서울동부지방법원 2026타경50124. 서울 강동구 둔촌동 425-15, 오앤하우스 9층 904호입니다. 전용면적은 16.77㎡이며 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행이 아니라 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매입니다. 신청채권액은 157,500,000원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2023년 6월 1일입니다. 2014년에 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 2019년 12월 20일 이미 해지·말소됐습니다. 따라서 이를 현재의 말소기준권리로 보면 안 됩니다. 등기상 기준권리는 2023년 6월 1일 설정된 국(강동세무서장)의 압류입니다.
백예은 씨는 그보다 앞선 2022년 7월 6일 전입하고 확정일자까지 받았습니다. 원래대로라면 대항력과 우선변제권이 문제 되는 임차인입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. HUG가 백예은 씨의 임차보증금과 관련해 대항력을 포기하고 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 실제로 유효하게 이행되는지가 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 9층 904호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 16.77㎡ · 건물 9층 중 9층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2014.07.14 |
| 소유자 | 김진우 (2020.11.02. 매매 원인, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 157,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.01. 갑구 6번 압류 · 국(처분청 강동세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 단지 규모 | 오앤하우스 · 21세대 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리는 2023년 압류
이 사건의 기준권리는 2014년 근저당권이 아닙니다. 수산업협동조합중앙회가 2014년 8월 6일 설정한 채권최고액 36,000,000원의 근저당권은 2019년 12월 20일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 2023년 6월 1일의 국 압류를 기준으로 선후관계를 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 백예은 건은 HUG 확약이 핵심
확인되는 실제 임차인은 왕태경·백예은 2명입니다. HUG는 백예은 씨의 임차보증금과 관련된 양도 후 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 세 번째 임차인으로 보증금을 추가 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 왕태경 904호 · 주거 |
미상 | 2023.12.06 확정일자 미상 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 백예은 904호 전부 · 주거 |
157,500,000원 | 2022.07.06 2022.07.06 |
있음 기준권리 이전 |
있음 배당요구 확인 |
HUG 양도 관계 2026.07.02. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
백예은 — 원래는 대항력 있는 임차인, 그러나 확약서로 인수 해소
백예은 씨는 2022년 7월 1일 임대차계약을 체결했고, 2022년 7월 6일 전입 및 점유를 시작했습니다. 같은 날 확정일자도 받았습니다. 보증금은 157,500,000원이며, 2023년 8월 14일 임차권등기명령이 등기됐습니다. 배당요구도 확인됩니다.
일반적인 대항력 인수형 사건이라면 보증금이 낙찰가보다 높은 경우 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어나므로 매수인의 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정되는 문제가 발생합니다. 이 사건도 확약이 없었다면 같은 문제가 발생합니다.
- 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
왕태경 — 확약서 적용 대상이 아닌 별도 확인 사항
왕태경 씨는 2023년 12월 6일 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리인 2023년 6월 1일 압류 이후이므로 현재 확인된 권리관계상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차 조건 및 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 백예은 씨에 대한 HUG 확약이 왕태경 씨에게까지 확대 적용되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래가의 118.8%
오앤하우스의 동일 전용면적 16.77㎡ 확인 거래는 2022년 5월 거래 1건입니다. 거래가는 96,000,000원이며, 제공된 거래자료에서 확인되는 유일한 비교 사례입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 16.77㎡ | 5층 | 96,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 16.77㎡ | 1건 | 96,000,000원 |
현재 최저매각가는 114,000,000원입니다. 확인 거래가 96,000,000원 대비 118.8% 수준으로, 비교 가능한 거래가격보다 높습니다. 단순 차액으로도 18,000,000원 차이가 납니다.
다만 이 거래는 2022년 5월의 단 한 건입니다. 2026년 현재 시세를 대표하는 최신 거래라고 보기 어렵고, 최근 시장의 상승·하락 추세를 판단할 만한 복수의 거래 표본도 확인되지 않습니다. 따라서 96,000,000원을 현재 확정 시세로 단정해서도 안 됩니다. 반대로 오래된 거래 한 건만으로 신건 최저가가 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 백예은 보증금(우선변제) | 157,500,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 114,000,000원에서 집행비용 2,396,000원을 제외하면 배당재원은 111,604,000원입니다. 백예은 씨 보증금 157,500,000원에 대해 45,896,000원이 부족합니다. HUG는 백예은 씨의 양도 전 임차보증금과 관련된 신청채권자로 표시되어 있으므로 동일 보증금 채권을 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령 주체는 양도관계 및 배당표를 확인해야 합니다.
유찰 시나리오 — 확약이 없을 경우의 형식상 인수 부족액
| 구분 | 예상 매각가 | 확약 미반영 시 부족액 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 114,000,000원 | 45,896,000원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 91,200,000원 | 68,341,600원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 72,960,000원 | 86,253,280원 | 0원* |
유찰이 진행될수록 확약이 없을 때의 형식상 미배당 보증금은 증가합니다. 그러나 HUG 확약이 유효하게 유지되고 임차권등기 말소까지 이행된다면 백예은 씨 관련 매수인 실질 인수액은 각 회차에서도 0원*으로 판단합니다. 왕태경 씨는 확약 대상이 아니므로 별도 임대차 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동사거리 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 길동역이 소재하며, 차량 진출입이 가능합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 내외의 천호대로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2014.07.14입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 및 기계식 주차설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 규모·환금성. 오앤하우스는 21세대 규모입니다. 확인되는 동일 면적 거래가 1건뿐이므로 실제 매매가격과 환금성을 판단하기에는 거래 표본이 부족합니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등 관련 규제 표시가 있습니다. 토지거래허가구역 표기도 있으므로 실제 적용 대상 및 매수인별 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·건물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.07.02. 제출된 확약서의 원본 및 제출 주체, 확약의 효력 범위, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 구체적인 내용을 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 백예은 씨의 임차권등기가 실제로 말소되는지, 낙찰 이후 별도의 이행 절차나 조건이 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 양도관계 확인. HUG가 신청채권자로 표시되고 양도 전 임차인이 백예은으로 기재되어 있으므로 채권양도 및 배당 수령 주체를 확인하세요. 동일 보증금 157,500,000원을 중복 채권으로 계산하면 안 됩니다.
- 왕태경 임대차 확인. 전입일은 2023.12.06.으로 기준권리 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부를 별도로 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2022.05. 96,000,000원 한 건뿐입니다. 최저가 114,000,000원을 저렴하다고 판단하지 말고 최신 주변 거래를 추가로 확보하세요.
- 세금·집행비용 확인. 예상배당은 집행비용 추정치 기준입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차인 2명의 현재 점유 및 퇴거 상태를 확인하고, 확약서 대상인 백예은 씨와 확약 대상이 아닌 왕태경 씨를 구분해 인도 절차를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 HUG 확약서를 서로 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “확약으로 인수 위험은 줄었지만, 가격은 별개의 문제”
이 사건의 핵심은 단순히 임차보증금 157,500,000원이 있다는 사실이 아닙니다. 백예은 씨는 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인이지만, HUG가 대항력을 포기하고 미배당 상태에서도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행된다면 백예은 씨 관련 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
다만 이 확약은 백예은 씨 건에만 적용됩니다. 왕태경 씨의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 별도 검토가 필요합니다. HUG의 양도관계와 실제 임차권등기 말소도 확인해야 합니다.
가격 역시 낙관할 수 없습니다. 신건 최저가 1억 1,400만원은 확인 가능한 동일 면적 거래 9,600만원의 118.8%입니다. 비교 거래가 2022년 5월 단 한 건이라는 한계 때문에 현시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.
권리상 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소될 수 있지만, 확약 이행 확인과 미상 임대차 확인은 필수입니다. 가격은 보류, 권리는 확약 확인 후 판단. 이 물건의 입찰 승부처는 확약서의 법적 효력과 실제 이행 여부, 그리고 현재 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
