서울동부지방법원 2026타경9. 서울 강동구 길동의 라온오피스텔 6층 605호입니다. 건물 이름은 오피스텔이지만 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 14.02㎡이고, 소유자는 방양수입니다. 2021년 설정된 이천수의 근저당권이 말소기준권리지만, 그보다 앞서 전입신고를 마친 임차인 홍소망이 존재합니다. 이 때문에 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

더 중요한 것은 가격 구조입니다. 이 물건은 감정가 191,000,000원에서 출발하지만, 신건 기준 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금을 모두 충당하지 못합니다. 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 승계할 보증금이 증가합니다. 따라서 가격을 비교할 때는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

홍소망의 임차권등기는 2023.08.30에 이루어져 등기 순서상 근저당권보다 늦지만, 기존의 전입신고·점유·확정일자에 따른 권리관계를 별도로 살펴야 합니다. 매각물건명세서에도 을구 2번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

후순위 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 세금의 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 또한 2023.07.20 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매절차와의 관계도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족분 인수

임차 관련 기재는 2건이며, 보증기관 대위·승계신고로 표시된 항목은 없습니다. 다만 '기사항전' 기재가 홍소망과 별개인 실제 임차인을 의미하는지 확인되지 않아 실제 독립 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 동일한 전입일·확정일자를 가진 기록이므로 중복 기재 가능성을 포함해 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 실질취득액이 높다

라온오피스텔은 19세대 규모로, 사용승인일은 2020.10.23입니다. 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 오래된 거래와 최근 거래 사이의 가격 차이가 크기 때문에 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하는 것은 위험합니다.

전체 실거래 평균은 162,500,000원이지만, 이 평균에는 2022.06의 195,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이후 2025.09에는 130,000,000원에 거래되었으며, 제공된 거래가격 추세는 -33.3%입니다. 따라서 오래된 고가 거래가 반영된 전체 평균보다 최근 거래가격에 더 무게를 두어야 합니다.

다만 최근 비교지표의 표본은 1건이고, 가장 최근 거래일도 2025.09입니다. 2026.11.02 기준 최근 12개월 이내 거래로 보기 어려우므로 현재 시세를 확정하기에는 한계가 있습니다. 신규 거래와 실제 매도 호가를 추가 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

위 금액은 매각대금 191,000,000원에 대한 추정 배당입니다. 홍소망의 임차보증금 배당과 경매신청채권은 동일인의 권리관계가 포함되어 있으므로 별개의 보증금 채무로 중복 계산하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 떨어져도 인수액이 늘어난다

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 사실상 실질취득 부담의 하한을 형성합니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 홍소망에게 배당될 금액도 줄어들고, 미배당 보증금은 매수인 인수액으로 전환됩니다.

회차별 실질취득액이 완전히 같지 않은 이유는 각 시나리오의 집행비용 추정과 배당 가능 금액이 달라지기 때문입니다. 핵심은 매각가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되어, 실질취득이 보증금 190,000,000원 부근에서 유지된다는 점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 남서측 인근에 길동역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 건물 명칭은 라온오피스텔이지만 해당 호실은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지의 이용상태는 업무시설 및 다세대주택 건부지입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역에 해당하며, 토지면적은 313.9㎡, 공시지가는 7,496,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정사항도 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 19세대 규모이며, 확인되는 비교 실거래가 2건에 그칩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰은 2.4회이고 낙찰률 지표는 0.0%로 나타나 매각 가능성과 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 보증금 인수. 홍소망의 임차보증금 190,000,000원, 예상배당 187,526,000원, 부족분 2,474,000원을 기준으로 실제 인수 범위를 확인하세요.
• 실질취득액 기준으로 가격 판단. 신건 실질취득 193,474,000원을 최근 거래 130,000,000원과 비교해야 합니다. 최저매각가만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수 40,139,200원, 2회 유찰 시 인수 70,271,360원으로 증가하는 구조를 반영하세요.
• 홍소망의 권리 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입·점유 이력, 배당요구 및 경매신청채권의 관계를 검토하세요.
• 별도 임차 기재 확인. '기사항전'의 인적사항과 실제 점유 여부, 보증금 액수, 홍소망과의 동일인·중복 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 국세·지방세 확인. 국가 및 지방자치단체의 압류 4건과 관련된 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
• 공매절차 확인. 2023.07.20 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 진행·종결 여부를 확인하세요.
• 시세 재검증. 2025.09 거래가 130,000,000원 이후 신규 거래와 매도 호가를 확인하세요. 거래가격 추세 -33.3% 및 적은 거래 표본을 고려해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 확인하고, 보증금 반환과 명도가 연동될 가능성을 검토하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실제 얼마를 부담하는가”

이 사건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 홍소망의 선순위 보증금 190,000,000원이 존재하기 때문에 낙찰가가 내려가더라도 배당 부족분이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 신건 실질취득은 193,474,000원이고, 2회 유찰을 가정해도 192,511,360원입니다.

반면 확인되는 가장 최근 실거래는 130,000,000원이고, 거래가격 추세도 -33.3%로 하락했습니다. 소규모 단지의 제한적인 거래량과 평균 2.4회 유찰이라는 환금성 지표까지 고려하면, 낮아진 최저가만으로 유리한 경매라고 평가할 수 없습니다.

별도 임차 기재의 실체, 세금 우선순위, 홍소망의 임대차 권리관계까지 검증하기 전에는 인수액도 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 위험 높음·실질취득액 최근 거래 이상·가격 메리트 부족. 입찰에 앞서 선순위 보증금과 실제 부담액을 최우선으로 검증해야 하는 물건입니다.