서울동부지방법원 2025타경52610. 서울특별시 강동구 길동 330-5, 길동애드하우징 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 황두석 씨이며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 3억 1,000만원입니다. 감정평가상 건물은 2016년 2월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물이고, 현황은 주거용으로 추정됩니다.

등기부에서 가장 중요한 권리는 2017년 5월 10일 설정된 전기동 명의의 근저당권(채권최고액 3,750만원)입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 이현지 씨의 전입일은 2017년 4월 25일입니다. 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 실제 점유 여부도 추가 확인이 필요하므로, 대항력 및 매수인 인수 가능성을 단정적으로 배제할 수 없습니다.

더욱 주목할 점은 이현지 씨가 임차인으로 신고된 동시에 등기부상 현재 경매신청채권자이기도 하다는 사실입니다. 관계인일 가능성이나 가장임차인 의심을 제기할 수는 있지만, 이름이 같다는 사정만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 등기부상 말소되는 권리보다 임대차의 실체와 보증금 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심이다

권리의 기준점은 2017년 5월 10일 전기동의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,750만원이며, 현재 경매에서 말소기준권리로 작용합니다. 그 이후 설정된 최용기 명의 가압류 5,200만원, 강동구 및 국 명의의 압류, 국민건강보험공단 압류와 후순위 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 공적 압류가 여러 건 존재합니다. 등기부상 압류는 총 6건이며, 그중 말소기준권리 이후의 압류 5건은 강동구, 국, 국민건강보험공단 등과 관련됩니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있으므로 단순히 등기상 후순위라는 이유만으로 세금 관련 위험을 무시해서는 안 됩니다.

과거에도 경매개시결정이 여러 차례 등재된 이력이 있습니다. 2017년 11월 29일 임의경매는 2018년 6월 7일 취하로 말소됐고, 2018년 6월 5일 강제경매는 2019년 6월 26일 말소됐습니다. 2019년 9월 23일 임의경매는 2020년 5월 12일 말소됐으며, 2021년 12월 10일 임의경매는 2022년 11월 23일 취하됐습니다. 현재 사건의 유찰 횟수 0회와 과거 경매 진행 이력은 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이현지, 선순위 전입·보증금 미상

신고된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 임차인 이현지는 401호에 관해 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나며, 2026년 2월 20일 배당요구를 했습니다.

배당요구일: 2026.02.20 · 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 기재된 임차인 · 보증금 및 차임 미상

이 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 다만 전입신고만으로 실제 점유와 임대차의 실체까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 임대차보증금, 인도받은 시점, 현재 점유 여부, 확정일자 등을 함께 확인해야 합니다. 따라서 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 우선변제 여부 역시 확인되지 않았습니다.

특히 230,000,000원을 임차보증금으로 해석하면 안 됩니다. 이 금액은 사건의 경매신청 청구액으로 기재된 금액입니다. 임차보증금은 별도로 미상입니다. 신청채권액과 임차보증금은 법적 성격이 전혀 다르므로 두 금액을 동일시해서는 안 됩니다.

만약 이현지 씨가 실제 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 존재하며 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 그 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 상황이라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이므로 이러한 실질취득가를 숫자로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 메리트가 있다

길동애드하우징은 20세대 규모의 다세대주택입니다. 시세 비교 기준면적은 28.37㎡이며, 실제 거래에는 28.37㎡와 29.73㎡가 함께 포함되어 있습니다. 같은 건물의 거래를 비교하되 면적 차이와 층수 차이를 감안해야 합니다.

가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래와 추세를 우선해야 합니다. 전체 평균 288,732,000원에는 2021년 10월의 89,320,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단하는 기준으로는 한계가 있습니다.

최근 12개월 평균은 342,800,000원입니다. 현재 최저가 310,000,000원은 이 평균의 90.4%로 약 9.6% 낮습니다. 최신 거래인 2026년 1월의 28.37㎡ 4층 거래 430,000,000원과 비교하면 최저가는 약 72.1% 수준입니다. 비교 면적과 층이 일치하는 최신 거래라는 점에서 참고 가치가 있습니다.

최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 +46.1%입니다. 하락 추세가 아니라 최근 거래 수준이 과거보다 높아진 흐름으로 읽힙니다. 다만 최근 거래의 개별 상태와 내부 수리 여부, 거래 조건까지 확인된 것은 아니므로 단순한 가격 차이를 확정적인 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)

집행비용 약 5,140,000원 추정 · 채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 배당 시뮬레이션 · 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인 필요

신건 매각가 3억 1,000만원을 기준으로 하면 집행비용과 전기동의 근저당권, 최용기의 가압류가 먼저 배당되고, 이현지에게는 신청채권 청구액 2억 3,000만원 중 2억 1,536만원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 김동주의 청구액 2억 3,000만원은 배당되지 않는 것으로 나타납니다.

전체 채권 청구액 549,500,000원 중 예상배당액은 304,860,000원이고 미배당액은 244,640,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 굽은다리역 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 굽은다리역이 있습니다. 대중교통 접근은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2016년 2월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비된 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 현황 주거용으로 추정됩니다. 다만 이해관계인 부재와 폐문·시건장치 등으로 내부를 정확히 확인하지 못한 상태에서 평가가 이루어졌으므로 실제 내부 구조와 이용상태는 재확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 369.4㎡, 지목은 대, 지형은 평지이며 세로장방형입니다. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 천중로51길, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 양재대로124길에 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 4,687,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 지정 대상과 기간에 따라 적용 범위가 다를 수 있으므로 다세대주택 및 매수인 유형에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
• 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부 확인이 불가능했던 점을 감안해 실제 현황과 공부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 20세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트와는 매수 수요 및 거래 특성이 다릅니다. 최근 거래가격의 상승 흐름은 긍정적이지만 개별 호실의 상태와 임대차 관계가 가격에 미치는 영향을 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 이현지의 실체 확인. 전입일 2017.04.25가 말소기준권리 2017.05.10보다 빠릅니다. 실제 임대차계약 체결 여부, 임차인 점유 여부, 인도 시점 및 현재 점유 상태를 확인하세요.
• 임차보증금 확인. 보증금과 차임이 미상입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 금융거래내역, 확정일자, 배당요구 관련 문건을 확인하기 전에는 인수액 0원으로 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 이현지와 강제경매 신청채권자 이현지가 동일인으로 나타납니다. 관계인 가능성이나 가장임차인 의심만으로 임차권을 무시하지 말고 실제 임대차의 진정성을 객관적 자료로 판단하세요.
• 실질취득가 재산정. 실제 선순위 대항력 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 인수액을 더해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 경우에는 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
• 세금 및 공적 압류. 강동구·국·국민건강보험공단 관련 압류의 원인과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당순위가 달라지면 예상배당액도 변동됩니다.
• 시세 비교. 최근 12개월 평균 342,800,000원과 최신 거래 430,000,000원은 가격 판단의 우선 기준입니다. 전체 평균 288,732,000원만 보고 현재 시세를 낮게 판단하지 마세요.
• 내부 현황 확인. 감정평가 당시 폐문·시건장치 등으로 내부 확인이 제한됐습니다. 실제 구조, 관리 상태, 점유자 및 사용 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 허가구역 확인. 토지거래허가구역 지정 내용과 실제 적용 대상, 매수인 유형에 따른 허가 필요 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 배당표 재검토. 예상배당은 단순 추정입니다. 당해세, 임차인의 우선변제 및 선순위 대항력에 따른 배당·인수 문제를 반영해 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 감정평가서 원본을 서로 대조하세요.

맺으며 — “시세보다 낮다”와 “실제로 싸다”는 다르다

길동애드하우징 401호는 가격 지표만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 최저가 3억 1,000만원은 최근 12개월 평균 3억 4,280만원의 90.4%이고, 최신 28.37㎡ 4층 거래 4억 3,000만원과 비교해도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 과거보다 높아진 흐름입니다.

그러나 권리분석의 핵심은 임차인 이현지입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 확인되지 않습니다. 경매신청채권자와 임차인이 동일인이라는 특이사항도 있습니다. 가장임차인일 가능성을 검토할 수는 있지만, 확인되지 않은 사실을 근거로 인수위험을 0원으로 처리할 수는 없습니다.

예상배당표의 매수인 인수액 0원 역시 임차보증금 미상 문제를 해결해 주지 않습니다. 임대차가 실제이고 선순위 대항력이 인정되며 보증금이 미배당된다면 낙찰가에 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 임차보증금과 배당 결과를 확인하기 전까지 확정할 수 없습니다.

가격은 관심 대상입니다. 하지만 권리 확인 전 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다. 이현지의 임대차 실체, 보증금, 점유 및 확정일자를 먼저 확인하고, 매수인 인수액을 반영한 실질취득가가 최근 시세보다 충분히 낮은지 다시 계산해야 합니다.

결론: 시세상 가능성은 있지만, 선순위 임차인 확인이 끝나기 전에는 입찰 적격 물건으로 판단하기 어렵습니다.