서울동부지방법원 2026타경50011. 광진구 광장동 340-11에 위치한 도시형생활주택(다세대) 4층 404호입니다. 전유면적은 29.51㎡이며, 감정평가상 방 2개·거실·주방·욕실 겸 화장실·발코니를 갖춘 주거용 물건입니다. 광나루역(5호선) 북동측 인근으로 주거시설과 근린생활시설이 혼재한 지역에 있습니다.

등기부상 소유자는 문장원입니다. 2017년 소유권보존등기 이후 수협은행으로 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁은 2018년 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 8월 7일 접수된 배경숙의 가압류 358,000,000원입니다.

문제는 등기 순위만 보면 후순위인 허진구의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2025년 4월 2일에 접수되었지만, 실제 전입은 2020년 11월 10일, 확정일자는 2020년 10월 16일입니다. 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 이 임차인은 이미 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차권은 별도 확인

배경숙 가압류 이후 접수된 강구수산업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 허진구의 임차권등기는 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라집니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 210,000,000원

임대차 권리관계에서 명확히 확인되는 실제 임차권자는 허진구 1명입니다. 다만 매각물건명세서에는 '공사', '기사항전'이라는 별도 표기도 있어, 이들이 독립된 임차인인지 또는 중복·불완전 기재인지 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하거나 이들을 각각 별도 임차인으로 확정해서는 안 됩니다.

확인된 보증금 210,000,000원은 허진구의 임차권에 관한 금액입니다. 다른 표기를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 추가 표기자의 독립적인 임대차관계나 대항력은 확정되지 않았습니다.

명도 관점에서도 주의가 필요합니다. 임차권등기가 있다는 이유만으로 실제 점유가 종료되었다고 단정할 수 없습니다. 허진구의 현재 점유 여부 및 추가 표기자와의 관계를 확인해야 하며, 선순위 임차보증금이 남는 경우 보증금 반환과 주택 인도가 연결될 수 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 인수액이 늘어난다

이 물건의 가장 중요한 숫자입니다. 현재 회차는 최저매각가가 233,000,000원으로 선순위 보증금보다 높습니다. 따라서 제시된 예상배당에서는 허진구에게 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다.

그러나 1회 또는 2회 유찰하면 상황이 달라집니다. 낮아진 매각대금으로 보증금을 모두 충당할 수 없으므로, 미배당 보증금이 매수인에게 이전됩니다.

실질취득가 = 예상 낙찰가 + 매수인 인수액. 시나리오의 배당·인수 추정치를 적용한 계산이며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 배당과 인수액은 매각가, 집행비용 및 권리관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

선순위 임차보증금이 낙찰가를 넘어서면 매수인 실질취득 부담은 대체로 보증금 수준을 중심으로 유지됩니다. 이 사건에서는 집행비용을 반영한 시뮬레이션 때문에 실제 합계가 보증금 210,000,000원보다 다소 높게 나타납니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 허진구의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인의 관련 청구일 수 있어, 실제 채권 동일성 및 중복 여부는 배당표 원본으로 확인해야 합니다. 예상배당은 확정배당을 의미하지 않습니다.

신건에서는 집행비용 4,062,000원과 임차보증금 210,000,000원이 먼저 반영되고, 배경숙 가압류에 18,938,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 강구수산업협동조합과 경매개시결정 관련 항목에는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

특히 가압류 채권자의 미배당액과 선순위 임차보증금의 미배당액을 구별해야 합니다. 가압류의 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 허진구의 선순위 임차보증금은 명세서의 인수 조건에 따라 미변제 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 광장동 광나루역(5호선) 북동측 인근입니다. 주변에는 중·소규모 점포, 근린생활시설, 금융기관, 대학교, 체육시설, 관공서 및 공동주택 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스와 마을버스 정류장이 있습니다. 광나루역(5호선)이 근거리에 있으며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 404호입니다. 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 해당 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 공장설립제한지역, 한강변 중점경관관리구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역과 아파트 용도에 관한 별도 토지거래허가구역 지정 내용도 있어 실제 매수인의 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 광나루역 생활권의 주거용 다세대이지만, 전유면적 29.51㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 거래가격은 개별 건물의 층·향·상태와 임대차관계에 영향을 받으므로, 비슷한 면적·용도의 실거래를 확인해 매수가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 인수. 허진구의 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금 210,000,000원의 실제 지급·반환·배당 여부를 확인하고, 낙찰 후 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
• 실질취득가 기준으로 판단. 1회 유찰 시 186,400,000원에 낙찰되더라도 27,009,600원의 인수가 예상되어 실질취득가는 213,409,600원입니다. 2회 유찰 시에도 실질취득가는 212,887,680원입니다. 낙찰가만을 기준으로 투자수익을 계산하지 마세요.
• 임차인 신원과 중복 기재. 허진구 외에 표시된 '공사', '기사항전'의 실제 신원과 관계를 확인해야 합니다. 특히 보증금·전입일자가 불분명한 표기를 독립적인 선순위 임차인으로 단정하거나 반대로 권리가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 허진구의 관계인 여부. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하게 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급 내역, 임차권등기명령, 경매신청 서류를 대조해 가장임차인 의심 및 관계인 가능성을 검토하세요.
• 매각물건명세서의 인수 문구. 을구 1번 임차권등기의 미배당 보증금 잔액 인수 조건이 명시되어 있습니다. 입찰 전에 명세서 원본 및 정정 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 배당액과 집행비용. 제시된 예상배당은 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 임차인 배당액 감소는 인수액 증가로 이어질 수 있으므로 예상배당액을 확정금액으로 간주하지 마세요.
• 실거래가 확인. 동일 생활권의 소형 다세대 및 도시형생활주택 실거래를 확인하세요. 비교할 때는 오래된 고가 거래보다 최근 거래와 가격 추세를 우선하고, 낙찰가가 아닌 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
• 현재 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 여부는 별개입니다. 현재 거주자, 인도 가능 시점, 보증금 반환 조건, 명도 협의 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 시설 상태, 누수 및 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 서류와 신탁등기 말소 관련 기록을 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실제 부담은 쉽게 줄지 않는다”

광진구 광장동 404호는 선순위 임차보증금 210,000,000원이 권리분석의 중심인 물건입니다. 말소기준권리는 2024년 배경숙 가압류이지만, 허진구의 전입과 확정일자는 그보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로 기재되어 있습니다.

현재 신건에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수액이 0원인 반면, 1회 유찰 시 27,009,600원, 2회 유찰 시 63,767,680원의 인수가 예상됩니다. 따라서 실질취득가는 각각 213,409,600원과 212,887,680원으로, 낙찰가 하락폭만큼 줄어들지 않습니다.

주변 실거래와 비교할 때도 186,400,000원이나 149,120,000원이라는 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득가를 사용해야 합니다. 추가 임차 표기의 실체와 허진구의 임대차관계까지 확인되어야 권리상 불확실성도 줄어듭니다.

결론은 가격 메리트 판정 보류, 선순위 임차권 검증 우선입니다. 신건에서는 배당을 통해 인수액을 해소할 수 있다는 장점이 있으나, 유찰된다고 실질적인 취득가격이 비례해서 낮아지는 물건은 아닙니다. 입찰 판단의 출발점은 최저매각가가 아니라 실질취득가와 확인된 최근 시세의 비교여야 합니다.