서울동부지방법원 2026타경50100. 서울 성동구 성수동1가 쌍용아파트 101동 15층 1504호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 전용면적 비교 대상은 84.78㎡이며, 본건은 20층 건물 중 15층에 위치한 아파트입니다. 소유자 최욱은 2007.08.17. 거래가 580,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주식회사 론타이틀홀더대부가 신청한 임의경매로, 청구금액은 1,463,273,968원입니다.
이 물건의 핵심은 시세와 등기 이력을 함께 보는 것입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 2,133,333,333원이고, 2026년 9월 최신 거래는 2,300,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거보다 상승했지만, 최저매각가 2,260,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 여기에 종전 근저당권과 채권이전 이력까지 얽혀 있어 단순히 예상 인수액 0원만 보고 권리가 완전히 정리됐다고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 706 쌍용아파트 101동 15층 1504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 상원길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.78㎡ · 20층 건물 중 15층 |
| 단지 규모 | 777세대 · 1997.10.07. 준공 |
| 소유자 | 최욱 (단독소유 · 2007.08.17. 소유권이전) |
| 취득 당시 거래가 | 580,000,000원 |
| 감정가 | 2,260,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,260,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 론타이틀홀더대부 |
| 신청 청구금액 | 1,463,273,968원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 등기 확인일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 선행 근저당 확인
지정된 말소기준권리는 2025.10.24. 접수된 을구 38번 김숙희 근저당권입니다. 채권최고액은 450,000,000원이며, 이후 등기된 오케이캐피탈과 케이비캐피탈의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
따라서 원 근저당권의 실제 존속 여부와 이전등기의 효력을 최신 등기부 및 관련 말소기록으로 대조해야 합니다. 을구 32번 권리가 존속한다면 2025.10.24. 김숙희 근저당권보다 선순위이므로 말소기준과 예상배당 순서도 달라질 수 있습니다. 이 부분이 확인되기 전에는 권리관계를 확정적으로 안전하다고 평가할 수 없습니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 금액 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 을구 32번 근저당 | 론타이틀홀더대부 | 2,100,000,000원 | 원권리 말소 표기 · 후속 이전등기 존속 표시 |
| 을구 32-2번 권리이전 | 제이비우리캐피탈 | — | 이전등기 효력 확인 필요 |
| 을구 38번 근저당 | 김숙희 | 450,000,000원 | 지정 말소기준권리 |
| 갑구 12번 가압류 | 오케이캐피탈 | 48,488,436원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 14번 가압류 | 케이비캐피탈 | 24,193,610원 | 매각으로 소멸 |
임차인 및 점유관계
다만 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 사실은 확인되지만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 현황조사서와 주민등록 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
현재 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 존재 여부를 확정할 수 없습니다. 만약 선순위 대항력 임차인이 확인된다면 보증금과 배당 가능액을 다시 계산하여 매수인 인수금액을 재산정해야 합니다.
② 시세 비교 — 상승장이어도 신건은 최근 평균보다 높다
성수동 쌍용아파트의 동일 면적 84.78㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균 거래가는 1,980,000,000원이지만, 최근 시세 판단에는 최근 12개월 평균 2,133,333,333원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 최근 거래가격은 이전 거래보다 16.8% 상승한 것으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.78㎡ | 14 | 2,300,000,000원 |
| 2026.09 | 84.78㎡ | 9 | 2,225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 10 | 2,150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 20 | 2,100,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 12 | 1,990,000,000원 |
| 2025.10 | 84.78㎡ | 16 | 2,035,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 6 | 1,985,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 20 | 2,000,000,000원 |
| 2025.08 | 84.78㎡ | 23 | 1,775,000,000원 |
| 2025.08 | 84.78㎡ | 11 | 1,740,000,000원 |
| 2025.08 | 84.78㎡ | 18 | 1,780,000,000원 |
| 2025.06 | 84.78㎡ | 3 | 1,680,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.78㎡ | 12건 | 1,980,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 6건 | 2,133,333,333원 |
시세 판단 핵심지표
| 전체 실거래 평균 | 1,980,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 2,133,333,333원 (6건) |
| 최신 실거래 | 2,300,000,000원 (2026.09) |
| 전체 실거래 최저 | 1,680,000,000원 |
| 전체 실거래 최고 | 2,300,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | +16.8% |
| 최저가 / 전체 평균 | 114.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 105.9% |
현재 최저매각가 2,260,000,000원은 최근 12개월 평균보다 126,666,667원 높습니다. 반면 2026년 9월 최신 거래가격 2,300,000,000원보다는 40,000,000원 낮습니다.
따라서 최신 거래 한 건만 보면 감정가가 그보다 약간 낮지만, 최근 12개월의 거래 수준 전체를 기준으로 하면 신건 최저가격은 최근 시세 이상입니다. 동일한 2026년 9월 거래 중에도 2,225,000,000원 사례가 있어, 2,260,000,000원에 확실한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
- 현재 신건: 2,260,000,000원 (감정가 100%)
- 1회 유찰 시: 1,808,000,000원 (감정가 80%)
- 2회 유찰 시: 1,446,400,000원 (감정가 64%)
③ 예상배당표 (매각가 2,260,000,000원 가정)
아래 표는 김숙희 근저당권을 기준으로 작성된 단순 예상배당 계산입니다. 을구 32번 선행 근저당권의 존속 여부와 채권이전 관계가 확정되지 않은 상태이므로, 실제 법원 배당순위를 확정한 표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,000,000원 |
| 1. 근저당 · 김숙희 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈 | 48,488,436원 | 48,488,436원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 | 24,193,610원 | 24,193,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 1,712,317,954원 |
예상 집행비용은 25,000,000원입니다. 근저당 및 가압류 예상배당 합계는 522,682,046원, 단순 계산상 미배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미확정 선행 근저당권과 신청채권의 실제 배당 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
특히 2,100,000,000원 근저당권이 제이비우리캐피탈로 이전된 기록까지 존재하므로, 신청채권자의 채권이 실제 어느 담보권에 기초하는지, 채권양도 이후 누가 배당받는지, 선순위 채권이 배당표에서 누락된 것은 아닌지 확인해야 합니다.
따라서 위 표의 소유자 잔여금 1,712,317,954원은 확정적으로 돌려받을 금액이 아니라 제한적인 계산 결과입니다. 이를 근거로 배당 안정성이나 권리 안전성을 단정해서는 안 됩니다.
회차별 예상배당 및 인수액
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 예상배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,260,000,000원 | 522,682,046원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,808,000,000원 | 522,682,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,446,400,000원 | 522,682,046원 | 0원 |
위 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 계산만을 기준으로 하면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가격과 같습니다. 그러나 선순위 권리 및 점유관계 확인 전에는 인수액 0원을 확정된 법률 판단으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 지하철 2호선 뚝섬역 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 뚝섬역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 20층 건물 중 15층입니다. 벽지 및 일부 타일 마감과 샷시창이 적용되어 있으며, 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 777세대 규모의 쌍용아파트이며 준공일은 1997.10.07.입니다. 동일 면적 실거래가 확인되지만 거래가격의 편차가 있으므로 실제 환금성을 판단할 때 개별 호수의 조건을 반영해야 합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역에 속하며 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등 관련 토지이용 제한이 존재합니다. 공시지가는 ㎡당 9,144,000원입니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역이 2025.10.20.~2026.12.31. 지정되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 하는 별도 허가구역 지정 이력도 있습니다. 경매 취득의 적용 여부와 향후 매매·이용 관련 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 기타 규제. 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실내 보수 상태와 설비의 실제 작동 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 32번 근저당권의 존속 여부. 2025.10.22. 설정된 2,100,000,000원 근저당권의 원등기 말소 상태와 2026.01.29. 제이비우리캐피탈 이전등기의 효력을 최신 등기부로 확인해야 합니다. 선행 근저당권이 실제로 존속하면 말소기준 판단이 달라질 수 있습니다.
- 신청채권과 배당순위. 론타이틀홀더대부 청구금액 1,463,273,968원이 현재 예상배당표에 반영되지 않은 이유를 확인해야 합니다. 근저당권 이전과 실제 배당채권자의 관계를 명확히 해야 합니다.
- 시세 대비 입찰가. 신건 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 105.9%입니다. 최신 거래 2,300,000,000원만 기준으로 할인 여부를 판단하지 말고, 최근 평균 2,133,333,333원과 같은 달의 2,225,000,000원 거래도 함께 고려해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 현재 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 거주자와 임대관계가 확정된 것은 아닙니다. 현황조사 및 전입세대 확인을 통해 대항력과 명도 위험을 재검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 김숙희 근저당권의 공동담보물인 김포 운양프라자 제801호·제802호·제807호의 관련 권리 및 변제 상황을 점검해야 합니다.
- 매각조건 및 허가구역. 토지거래계약 허가구역 지정에 따른 취득 후 이용·처분 관련 제한과 실제 경매 적용 여부를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비, 점유자와의 인도 협의비용 등을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
종합 판단 — 권리 확인 전에는 가격 메리트만으로 응찰하기 어렵다
- 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권이 없습니다.
- 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
- 동일 면적의 최근 거래 사례가 존재하고 거래 추세는 +16.8%입니다.
- 2026년 9월 최신 거래는 2,300,000,000원으로 최저가보다 높습니다.
- 뚝섬역 인근에 위치하고 차량 및 대중교통 접근이 가능합니다.
- 2,100,000,000원 선행 근저당권과 후속 이전등기의 법적 상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권 1,463,273,968원에 대한 예상배당이 0원으로 나타나 배당구조 검증이 필요합니다.
- 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 105.9%로 가격 메리트가 제한적입니다.
- 임차인 신고가 없지만 실제 점유관계와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역 관련 제한과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “예상 인수 0원”과 “권리 확정”은 다르다
성수동 쌍용아파트 1504호는 입지와 최근 거래 흐름만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 전용 84.78㎡ 동일 면적 거래가 확인되고, 최근 12개월 평균이 2,133,333,333원, 최신 거래가 2,300,000,000원으로 최근 가격 상승도 나타납니다.
그러나 현재 신건 최저가 2,260,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높아 가격 자체가 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 더욱 중요한 점은 2025.10.22. 설정된 2,100,000,000원 근저당권과 2026.01.29. 이전등기의 관계가 아직 명확하지 않다는 것입니다. 신청채권자의 실제 배당도 예상배당표에서 확인되지 않습니다.
매각물건명세서상 인수권리가 없고 예상 인수액도 0원이지만, 그 수치만으로 선행 담보권과 배당관계를 완전히 확인했다고 볼 수는 없습니다. 먼저 등기부 원본으로 권리의 존속 및 말소 여부를 확정하고, 배당순위와 실제 점유관계를 점검해야 합니다. 그다음 최근 실거래가격에 맞추어 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
종합 결론은 ‘권리 재확인 필수 · 신건 가격 메리트 제한적’입니다. 최신 거래가격만을 근거로 서둘러 응찰하기보다는 선순위 근저당과 신청채권 관계를 해소하는 것이 우선입니다.
