뜻하지는 않습니다.
다만 이 사건의 회차별 추정표는 최용규 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계속 표시하고 있어, 실제 배당액과 인수액이 서로 연동되는지는 별도 확인이 필요합니다. 전액 인수 추정을 그대로 적용하는 계산과 배당 후 잔액만 인수하는 계산은 구분해야 합니다. 현재로서는 유찰 회차별 실질취득액을 보증금 수준으로 확정하거나, 최저가와 전액 보증금을 기계적으로 합산한 수치를 확정 취득원가로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 상일동 소재 상일미디어고등학교 남서측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린상가 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 도보권에 다수 노선의 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2017.12.26. 준공된 9세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층이며, 승강기·주차장·난방·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 북측 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층)이며 지구단위계획구역에 속합니다. 토지면적은 216.3㎡, 공시지가는 4,907,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등 각종 제한이 있으며, 토지거래계약 허가 관련 지정 내용도 확인됩니다. 해당 다세대주택과 매수인에게 실제 적용되는 범위는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대주택이며, 확인된 실거래는 면적이 다른 과거 거래 1건입니다. 거래 표본이 부족해 적정가격과 매도 소요기간을 추정하기 어렵습니다.
- 건축물 위반. 주거 9㎡ 무단증축으로 집합건축물대장상 위반건축물에 등재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 최용규의 임차권등기, 계약일, 확정일자, 보증금 증액내역, 주민등록과 점유개시 사실을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
- 주택도시보증공사와 최용규의 채권관계. 양쪽 금액이 모두 262,500,000원입니다. 보증금 반환채권의 대위·양도·승계 여부와 실제 배당 이후의 인수액을 확인해야 합니다.
- 김예진·이용범의 점유관계. 두 사람의 보증금, 확정일자, 실제 점유, 최용규와의 관계를 확인하세요. 독립 임차인인지 여부에 따라 인수 위험이 달라집니다.
- 배당요구 확인. 김예진은 2026.02.08. 배당요구 관련 문건이 확인됩니다. 각 임차인의 배당요구 적법성과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 최저가만으로 입찰가를 결정하지 말고, 실제 낙찰가와 배당 후 미반환 보증금의 인수액을 합산해 실질취득액을 계산하세요.
- 위반건축물 부담. 주거 9㎡ 무단증축 부분의 위치, 시정명령 여부, 이행강제금 및 원상복구 가능 비용을 확인하세요.
- 민간임대주택 의무. 2018.04.16. 임대주택 등록 및 2022.12.01. 등기와 관련된 의무기간·임대료 제한·매각 후 의무 승계 여부를 검토하세요.
- 현재 시세 확보. 2021년 거래 1건만으로는 부족합니다. 동일 면적의 최근 실거래, 주변 유사 다세대주택 가격, 위반건축물에 따른 가치 차이를 확인하세요.
- 금융·부대비용. 위반건축물 대출 가능 여부, 취득세, 명도비, 관리비 체납 및 기타 부담을 확인하세요.
- 매각기일·원본 확인. 2026.11.16. 매각기일의 진행 여부와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 더 중요한 경매”
이 사건은 최저가만으로 경제성을 판단하면 위험한 다세대주택 경매입니다. 최용규의 선순위 임차권에 대해 보증금 262,500,000원 전액 인수가 추정되고, 김예진·이용범의 독립적인 보증금 인수 가능성도 해소되지 않았습니다. 여기에 주거 9㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 문제가 겹쳐 있습니다.
신건 최저가 283,836,000원에 명시된 인수액을 더한 546,336,000원은 현재 배당 추정을 그대로 적용한 보수적인 금액입니다. 정확한 채권관계가 확인되면 달라질 수 있지만, 그 전에는 인수액이 없다고 가정해 입찰해서는 안 됩니다. 2021년의 면적이 다른 거래 1건으로는 현재 시세도 확정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인입니다. 주택도시보증공사와 임차권자 사이의 보증금 반환채권 관계, 추가 점유자들의 실제 임차권, 위반건축물의 부담을 확인하고, 그 결과에 따른 실질취득액이 검증 가능한 현재 시세보다 충분히 낮은 경우에만 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 타당합니다.
