서울동부지방법원 2026타경50070. 서울 송파구 잠실동의 대단지 아파트 잠실엘스 157동 24층 2404호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 3,570,000,000원이며, 한 차례도 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 매각기일은 2026년 11월 16일입니다.
등기부상 소유자는 류선영·최선웅이며, 류선영이 4분의 1, 최선웅이 4분의 3 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2015년 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 하남농업협동조합과 평창하이그로스주식회사의 근저당권, 여러 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 점유자가 확인되지 않았다는 점과 배당표의 선순위 채권최고액이 변경등기와 다르다는 점은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 또한 최근 거래가격을 기준으로 보면 현 최저가는 가격적 우위가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50070 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 19 잠실엘스 제157동 제24층 제2404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 올림픽로 99 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 실거래 비교 기준 전용 84.97㎡ · 거실 및 주방/식당·방3·욕실2·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 중 24층 |
| 사용승인일 | 2008.09.30 |
| 단지 규모 | 5,678세대 |
| 소유자 | 류선영(4분의 1) · 최선웅(4분의 3) |
| 감정가 / 최저가 | 3,570,000,000원 / 3,570,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 평창하이그로스주식회사 · 하남농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 점유·임대관계 | 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 신한은행 근저당
② 점유·임대차 — 인수 0원 추정, 점유 확인은 필수
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
다만 감정평가 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이나 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다.
- 임차인 신고: 확인된 내역 없음.
- 현장 점유: 폐문으로 실제 점유자 확인 불가.
- 대항력: 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부 미상.
- 매수인 인수: 현재 시뮬레이션상 0원이나, 선순위 대항력 임차인이 확인되면 인수액과 실질취득비용이 달라질 수 있음.
특히 말소기준권리인 2015.06.26보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는지 확인이 필요합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 구조라면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 단계에서 실질취득액은 최저가 3,570,000,000원과 추정 인수액 0원을 합한 수준으로 보되, 임대차 확인 전에는 이 금액을 확정 취득비용으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 7.9% 높다
잠실엘스는 5,678세대 규모의 아파트 단지입니다. 전용 84.8~84.97㎡대 최근 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래가격은 3,309,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.88㎡ | 8 | 3,100,000,000원 |
| 2026.10 | 84.80㎡ | 10 | 3,100,000,000원 |
| 2026.10 | 84.80㎡ | 13 | 3,300,000,000원 |
| 2026.10 | 84.88㎡ | 18 | 3,315,000,000원 |
| 2026.10 | 84.80㎡ | 18 | 3,370,000,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 23 | 3,200,000,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 17 | 3,450,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 16 | 3,325,000,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 17 | 3,600,000,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 10 | 3,290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 21 | 3,410,000,000원 |
| 2026.08 | 84.80㎡ | 7 | 3,250,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 3,309,166,666원 |
최근 거래가격의 범위는 3,100,000,000원~3,600,000,000원입니다. 본건 최저가 3,570,000,000원은 이 거래 범위의 상단에 가깝습니다.
특히 최근 12개월 평균 3,309,166,666원과 비교하면 최저가 비율은 107.9%입니다. 2026년 10월 최신 거래가 3,100,000,000원보다도 높은 가격입니다.
본건은 25층 건물의 24층에 위치합니다. 따라서 저층 거래와 직접 비교할 때는 층수 차이를 고려해야 합니다. 다만 동일 면적대 고층 거래도 가격 편차가 존재하므로, 24층이라는 이유만으로 감정가 전체를 정당화하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,570,000,000원 가정)
매각가를 현재 최저가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액은 4,265,571,205원, 채권자 예상배당액은 3,531,900,000원이며, 예상 미배당액은 733,671,205원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 38,100,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 하남농업협동조합 근저당 | 1,526,400,000원 | 1,526,400,000원 |
| 3. 평창하이그로스 근저당(을구 10) | 1,560,000,000원 | 1,525,500,000원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 26,629,220원 | 0원 |
| 5. 평창하이그로스 근저당(을구 11) | 316,000,000원 | 0원 |
| 6. 성남중앙신용협동조합 가압류 | 72,727,935원 | 0원 |
| 7. 하남농업협동조합 가압류 | 283,814,050원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당금액은 제공된 시뮬레이션의 추정값입니다. 신한은행 근저당의 변경등기, 실제 채권잔액, 조세채권의 법정 우선순위, 집행비용 및 임차인 관련 권리 확인 결과에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 신한은행 배당액 480,000,000원은 최초 설정 채권최고액을 적용한 수치로, 2023년 변경등기상의 200,000,000원과 차이가 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격·미배당 시나리오
현재 최저매각가와 유찰 가정별 매각가격, 미배당액 및 매수인 추정 인수액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당액 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 3,570,000,000원 | 733,671,205원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,856,000,000원 | 1,440,531,205원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,284,800,000원 | 2,006,019,205원 | 0원 |
유찰 가정에 따라 매각가격이 하락하면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 전제에서, 각 시나리오의 매수인 추정 인수액은 모두 0원입니다.
가격만 놓고 보면 1회 유찰 가정의 2,856,000,000원은 최근 실거래 평균 3,309,166,666원보다 낮습니다. 다만 해당 가격은 실제 확정된 다음 회차 최저가가 아니라 유찰을 가정한 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 잠실동 신천중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 분포하는 지역으로 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과 수도권 지하철 2·9호선 종합운동장역을 이용할 수 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 단지 규모. 잠실엘스는 5,678세대 규모이며, 사용승인일은 2008.09.30입니다. 최근 동일 면적대 거래도 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 24층에 위치합니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방·소화·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 관련 지정·제한사항이 존재합니다. 토지 공시지가는 21,240,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 대단지 규모와 교통 접근성은 긍정적입니다. 그러나 최근 동일 면적대 실거래가가 3,100,000,000원~3,600,000,000원으로 분포해 개별 층·향·상태와 매입가격에 따른 환금성 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실거래 비교. 신건 최저가 3,570,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%입니다. 현 가격에서 시세보다 저렴하다는 판단은 피해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 10월 최신 거래가 3,100,000,000원과 비교하고, 최근 실거래 12건의 층수·면적 차이를 함께 검토해야 합니다.
- 점유 및 임대차. 현장조사 당시 폐문으로 점유자가 확인되지 않았습니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 말소기준권리. 2015.06.26 신한은행 근저당권의 변경등기를 확인하고, 현재 유효한 채권최고액과 말소기준권리 판단을 원본 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 배당액 불일치. 신한은행 근저당은 2023.10.27 채권최고액이 200,000,000원으로 변경됐으나 예상배당에는 최초 설정액 480,000,000원이 적용됐습니다. 배당 예상액과 채권자별 미배당액을 재산정할 필요가 있습니다.
- 조세채권. 송파구와 국가의 압류등기가 존재합니다. 등기상 압류의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 법정 우선순위 및 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 중복 경매개시결정. 2026타경50070과 2026타경50279의 경매개시결정이 확인됩니다. 사건 진행관계와 실제 매각절차를 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 체납 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리 필요 여부와 실제 점유 상황을 점검해야 합니다.
- 매각기일 및 조건. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부와 최저매각가격, 매각물건명세서의 변경·정정 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리의 소멸과 가격의 적정성은 별개다”
잠실엘스 157동 2404호는 등기상 말소기준권리가 비교적 명확하고, 후순위 근저당권과 가압류·압류가 매각으로 소멸할 예정이라는 점에서 등기상 권리 구조는 분석 가능한 유형입니다.
하지만 실제 입찰 판단에는 별도의 문제가 남아 있습니다. 첫째, 점유·임대관계가 확인되지 않았습니다. 둘째, 예상배당의 신한은행 채권액이 변경등기와 일치하지 않습니다. 셋째, 현재 최저매각가가 최근 실거래 평균의 107.9%로, 신건 가격에서 뚜렷한 가격 우위를 찾기 어렵습니다.
입지와 단지 규모는 긍정적이지만, 가격과 확인되지 않은 권리 위험을 함께 평가해야 합니다. 특히 현재 가격이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 점에서, 신건에 높은 가격으로 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.
최종 판단은 ‘등기상 후순위 소멸 예상, 가격은 보류, 점유와 채권액은 확인 필요’입니다. 유찰로 가격이 조정된다면 투자 매력은 달라질 수 있지만, 그 전에 실제 임대차와 배당구조를 확정적으로 검토하는 것이 우선입니다.
