서울동부지방법원 2026타경50112. 서울 강동구 천호동 163-5 다성이즈빌 6층 603호, 전용면적 28.89㎡의 오피스텔입니다. 공부상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 기준시점 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 소유자 김진태 씨는 2024.06.27. 매매를 원인으로 265,000,000원에 취득했고, 2026.01.23. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 294,801,132원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 임차권 인수 위험과 이를 뒤집는 확약서입니다. 임차인 지하영 씨는 전입·확정일자·임차권등기를 갖춘 선순위 임차인입니다. 보증금 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 현재 매각가 기준 706,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있으므로, 확약 이행을 전제로 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 분석합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2024년 6월 265,000,000원 한 건입니다. 최저매각가 279,000,000원은 이 거래보다 14,000,000원, 약 5.3% 높습니다. 거래 표본마저 한 건뿐이므로 신건 가격에 무리하게 접근할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 163-5 다성이즈빌 6층 603호 도로명주소: 서울특별시 강동구 진황도로 53-7 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(현재 주거용) · 전용 28.89㎡ · 지상 13층 건물 중 6층 603호 |
| 건물 사용승인 | 2018.09.12 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 김진태 (2024.06.27. 매매 원인 · 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,801,132원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 실제 임차인 | 1명 · 지하영 · 임차보증금 275,000,000원 |
| 매각물건명세서 | 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 정리한다
권리분석에서 가장 먼저 확인할 부분은 2024.08.02. 등기된 주택임차권입니다. 임차인 지하영 씨는 2022.07.29. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.01.입니다. 임차보증금은 275,000,000원이며, 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 을구에 등기되어 있습니다.
분석상 기준권리로 표시된 2026.01.23. 강제경매개시결정보다 임차권등기가 앞서므로, 해당 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 여부를 검토해야 하는 권리입니다. 실제로 권리분석상 대항력과 우선변제권 모두 인정됩니다. 확약서가 없다면 배당받지 못한 보증금 부족액이 매수인에게 문제될 수 있는 구조입니다.
① 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다.
② 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.
따라서 지하영 씨의 해당 임차권에 대해서는 확약 이행을 전제로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 다만 확약서 원본의 적용 대상이 해당 임차권과 일치하는지, 실제 임차권등기 말소가 이행되는지는 반드시 확인해야 합니다.
매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 지하영 씨 1명이며, 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 별도 임차인처럼 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정되므로, 현장 조사에서 별도의 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권은 있으나 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 지하영 씨 1명입니다. 전입 및 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 내용이 확인되며 배당요구도 신청했습니다.
| 임차인 | 점유범위 / 용도 | 전입·점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지하영 을구 1번 · 임차권등기 |
6층 603호 전부 28.89㎡ · 주거 |
2022.07.29 | 2022.07.01 | 275,000,000원 | 있음 확약상 포기 |
있음 | 없음 | 0원 확약 이행 전제 |
배당요구일 2024.08.02 · 임차권등기 접수일 2024.08.02 · 보증기관 승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석.
대항력 있음 전입 및 점유 요건 확인
우선변제권 있음 확정일자 및 배당요구
확약 제출 대항력 포기·임차권등기 말소 동의
실질 인수 0원 확약 이행 전제
등기상 선순위 임차권의 보증금은 275,000,000원입니다.
현재 예상배당에서 미배당되는 금액은 706,000원이지만, 확약서에 따라 해당 부족분을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했습니다.
실질 인수액: 0원
③ 시세 비교 — 실질취득가가 확인된 거래보다 높다
동일 단지인 다성이즈빌(163-5)의 전용 28.89㎡ 거래를 확인하면 거래기록은 1건입니다. 확인된 거래는 2024년 6월 6층에서 265,000,000원에 이루어졌습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 28.89㎡ | 6층 | 265,000,000원 |
| 평균 | 28.89㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
확인된 최신 거래는 265,000,000원입니다. 현재 신건 최저매각가 279,000,000원은 이보다 14,000,000원 높습니다. 비율로는 거래가격의 105.3%입니다.
이번 사건은 확약서가 유효하게 이행되면 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가 역시 최저매각가와 같은 279,000,000원입니다. 따라서 비교 기준은 279,000,000원이며, 단순히 임차인 인수액이 없다는 이유로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
그럼에도 확인 가능한 거래와 비교하면 신건 가격은 5.3% 높습니다. 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 지하영 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 274,294,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 294,801,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 기준 집행비용은 약 4,706,000원으로 추정됩니다. 임차인 배당액은 274,294,000원이며, 보증금 부족분은 706,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 294,801,132원은 배당되지 않는 것으로 산정되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 미적용 부족분과 실제 인수액 구분
보증금 275,000,000원은 배당재원에 따라 부족분이 달라집니다. 확약서가 없거나 효력이 인정되지 않는 경우를 가정한 산술상 인수액은 회차가 내려갈수록 커집니다. 그러나 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다면, 아래 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 부담하지 않는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 시 산술상 부족액 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 279,000,000원 | 706,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 223,200,000원 | 55,724,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 178,560,000원 | 99,739,840원 | 0원 |
※ 확약 미적용 시 산술상 부족액은 각 회차의 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 추정액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 위 금액을 실제 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 다가구 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 5호선 강동역이 있습니다. 대중교통 접근성과 차량 접근은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 13층 건물의 6층입니다. 2018.09.12. 사용승인된 건물로 위생·급배수·급탕·난방설비, 승강기 및 기계식 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 현재 이용상태. 공부상 오피스텔이나 감정평가 기준시점 현재 주거용으로 이용 중입니다. 입찰 전 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 163-5·163-6번지 2필지 일단지, 준주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 공시지가는 4,897,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역(전술) 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 해당 지역에 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다. 기재된 지정 대상과 기간을 확인하고, 오피스텔 거래에 실제 적용되는지 관할 기관에 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이는 용도(공부상 오피스텔, 현황상 주거용)입니다.
- 환금성. 해당 단지의 총 세대수는 20호이며, 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 아파트 대단지처럼 풍부한 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 매수·매도 수요와 임대수익 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원본을 열람하고, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 지하영 씨의 해당 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 보증금 일부 미배당에도 말소에 동의한다는 내용이 실제 절차에서 이행되는지 확인해야 합니다. 확약서 제출만으로 등기부상 임차권이 자동 말소된 것으로 간주해서는 안 됩니다.
- 등기부 원본 대조. 근저당권 1건의 설정일·채권최고액·권리자와 선순위 임차권의 순위를 대조하세요. 말소기준권리 및 매각으로 소멸·인수되는 권리를 최종 확인해야 합니다.
- 배당 및 부족액 확인. 현재 회차의 임차인 배당 예상액은 274,294,000원이며 산술상 부족액은 706,000원입니다. 이 부족액은 확약이 적용되면 매수인 실질 인수액에 포함하지 않는다는 점을 명확히 구분하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지, 퇴거 여부와 열쇠 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 별도의 임차인이나 점유자가 확인되면 그 권리는 새로 분석해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래는 2024.06. 265,000,000원 한 건입니다. 현재 매매사례와 임대시세를 추가로 확인하고, 과거 거래 한 건만으로 279,000,000원의 적정성을 단정하지 마세요.
- 기계식 주차장. 기계식 주차시설의 운영 여부, 이용 가능 차량 규격, 유지보수 비용 및 관리상태를 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부, 관리규약 및 관리비 수준을 관리주체에 문의하세요.
- 규제 및 공부 확인. 준주거지역·지구단위계획·토지거래허가구역 등 토지이용 제한과 실제 적용 여부를 확인하고, 건축물대장 및 현황을 대조하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·매각물건명세서·감정평가·거래자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
서울동부지방법원 2026타경50112는 선순위 임차권이 존재한다는 점에서 처음에는 주의가 필요한 물건입니다. 지하영 씨의 보증금은 275,000,000원이고 대항력과 우선변제권도 확인됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서에는 대항력 포기와 전액 배당을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 동의가 담겨 있습니다. 이 확약의 적용과 이행을 확인한다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 이 물건이 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 279,000,000원은 확인된 2024.06. 거래가 265,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 거래 표본도 한 건뿐이어서 현재 시세를 확신하기 어렵습니다. 오피스텔이라는 용도와 20호 규모의 단지 특성까지 감안하면 환금성도 보수적으로 판단해야 합니다.
권리상 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 신건 가격은 시세 대비 비쌉니다. 이 물건의 핵심은 임차권등기 말소 확약을 끝까지 확인하는 것과, 확인된 실거래를 웃도는 가격을 무리하게 받아들이지 않는 것입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
