서울동부지방법원 2026타경50097. 서울특별시 강동구 천호동 167-73, 에스아이팰리스 6층 602호 오피스텔입니다. 전용면적은 17.48㎡이며, 감정평가상 일부 복층구조의 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 1,600만원으로 유찰 없는 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 2억 1,500만원입니다.
이 사건은 단순한 무임차 오피스텔이 아닙니다. 을구에는 유희조의 임차보증금 2억 1,500만원에 관한 주택임차권등기가 존재하고, 전입일도 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석이라면 매수인 인수 가능성을 우선 검토해야 합니다. 다행히 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약의 효력과 실제 말소 이행 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 6층 602호 도로명: 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 17.48㎡ · 건물 제6층 제602호 전부 |
| 이용상태 | 오피스텔(일부 복층구조)로 이용 중인 것으로 조사 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 소유자 | 이수국 · 2020.10.28. 매매 원인 · 2021.01.25. 소유권이전등기 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 유희조 · 보증금 215,000,000원 |
| 민간임대주택 등기 | 2020.11.10. 등록 사실 기재 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 관련 부기등기 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선행하지만, 확약서가 핵심
가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 유희조의 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.13., 주민등록 및 점유개시일은 2021.11.19.입니다. 임차권등기는 2023.06.16. 접수됐으며 보증금은 215,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자, 배당요구가 확인되므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 유희조 6층 602호 전부 · 주거 |
215,000,000원 | 전입 2021.11.19. 확정 2021.10.13. |
대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 | 0원* 확약서 적용 |
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장
- 대항력은 포기
- 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
실제 임차인은 유희조 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별도로 보증금 2억 1,500만원을 다시 합산할 또 하나의 임차인이 아닙니다. 신청채권자에 양도 전 임차인 유희조가 표시돼 있으며, 임차인 정보상 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 건도 아닙니다.
참고로 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리 및 법정지상권 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 갑구 6번 강동세무서장 명의 압류는 경매개시결정 이후인 2026.03.05. 접수돼 매각으로 소멸할 권리로 표시됩니다. 다만 임차권등기 말소와 근저당권 순위 확인은 별개의 문제이므로 각각 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 2억 1,600만원이 저렴하다고 단정할 수 없다
에스아이팰리스는 2020.10.14. 준공된 총 29세대 규모의 건물입니다. 대상 호실의 전용면적은 17.48㎡이지만, 확인 가능한 실거래는 14.56㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래도 2023년 4월 1건뿐이어서 현재 가격을 판단하기에는 표본이 부족합니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 14.56㎡ | 8층 | 217,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 14.56㎡ | 1건 | 217,000,000원 |
| 경매 대상 | 17.48㎡ | 6층 | 216,000,000원 |
참고거래 217,000,000원과 최저가 216,000,000원을 기계적으로 비교하면 최저가는 참고거래의 99.5%입니다. 차액은 1,000,000원에 불과합니다. 하지만 비교거래는 2023.04 거래이며, 대상 17.48㎡와 거래면적 14.56㎡가 다릅니다. 따라서 이 99.5%를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
- 확인된 최신 거래일은 2023.04로, 2026년 입찰 시점과 시간 차이가 큽니다.
- 산출된 최근 12개월 평균도 217,000,000원으로 제시돼 있으나, 확인 가능한 거래 내역은 2023.04의 1건입니다. 실제 최근 12개월 거래로 확인된 값이라고 단정할 수 없습니다.
- 최근 거래와 과거 거래의 추세를 비교할 충분한 표본이 없어 상승·하락 추세도 확정할 수 없습니다.
- 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 15.25%로 제시돼 있어 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
결론적으로 이 물건의 가격은 현재 감정가 2억 1,600만원 자체만으로 판단할 수 없습니다. 전용 17.48㎡와 동일하거나 유사한 면적의 최신 거래, 실제 임대수익 및 공실 여부, 건물 내 다른 호실의 거래가격을 추가로 확보해야 합니다. 특히 소규모 29세대 건물이라는 점과 낮은 매각률 통계는 입찰가를 결정할 때 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.8% 추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 유희조 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제시된 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 기계적 계산입니다. 집행비용 3,824,000원을 제외하면 임차인 보증금에 212,176,000원이 배당되고, 보증금 미배당액은 2,824,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도 추가배당으로 중복 합산하지 않았습니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 | 기계적 미배당액 | 확약 반영 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 216,000,000원 | 2,824,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 45,419,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 138,240,000원 | 79,495,360원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 2026.08.14. 제출된 확약서의 내용이 해당 임차인에게 유효하게 적용되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 기계적 미배당액은 확약이 없다고 가정한 배당 부족액이며, 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호3동주민센터 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재해 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 시스템에어컨, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 남동측에는 약 8m 내외, 북서측 및 북동측에는 약 4m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 외에 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 세부 행위제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구에는 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 의무기간 종료 여부와 현재 등록 상태가 확인되지 않았으므로 매수 전 반드시 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 일부 복층구조인 만큼 실제 내부구조와 공부상 현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 15.25%로 제시돼 있어 거래 유동성을 낙관하기 어렵습니다. 확인 가능한 거래도 1건에 그쳐 환금성에 보수적인 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.14. 제출된 확약서의 원본, 제출 주체 및 권한, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 구체적인 문언을 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서 제출만으로 임차권등기가 이미 말소된 것은 아닙니다. 실제 말소 접수·완료 여부와 매각 이후 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 등기사항 요약상 근저당권 1건이 집계되지만 상세 순위와 채권액이 확인되지 않습니다. 원본 등기사항전부증명서에서 접수일, 권리자, 채권최고액을 확인하고 임차권등기와의 순위를 대조하세요.
- 민간임대주택 의무. 임대의무기간과 현재 등록 상태를 확인하세요. 의무기간이 남아 있다면 매수 후 임대 운영과 처분에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관 확인이 필요합니다.
- 현재 점유 및 명도. 임대관계가 기준시점 현재 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자, 공실 여부, 임대차 종료 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 시세 재조사. 2023.04의 14.56㎡ 거래 1건을 17.48㎡ 대상 호실의 직접적인 시세로 사용하지 마세요. 같은 면적대의 최신 거래와 실제 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성 검토. 29세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 매각률 15.25%를 고려해 재매각 기간과 매수 수요를 보수적으로 추정하세요.
- 세금·관리비. 강동세무서장 압류의 소멸 여부와 별개로 당해세 및 체납 관리비, 공용부분 관리비 등을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 기록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대사업자 등록 관련 자료를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 확인할 권리는 남아 있다”
이 물건의 가장 큰 부담은 임차보증금 2억 1,500만원입니다. 임차권등기와 대항력, 우선변제권이 확인되기 때문에 확약서가 없었다면 신건에서도 282만 4,000원의 배당 부족액이 발생하고, 유찰될수록 기계적인 미배당액은 커집니다.
그러나 2026.08.14. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이 확약은 확인된 유희조 임차인에게 적용되는 것이며, 다른 법률관계나 민간임대주택 등록 의무까지 자동으로 해결하는 것은 아닙니다.
가격 측면에서는 감정가 2억 1,600만원이 참고거래 2억 1,700만원과 거의 같습니다. 하지만 참고거래는 2023년의 14.56㎡ 거래 1건뿐으로 대상 17.48㎡와 면적이 다릅니다. 그러므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 부족합니다. 여기에 근저당권 상세내역의 불일치, 민간임대주택 부기등기, 소규모 건물의 환금성까지 고려해야 합니다.
종합 결론: 확약서가 유효하게 이행된다면 보증금 인수 위험은 크게 줄어드는 물건입니다. 그러나 권리관계의 원본 대조와 민간임대주택 의무 확인이 남아 있고, 시세 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 확약서 하나만 믿고 신건에 적극적으로 입찰하기보다는 권리관계와 임대 관련 의무를 먼저 확정하고, 동일 면적대의 실거래를 확보한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
