서울동부지방법원 2026타경50062. 서울특별시 강동구 길동 330-13 베네시티 3층 304호, 전용면적 24.43㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 강민섭 씨이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 2017년 9월 28일 사용승인을 받았습니다. 본건 권리분석의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 선순위 대항력 임차인 이가림 씨의 보증금 2억 2,000만원입니다.

등기부상 2017년 수협은행 근저당권 2건은 2018년 11월 9일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준권리는 2024년 8월 30일 여수수산업협동조합의 가압류입니다. 그런데 이가림 씨는 그보다 훨씬 앞선 2022년 10월 11일 전입·점유를 시작했고, 2022년 9월 7일 확정일자도 갖췄습니다. 즉 가압류보다 선순위인 대항력·우선변제권 임차인입니다.

다행히 현 신건 최저가 2억 6,600만원에서는 집행비용을 제외하고도 보증금 전액을 배당할 수 있어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 유찰로 매각가격이 낮아지면 이야기가 달라집니다. 보증금이 배당되지 못한 만큼 매수인이 부담하게 되므로, 이 물건은 유찰될수록 최저가만큼 실질취득액이 내려가는 일반적인 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

권리관계에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 과거 근저당권의 말소 여부입니다. 수협은행 근저당권은 2017년 10월 31일 설정됐지만, 2018년 11월 9일 1번·2번 근저당권 설정등기가 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리의 우선순위를 판단할 때 이 근저당권들을 현존 말소기준으로 취급하면 안 됩니다.

현재 분석상 기준이 되는 권리는 2024년 8월 30일 접수된 여수수산업협동조합 가압류입니다. 청구금액은 956,340,000원입니다. 그보다 앞서 이가림 씨는 2022년 9월 7일 임대차계약과 확정일자를 갖췄고, 2022년 10월 11일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 가압류보다 앞섭니다.

임차인 권리 및 매수인 인수 여부

② 시세 비교 — 면적이 달라 가격 우위 단정 금물

베네시티(3차)는 총 20세대 규모이며, 본건 전용면적은 24.43㎡입니다. 확인되는 실거래는 2건으로, 두 거래 모두 전용 29.03㎡입니다. 본건보다 면적이 큰 거래이므로 금액만 단순 비교해 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.

최근 12개월 평균 및 최신 거래가격은 모두 417,000,000원입니다. 이전 거래 295,000,000원과 비교하면 최근 거래가격은 41.4% 상승한 것으로 나타납니다. 현재 확인된 거래만 놓고 보면 하락 추세는 아닙니다.

한편 본건 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 417,000,000원의 단순 63.8% 수준입니다. 그러나 이 비율은 전용 29.03㎡ 거래와 본건 24.43㎡를 면적 보정 없이 비교한 수치입니다. 층·면적·내부상태 차이도 반영되지 않았으므로 이를 근거로 본건이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

신건 매각가 266,000,000원에서 집행비용 추정액 4,524,000원을 공제하면 배당재원은 261,476,000원입니다. 선순위 임차인에게 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 남은 41,476,000원이 여수수산업협동조합 가압류 채권에 배당됩니다.

한국주택금융공사의 신청채권 청구액 246,962,740원은 이 시나리오에서 배당액이 0원입니다. 가압류 및 신청채권자 청구액의 합산 미배당액은 1,161,826,740원입니다. 다만 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 해당 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 매수인이 주의해야 할 인수채무는 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 유지된다

이 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 최저가보다 커지는 순간부터 인수형 경매의 성격이 뚜렷해집니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 부족해지고, 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가가 낮아진 만큼 실질취득액도 같은 비율로 내려가는 것이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서상 서울특별시 강동구 명일동 소재 굽은다리역 남동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 굽은다리역(지하철 5호선)과 인근 버스정류장이 있으며 차량 진출입이 가능합니다. 평가서상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 2017년 9월 28일 사용승인을 받았습니다. 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 규모와 환금성. 베네시티(3차)는 20세대 규모입니다. 대단지 아파트와 달리 소규모 다세대주택이므로 개별 호실의 면적·층·내부상태에 따른 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 토지. 길동 330-13, 330-14 두 필지를 이용하는 토지면적 188.6㎡의 부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,687,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외 도로에 접하고, 토지 형상은 평지의 장방형입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 외에 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 및 토지거래계약허가구역 등의 표시가 있습니다. 실제 적용되는 행위제한과 허가 여부는 해당 용도와 기간을 기준으로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했으며, 이용상태와 내부구조는 공부상 현황도를 기준으로 평가됐습니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 등기부와 매각물건명세서상 이가림 씨의 주택임차권등기가 확인됩니다. 실제 점유 및 보증금 배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 이가림 씨의 전입일 2022.10.11, 확정일자 2022.09.07, 보증금 220,000,000원, 배당요구 사실을 원본 서류와 대조하세요. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이라는 점이 핵심입니다.
• 매각물건명세서 인수 문구. 2024.10.15 접수 을구 4번 주택임차권등기와 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 조건을 반드시 확인하세요. 등기 말소와 보증금 채무 소멸을 동일하게 취급하면 안 됩니다.
• 입찰가와 실질취득액. 현 회차는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 10,979,200원, 2회 유찰 시 52,943,360원이 인수됩니다. 반드시 낙찰가에 인수액을 더해 총부담을 산정하세요.
• 배당 결과 재검토. 집행비용 추정액, 임차인 실제 배당액, 가압류 배당액을 확인하고, 보증금이 전액 배당되지 않는다면 그 잔액이 얼마인지 매각기일별로 다시 계산해야 합니다.
• 명도와 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 배당요구도 접수된 상태입니다. 실제 점유자, 이사 일정, 보증금 배당 이후의 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조, 시설 상태, 수리 필요 여부, 사용 현황을 확인한 뒤 비용을 반영하세요.
• 실거래 비교. 확인된 실거래 2건은 모두 29.03㎡로 본건 24.43㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적과 유사한 층의 거래를 추가로 확인하기 전까지 266,000,000원의 가격 경쟁력을 확정하지 마세요.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역 및 각종 보호·제한구역 표시를 확인하고, 토지거래허가구역의 적용 대상과 기간을 해당 물건 기준으로 검토하세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 배당표는 추정치이므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당관계를 최종적으로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 임차보증금 인수액이 중요하다”

이 물건의 권리분석은 단순히 말소기준권리 이후의 가압류와 강제경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 가장 중요한 권리는 말소기준보다 앞선 이가림 씨의 대항력 있는 임차권입니다.

현재 신건 2억 6,600만원에서는 보증금 2억 2,000만원이 전액 배당되므로 인수액이 0원입니다. 그러나 한 번 유찰되면 미배당 보증금 10,979,200원을 인수하고, 두 번 유찰되면 인수액은 52,943,360원까지 증가합니다. 결과적으로 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 약 2.23억원대로 유지되는 구조입니다.

실거래 측면에서도 최근 거래가격은 상승했지만, 확인된 거래는 모두 본건보다 면적이 큰 29.03㎡입니다. 따라서 단순 비율만으로 본건의 시세상 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 20세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 문제와 내부 미확인 상태도 함께 고려해야 합니다.