* 인수 추정 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 선순위 전입 임차인의 실제 보증금과 배당·인수 관계가 확정된 금액은 아닙니다.

서울동부지방법원 2025타경52603. 서울 송파구 문정동 새말로6길 39에 있는 다세대주택 제1동 402호입니다. 현재 소유자는 권오형이며, 2014년 9월 1일 교환을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2023년 8월 14일 시흥세무서장의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 기술보증기금과 중소기업은행의 가압류가 설정됐습니다. 2026년 1월 6일에는 채권자 하종선의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 현재 유효한 근저당권이 확인되지 않고, 국세 관련 압류가 말소기준입니다. 그보다 앞서 전입한 것으로 확인되는 사람이 바로 경매신청 채권자인 하종선입니다. 따라서 가압류의 말소 여부와 임차보증금의 인수 여부는 별개로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전의 전입이 핵심

2014년 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 900,000,000원)은 2015년 3월 2일 말소됐습니다. 신한은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)도 2019년 4월 24일 말소됐습니다. 정인호 명의의 주택임차권등기(보증금 225,000,000원)는 2019년 4월 22일 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 임차권등기로 취급하지 않습니다.

현재 말소기준권리는 2023년 8월 14일 국의 압류입니다. 그 이후 기술보증기금 가압류 85,000,000원, 중소기업은행 가압류 134,691,733원, 하종선의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 실제 인수액 확인 필요

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 많거나 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 인수해야 할 보증금 잔액이 발생할 수 있습니다. 이 경우 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 인수금액을 더한 금액입니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수잔액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

이 사건에서는 실제 보증금을 확인할 수 없으므로 실질취득비용을 280,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 선순위 전입 사실을 함께 대조해 임차인의 실제 권리관계부터 확정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 66.2%라는 숫자의 함정

가격만 놓고 보면 최저매각가 280,000,000원은 최근 거래가 423,000,000원의 66.2%입니다. 그러나 중요한 문제가 있습니다. 경매 대상의 비교 기준 면적은 20.68㎡이고, 실거래 표본은 59.24㎡입니다. 동일 면적·동일 조건의 거래가 아니므로 이 비율을 실제 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

위 표는 집행비용과 기재된 채권액을 이용한 단순 예상배당입니다. 국의 압류에 따른 실제 조세채권, 당해세, 임차인의 우선변제 대상 보증금 및 배당순위가 모두 확정된 배당표는 아닙니다. 따라서 실제 배당액·미배당액·인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 채권자 하종선과 임차인 하종선의 채권이 동일한지 확인하기 전에는 임차보증금을 별도 채권으로 추가 합산하거나 청구금액과 동일시할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시 배당과 인수 위험

회차가 내려갈수록 예상 배당액은 줄어들고 미배당 채권액은 증가합니다. 특히 하종선에 대한 예상 배당은 신건 55,588,267원, 1회 유찰 시 372,267원, 2회 유찰 시 0원으로 계산됩니다.

⑥ 위반건축물·입지·환금성 분석

• 위치. 서울특별시 송파구 문정동 문현초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택 및 노선 상가가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 교통여건은 양호한 수준입니다.
• 건물. 2014.07.03 사용승인된 철근콘크리트구조, 경사지붕 지상 5층 건물의 4층 402호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 급배수·위생·난방·전기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형의 주거용 건부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 및 비행안전제6구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상 주택용도 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.01~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 다세대주택인 본건에 대한 실제 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 토지면적 219.0㎡, 공시지가 5,936,000원/㎡입니다. 해당 공시지가를 개별 구분건물의 직접적인 시장가격으로 해석할 수는 없습니다.
• 위반건축물. 402호 경량/경량 주거 35.4㎡가 위반건축물로 기재되어 있습니다. 제시외 건물이 매각에 포함된다는 사정만으로 위반 상태가 적법화되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이며 비교 가능한 실거래 표본이 충분하지 않습니다. 위반건축물 기재와 선순위 임차인 문제는 향후 매도 및 금융조달에서 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 임차인 보증금 확정. 하종선의 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 점유관계와 보증금 반환채권을 확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 관계. 하종선의 경매신청 청구액 260,164,500원이 어떤 채권인지 확인하고 임차보증금과 중복되는지 검토해야 합니다.
• 명세서 인수권리 대조. 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항 없음' 기재와 선순위 전입 및 배당요구 사실이 실제로 양립하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 임차보증금 전액, 예상 우선배당액 및 미배당 인수잔액을 확정한 후 낙찰가와 합산해야 합니다.
• 위반건축물 현장조사. 402호의 위반 부분 35.4㎡에 대해 현황도면, 적법화 가능성, 시정명령, 이행강제금 및 철거 위험을 확인해야 합니다.
• 금융조달 가능성. 위반건축물 등재 상태에서 금융기관의 담보대출 취급 가능 여부, 대출한도 및 조건을 사전에 확인해야 합니다.
• 동일 면적 실거래 확보. 59.24㎡ 거래 2건과 직접 비교하지 말고 실제 대상 호실의 면적과 위반 상태를 반영한 시세를 별도 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국의 압류가 말소기준인 만큼 실제 체납액과 교부청구, 배당 우선순위 및 당해세 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 매수 후 인도 및 명도 과정에서 발생할 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·원본 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 건축물대장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격이 낮아 보여도, 위험까지 낮은 것은 아니다”

서울동부지방법원 2025타경52603은 표면적으로는 감정가 280,000,000원의 신건입니다. 실거래 비교자료에는 423,000,000원의 거래도 확인되지만, 해당 거래의 면적은 59.24㎡로 대상면적 20.68㎡와 달라 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

더 중요한 것은 권리와 물건 자체의 위험입니다. 하종선은 말소기준권리 이전에 전입했고 확정일자와 배당요구도 확인되지만, 임차보증금은 미상입니다. 동시에 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임차권과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다. 여기에 35.4㎡ 위반건축물 문제가 더해집니다.

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이를 실제 인수액의 확정으로 받아들여서는 안 됩니다. 선순위 임차인의 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 상태에서는 유찰을 거쳐 최저가가 내려가더라도 실질취득비용이 충분히 낮아진다고 보장할 수 없습니다.