서울동부지방법원 2026타경50135. 서울 강동구 길동 그린파크빌 2층 202호, 전용 28.14㎡의 다세대주택입니다. 공부상 도시형생활주택(단지형)이며, 2013.11.27. 사용승인을 받은 지상 6층 건물에 위치합니다.
이 경매에서 가장 주의할 부분은 등기상 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인 이동렬입니다. 이동렬의 보증금은 320,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득 금액이 보증금 수준에 머물게 됩니다.
그러나 이 사건은 다릅니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 이동렬)가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 돌려받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 바로 이 확약이 낙찰자의 실질 인수 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 334-4 그린파크빌 2층 202호 도로명주소: 서울특별시 강동구 양재대로126길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 28.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 · 사용승인 2013.11.27. |
| 소유자 | 정지혜 (2021.04.01. 매매, 거래가액 320,000,000원, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.04. 서민금융진흥원 가압류 (13,140,332원) |
| 실제 임차인 | 이동렬 1명 · 보증금 320,000,000원 |
| 실질 인수 | 0원 (대항력 포기·임차권등기 말소 확약 적용) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 대항력보다 중요한 확약
말소기준권리는 2022.02.04. 서민금융진흥원의 가압류입니다. 이후 설정된 부평구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 우리은행 근저당권은 2014.05.09. 이미 말소됐으며, 강동구 압류도 2026.06.04. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
보증금 권리의 원래 임차인은 이동렬입니다. 시보증은 이동렬의 보증금과 연결된 보증기관 대위·승계 신고이므로, 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이동렬 실제 임차인 · 202호 28.14㎡ 전부 |
전입 2021.03.19. 확정 2021.03.04. 배당요구 2023.03.28. |
320,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 확약에 따른 인수 해소 |
|
시보증 보증기관 대위·승계 |
원임차인과 동일 배당요구 2026.01.27. |
별도 합산 없음 |
승계 신고 이동렬 보증금의 중복신고 |
따라서 이동렬 보증금의 미배당액은 배당 계산상으로는 남지만, 확약 적용에 따른 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
이 판단은 이동렬의 보증금과 그 승계권리에 관한 것입니다. 확약 범위 밖에 별도의 대항력 임차인이 있다면 그 인수 위험은 따로 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이동렬 1명입니다.
③ 시세 비교 — 권리는 해소됐지만 가격은 높다
그린파크빌은 14세대 규모이며, 전용 28.14㎡의 확인되는 실거래는 2023.02. 거래 1건입니다. 해당 거래는 5층에서 277,000,000원에 이루어졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02. | 28.14㎡ | 5층 | 277,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 28.14㎡ | 1건 | 277,000,000원 |
| 경매 최저가 | 28.14㎡ | 2층 | 287,000,000원 |
현재 최저매각가 287,000,000원은 확인 거래가 277,000,000원보다 10,000,000원 높으며, 거래가 대비 103.6%입니다. 확약으로 인수액이 0원이 되는 조건에서도 실질취득 기준 금액은 287,000,000원이므로, 확인 거래보다 비싸다는 결론은 같습니다.
결론적으로 신건 가격이 저렴하다는 근거는 부족합니다. 현재 확인된 거래와 비교하면 오히려 높은 가격이며, 최신 시세의 추가 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 이동렬 · 우선변제 | 320,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,140,332원 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 승계된 임차보증금은 동일 권리와 연결될 수 있으므로 별개의 실질 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 확정됩니다.
예상 배당: 282,182,000원
배당상 부족액: 37,818,000원
확약 적용 후 실질 인수: 0원
배당에서 전액 변제되지 않는다는 사실만으로 매수인이 부족액을 부담한다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시된 확약서가 실질 인수액 판단의 근거입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 구분해야 한다
대항력 임차인이 있는 물건에서는 최저매각가가 하락해도 매수인이 부담할 보증금 부족액이 증가할 수 있습니다. 다만 이 사건은 확약이 적용되는 경우 실질 인수액이 0원이므로, 낙찰가 하락이 실질취득 기준 금액에도 반영됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 배당상 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 287,000,000원 | 37,818,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 229,600,000원 | 94,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,680,000원 | 139,691,520원 | 0원 |
회차별 배당상 인수 추정액은 제시된 시뮬레이션 값입니다. 실제 배당비용과 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다. 확약 적용 실질 인수액 0원은 해당 확약의 효력과 적용 범위가 유지된다는 전제이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 굽은다리역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 5호선 굽은다리역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 전반적으로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕의 지상 6층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접합니다. 토지는 세장형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,484,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 확인됩니다. 아파트 대상 지정과 외국인 등 대상 지정은 적용 대상이 서로 다르므로, 본 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모로, 확인되는 같은 면적의 실거래는 1건뿐입니다. 거래 표본이 제한적이어서 적정 매도가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 매각절차에서 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 이동렬의 임차권등기와 주택도시보증공사로의 권리 승계 관계, 배당 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 다른 점유자 존재 여부. 확인된 실제 임차인은 이동렬 1명이지만, 현장 점유 상태와 다른 대항력 주장 가능성은 입찰 전 재확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 검증. 확인 거래는 2023.02.의 277,000,000원 1건입니다. 현재 시점의 실거래와 인근 유사 다세대주택 가격을 추가 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 신건 287,000,000원, 1회 유찰 229,600,000원, 2회 유찰 183,680,000원 시나리오에서 확약 적용 여부와 실질취득 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 말소 확약과 실제 주택 인도는 별개의 문제입니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점, 명도비 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 배당표에 반영되지 않은 당해세 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건은 처음 보면 위험해 보입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금이 320,000,000원으로 최저매각가보다 높기 때문입니다. 실제로 배당 시뮬레이션에서는 37,818,000원의 보증금 부족액이 발생합니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 판단을 바꿉니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 별도의 임차보증금으로 합산할 수 없습니다.
그렇다고 신건 가격에 곧바로 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실질취득 기준 287,000,000원은 확인되는 거래가 277,000,000원보다 높습니다. 더구나 비교 거래는 2023년의 단 1건으로, 현재 시세를 확신하기에 부족합니다.
결론은 '확약으로 권리 부담은 상당 부분 해소됐지만, 신건 가격의 매력은 입증되지 않았다'입니다. 실제 입찰에서는 확약서의 효력과 임차권등기 말소 절차를 최우선으로 확인하고, 최신 거래 부족과 소규모 다세대주택의 환금성 위험을 반영해 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
