서울동부지방법원 2025타경52597. 서울 송파구 거여동 송파풍산리치안 8층 814호입니다. 사건의 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2022.03.03 사용승인된 지상 13층 건물에 위치합니다.
등기부상 소유자는 김희경이며, 2022.07.15 소유권을 취득했습니다. 이후 주식회사 광영디앤엠이 강제경매를 신청해 2025.12.31 경매개시결정이 등기되었습니다. 여기까지 보면 일반적인 강제경매이지만, 경매개시결정보다 앞서 전입한 임차인이 있다는 점이 권리분석의 결론을 바꿉니다.
오지은은 2024.10.08 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2024.08.26입니다. 2026.09.29에는 임차보증금 184,500,000원에 관한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서는 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-2 송파풍산리치안 8층 814호 도로명주소: 서울특별시 송파구 위례서로 244 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 8층 · 사용승인일 2022.03.03 |
| 소유자 | 김희경 (2022.07.15 소유권이전 · 거래가액 206,839,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 광영디앤엠 |
| 청구금액 | 91,370,320원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 실제 임차인 | 오지은 · 보증금 184,500,000원 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인
② 임차인 분석 — 등기보다 중요한 보증금
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오지은 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2024.10.08 확정 2024.08.26 |
184,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 오지은 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.08.21 |
| 점유개시일 | 2024.09.10 |
| 주민등록일 | 2024.10.08 |
| 확정일자 | 2024.08.26 |
| 배당요구일 | 2026.02.06 |
| 임차권등기 | 2026.09.29 · 을구 1번 · 접수 제5105507호 |
| 임차보증금 | 184,500,000원 |
| 인수 조건 | 배당에서 보증금 전액을 지급받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 오지은 · 우선변제 | 184,500,000원 | 184,500,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주식회사 광영디앤엠 | 91,370,320원 | 8,942,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가에 낙찰되는 경우의 예상배당입니다. 임차보증금 184,500,000원은 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 미배당액은 82,428,320원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는 이유
이 사건은 유찰에 따라 매각가격이 내려가면 임차보증금 전액을 배당하기 어려워지는 구조입니다. 부족해지는 보증금만큼 매수인 인수액이 발생하므로 최저매각가 자체보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 197,000,000원 | 0원 | 82,428,320원 |
| 1회 유찰 (80%) | 157,600,000원 | 29,906,400원 | 91,370,320원 |
| 2회 유찰 (64%) | 126,080,000원 | 60,985,120원 | 91,370,320원 |
⑤ 시세·가격 판단 — 실질취득액을 기준으로 봐야 한다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 197,000,000원과 소유자의 과거 거래가액 206,839,500원입니다. 그러나 과거 취득가격이 곧 현재 실거래시세를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 낙찰가 또는 유찰 후 실질취득 부담이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
특히 유찰 후에는 낮아진 최저가가 아니라 낙찰가와 대항력 임차보증금 인수액을 합친 금액을 인근 오피스텔 실거래가격과 비교해야 합니다. 임차보증금 184,500,000원 수준의 부담을 감당할 만한 현재 시세가 형성되어 있는지가 가격 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 서울거원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 거여역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2022.03.03 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 13층 건물 중 8층 814호입니다. 위생·난방·급배수·승강기설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남동측 약 15m 내외의 포장도로와 남서측 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 속하며, 토지면적은 1,677.8㎡이고 공시지가는 8,163,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구 등 여러 토지이용 제한이 지정되어 있습니다. 토지거래허가 관련 규제는 실제 물건 용도와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설로 표시된 사건 용도와 업무시설(오피스텔)인 실제 이용상태를 함께 검토해야 합니다. 현재 시장가격과 거래량을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부. 오지은의 보증금 184,500,000원 전액이 배당되는지 확인해야 합니다. 전액 배당되지 않으면 매각물건명세서에 따라 부족액을 매수인이 인수합니다.
- 배당순위 검증. 신건 예상배당은 임차보증금 전액 지급을 전제로 합니다. 당해세·집행비용 등 우선 공제항목에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 총취득 부담. 1회 유찰 인수액 29,906,400원, 2회 유찰 인수액 60,985,120원을 반드시 낙찰대금에 더해 계산해야 합니다.
- 임차인의 점유와 명도. 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 실제 점유 상태, 보증금 반환과 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 송파풍산리치안의 유사 면적·유사 층 오피스텔 실거래가격과 실제 이용상태를 대조해야 합니다. 과거 소유자의 거래가액만으로 현재 적정가격을 판단할 수 없습니다.
- 용도 검증. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장 및 공부로 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리비 체납액과 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 더 중요하다”
서울동부지방법원 2025타경52597 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 보증금입니다. 신건 197,000,000원에 매각되면 예상배당상 보증금 전액이 지급되어 인수액이 0원이지만, 유찰 시에는 보증금 미배당액이 매수인 부담으로 돌아옵니다.
특히 2회 유찰 시 최저가가 126,080,000원으로 내려가더라도 인수 예상액이 60,985,120원에 달합니다. 실질취득 부담이 약 184,500,000원 수준에 묶이므로 최저가 하락을 가격 할인으로 받아들여서는 안 됩니다.
현재 실거래시세를 확인할 수 없는 만큼 시세 대비 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다. 권리상 신건 인수액은 0원이지만 유찰 후 인수 위험이 크고, 가격 판단은 보류해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 부담이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
