서울동부지방법원 2026타경50036. 서울 강동구 길동 청광플러스원큐브3차 14층 1411호입니다. 사건 분류는 아파트로 표시되어 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 구분을 일반적인 대단지 아파트와 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 2014년 사용승인된 지상 20층 건물의 14층 물건으로, 실거래 비교면적은 13.27㎡입니다.

권리관계에서 가장 중요한 사실은 현재 유효한 말소기준권리가 2025년 2월 26일 주택도시보증공사의 가압류라는 점입니다. 2014년 하나은행 근저당은 2019년 해지·말소되어 현재 기준권리가 아닙니다. 임차인 김정수는 2020년 2월 7일부터 전입·점유한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖추었습니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.

더욱 중요한 가격 문제도 있습니다. 신건 최저가 1억 2,600만원에 인수액을 더하면 실질취득액은 1억 2,856만원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 1억 566만원보다 약 2,290만원 높습니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차인 인수액이 커져 총취득액은 약 1억 2,800만원대로 유지되는 구조라는 점을 반드시 이해해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 소멸하지 않고 잔액 인수

말소기준권리는 2025년 2월 26일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2014년 11월 4일 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 92,400,000원)은 2019년 12월 2일 해지·말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당으로 볼 수 없습니다.

임차인 김정수는 2020년 2월 7일 전입신고와 점유를 시작했고, 최초 임대차계약일 및 확정일자는 2020년 1월 17일입니다. 2022년 1월 14일 보증금 6,000,000원을 증액했고, 증액분 확정일자는 2022년 1월 17일입니다. 이후 2024년 3월 27일 을구 3번 주택임차권등기가 접수되었습니다. 이 모든 권리의 기준이 되는 전입·임차 관계가 2025년 가압류보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 임차권으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 존재

등재된 실제 임차인은 1명, 김정수입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고로 분류된 사람은 없습니다. 주택도시보증공사는 임차인 대위·승계 임차인이 아니라 별도의 갑구 가압류 채권자입니다.

임차인은 2024년 3월 27일 배당요구를 신청했습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있지만, 실제 배당은 매각대금에서 집행비용 등을 먼저 공제한 뒤 이루어집니다. 따라서 보증금 126,000,000원 전액이 배당되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 12개월 평균보다 높다

청광플러스원큐브3차의 실거래 비교면적은 13.27㎡이며, 비교 가능한 거래는 총 12건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 105,666,666원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 105,666,666원입니다. 현 최저가 126,000,000원은 이 평균의 119.2%이고, 인수액을 합산한 실질취득액 128,564,000원은 평균의 121.7%입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균보다 22,897,334원 높습니다.

최신 거래는 2026년 7월 135,000,000원입니다. 실질취득액은 최신 거래보다 6,436,000원 낮지만, 최신 거래 한 건만으로 시세가 1억 3,500만원이라고 단정할 수는 없습니다. 같은 달에도 104,000,000원 거래가 있었고 최근 거래가격은 89,000,000원부터 135,000,000원까지 차이가 큽니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +6.7%로 상승 방향이지만, 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 현재 실질취득액에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

집행비용 2,564,000원은 매각가의 약 2.0%를 반영한 추정치입니다. 임차인 보증금 126,000,000원에서 비용 공제 후 123,436,000원이 배당되고, 부족분 2,564,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수액 — 유찰되어도 총취득액은 거의 고정

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크거나 비슷한 구조입니다. 매각가가 내려가면 임차인에게 지급되는 배당액은 줄고 매수인이 인수할 보증금 잔액은 커집니다. 따라서 최저매각가 하락분이 그대로 취득가격 절감으로 이어지지 않습니다.

위 시나리오는 제공된 회차별 배당 추정액을 그대로 반영한 계산입니다. 집행비용은 각 매각가에 따라 달라지는 추정치이며 실제 낙찰가·배당표·인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 상업·업무용 건물 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 길동역·강동역이 소재합니다. 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 20층, 2014.10.06 사용승인 건물입니다. 위생·급배수·난방·소화전·기계식 주차·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정평가서상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 사건 분류상의 아파트 표기만 보고 일반 아파트와 동일한 수요층·가격구조를 가정해서는 안 됩니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지·사다리형, 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 아파트 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2026.12.31까지로 기재되어 있어, 실제 물건 분류에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 207세대 규모의 도시형생활주택이며 실거래 비교면적은 13.27㎡입니다. 최근 12개월 거래 6건, 가격 범위가 89,000,000원~135,000,000원으로 편차가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.9회, 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있어 경매시장에서의 환금성에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 실체 확인. 임차인 김정수와 강제경매 신청채권자 김정수의 동일인 여부, 임대인과의 관계, 임대차계약서 작성 경위 및 보증금 지급 증빙을 확인하세요. 가장임차인 의심 메모를 단순히 무시해서는 안 됩니다.
• 대항력 및 확정일자 재검증. 2020.02.07 전입·점유, 2020.01.17 최초 확정일자, 2022.01.17 증액분 확정일자, 2024.03.27 임차권등기 접수 내역을 원본과 대조하세요.
• 인수금액 재계산. 신건 기준 인수액은 2,564,000원으로 추정되지만, 유찰 시나리오에서는 27,411,200원 및 47,211,520원으로 커집니다. 실제 매각가와 배당비용에 따라 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 실질취득액 128,564,000원은 최근 12개월 평균 105,666,666원보다 높습니다. 최저가 126,000,000원만 보고 응찰가를 결정하지 마세요.
• 임차권 말소 조건. 매각물건명세서의 을구 3번 주택임차권 인수 문구와 실제 배당액을 확인하고, 잔액 인수 및 임차권 말소에 필요한 절차를 검토하세요.
• 배당 관련 항목. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하고 실제 배당 순위와 금액을 재검토하세요.
• 토지거래허가 여부. 일반상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래허가구역 기재가 있으므로 물건의 법적 용도와 실제 거래 유형에 따른 허가 적용 여부를 확인하세요.
• 관리·점유 확인. 현장 방문을 통해 현재 점유자, 임차권등기 이후 실제 거주·인도 상황, 관리비 체납 및 기계식 주차 등 건물 관리 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 최저가가 아니라 보증금까지 더한 가격이 진짜 가격

청광플러스원큐브3차 1411호는 권리분석에서 임차인 문제가 가장 중요합니다. 김정수의 보증금 126,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖춘 것으로 분석되며, 신건 매각가 126,000,000원에서도 집행비용 추정액 때문에 2,564,000원이 매수인에게 넘어옵니다.

따라서 실질취득액은 128,564,000원입니다. 최근 12개월 평균 105,666,666원과 비교하면 121.7%로 평균을 웃돕니다. 최신 거래 135,000,000원보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없으며, 최근 구간의 +6.7% 상승 추세도 현재 실질취득액의 평균 대비 부담을 없애주지는 않습니다.

1회·2회 유찰이 발생해도 매각대금 감소분 대부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0%라는 지표와 임차인·경매신청채권자의 동일인 관련 의심까지 있습니다. 임차인 실체가 확인되지 않은 상태에서는 권리 위험을 낮게 평가할 수 없습니다.

결론은 C등급, 입찰 보류에 가깝습니다. 핵심은 2,564,000원의 인수액 자체보다 임차권의 실체와 실질취득액입니다. 임대차 실체를 먼저 검증하고, 보증금 인수액을 합산한 총취득원가가 최근 거래가격과 비교해 합리적인지 확인하기 전까지는 신건 최저가를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.