서울동부지방법원 2026타경50144. 서울 광진구 중곡동 아인슈타인하우스 3층 301호, 전용 56.03㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부만 보면 상당히 복잡합니다. 서울보증보험주식회사, 우리은행, 중소기업은행, 현대캐피탈 등의 가압류가 이어졌고, 국가 및 지방자치단체의 압류까지 겹쳐 있습니다. 여기에 보증금 262,000,000원의 대항력 있는 임차권이 등장합니다.

그런데 권리분석의 결론을 좌우하는 문서는 따로 있습니다. 바로 2026.06.26 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 이 확약으로 임차인 김성은의 보증금 미배당액을 매수인이 부담할 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 다만 확약의 적용 범위는 해당 임차권에 한정되며, 확인되지 않은 별도 점유자나 권리까지 포괄적으로 면제하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2022.06.28 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 일반적인 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김성은의 전입은 2020.12.14로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체의 후순위 여부와 별개로 기존 대항력의 효력을 반드시 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 262,000,000원 보증금의 향방

확인된 실제 임차인은 김성은 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차보증금 권리를 양수한 보증기관으로 기재되어 있으므로, 김성은의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 유찰되어도 보증금 인수가 늘어나는가?

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고, 대항력을 유지하는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 부담할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 단순 최저매각가만으로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.

이 사건도 확약이 없었다면 유찰 회차에서 인수 위험이 발생하는 구조입니다. 그러나 실제로는 2026.06.26 대항력 포기 확약이 제출되었으므로, 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.

확약 미반영 인수액은 회차별 배당 시나리오에 산출된 금액입니다. 이는 확약이 없는 경우의 규칙상 위험액이며, 실제 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 실질취득액은 낙찰대금에 실제 인수액을 더해 판단하고, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 임차보증금이 먼저 반영되고, 잔여 금액이 선순위 가압류 채권 일부에 배당되는 구조입니다. 배당금 수령권자와 실제 배당순위는 권리양수 및 조세채권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

배당 추정의 임차보증금 항목은 김성은에서 주택도시보증공사로 이어진 보증금 권리를 표시한 것으로, 별도의 보증금이 추가 존재한다는 의미가 아닙니다. 신청채권자 항목은 제공된 배당 추정상의 별도 표시이며, 동일 보증금 채권의 양수 관계가 실제 배당과 중복 집계에 미치는 영향은 원본 권리자료로 확인해야 합니다. 국세·지방세 당해세와 최우선변제에 따른 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 가격 분석 — 실거래 확인 전에는 보수적으로

현재 감정가와 최저매각가는 모두 295,000,000원입니다. 소유자 박찬준의 2020.12.28 등기상 취득 거래가액은 262,000,000원입니다. 다만 과거 취득 거래가액을 현재 시세로 볼 수는 없습니다.

동일 건물 또는 주변 유사 다세대주택의 최신 실거래 평균과 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가가 적정한지, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용곡초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 중곡역이 있어 대중교통 이용여건은 전반적으로 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2006.09.01 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌 및 석재붙임 마감 등이며, 하이샷시 창호와 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 서측 하향 완경사지 내 사다리형 토지로, 남측 약 4m 내외의 막다른 도로에 접합니다. 차량 접근과 실제 주차·회차 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지거래 관련 제한. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 및 아파트 용도 대상 허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다. 이 물건은 다세대주택이므로 실제 적용 여부와 매각 시점의 유효한 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 수리 상태와 누수·설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 중곡역 접근성이 장점이지만, 개별 다세대주택의 실제 매수 수요와 거래가격을 확인해야 합니다. 주변 아파트 시세를 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 직접 확인하세요. 확약 당사자, 적용 보증금, 효력과 조건을 대조해야 합니다.
• 임차보증금 중복 계산 금지. 김성은의 보증금 262,000,000원과 주택도시보증공사의 양수·청구 관계는 동일한 보증금 권리에서 비롯된 것으로 표시되어 있습니다. 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 점유자 재확인. 확인된 임차인은 김성은 1명이지만 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약 대상 밖의 점유자가 존재하면 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
• 압류 및 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 여부, 교부청구액, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 명도 계획. 임차권등기 말소 확약과 실제 점유자의 인도는 별개 문제입니다. 명도 협의와 필요한 법적 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비 및 시설 점검. 미납 관리비, 공용부분 부담, 누수·설비 상태, 내부 수리비 등을 확인하세요.
• 접도 및 주차. 남측 막다른 도로의 폭, 실제 차량 진입, 주차 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 실거래 시세 대조. 중곡동의 유사 면적·연식·입지 다세대주택 거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 과거 취득가와 감정가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 매각기일 및 권리 변동 확인. 2026.11.16 매각기일에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리의 반전은 확약서에, 투자 판단의 열쇠는 시세에”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 가압류가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김성은의 대항력과 262,000,000원 임차보증금입니다. 확약이 없었다면 유찰될수록 미배당 보증금 인수 문제가 커질 수 있었습니다.

그러나 2026.06.26 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 있습니다. 이에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 이 확약은 해당 임차권에만 효력이 있으므로, 별도 점유자나 권리의 존재 여부는 끝까지 확인해야 합니다.

또한 국세·지방세 압류와 다수의 미배당 채권이 존재해 배당 구조는 복잡합니다. 무엇보다 다세대주택의 비교 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 현재 최저가 295,000,000원이 매력적인 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다.

최종 판단은 “확약 유효 시 보증금 인수 위험 해소, 다만 가격과 점유·조세 변수를 확인할 때까지 입찰 판단 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 단순히 낮은 낙찰가가 아니라, 확약서의 효력을 확인하고 실제 시장가치보다 유리한 가격에 취득할 수 있는지에 있습니다.