서울동부지방법원 2026타경50156. 서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 212동 14층 1403호입니다. 전용면적은 136.325㎡이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 14층에 위치합니다. 사용승인일은 1988년 12월 21일입니다. 총 4,494세대 규모의 대단지라는 점은 장점이지만, 이번 물건은 감정가가 32억 4,000만원으로 상당한 고액 입찰입니다.

권리관계의 중심은 2021년 9월 8일 설정된 노원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 21억 3,600만원입니다. 이후 주식회사 중앙청과와 미소신용협동조합의 근저당권, 중앙청과의 가압류가 추가되었지만 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기부가 깨끗하게 정리된다는 사실과 실제 점유·임대차 문제가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 매수인 인수권리 없음이라는 명세서 기재를 확인하는 동시에 현황조사와 점유관계도 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당 이후는 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2021년 9월 8일 설정된 노원새마을금고 근저당권입니다. 을구 12번으로 등재된 이 권리가 말소기준권리이며, 채권최고액은 2,136,000,000원입니다.

그 이후 설정된 권리는 다음과 같습니다. 2025년 5월 16일 주식회사 중앙청과의 근저당권 5억원, 2025년 12월 8일 미소신용협동조합의 근저당권 3억원입니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

2026년 1월 30일 노원새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026년 4월 1일에는 주식회사 중앙청과의 가압류 1,053,657,000원이 추가되었습니다. 이 가압류 역시 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

② 시세 비교 — 32.4억은 최근 거래 수준보다 높다

비교 대상은 올림픽훼밀리타운의 전용면적 136.33㎡ 거래입니다. 최근 12건의 거래 평균은 3,029,166,666원이며, 최근 거래 범위는 29억원부터 31억 3,000만원까지입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래는 30억 5,000만원입니다.

현재 감정가이자 최저매각가는 3,240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 107.0% 수준으로, 평균보다 약 210,833,334원 높습니다. 최신 거래 30억 5,000만원과 비교해도 약 1억 9,000만원 높습니다.

특히 최근 12건 중 최고 거래가격은 31억 3,000만원입니다. 현재 최저가 32억 4,000만원은 이 최고 거래가격보다도 1억 1,000만원 높습니다. 따라서 감정가가 높다는 사실만이 아니라 실제 거래 표본과 비교해도 신건 가격이 부담스럽다는 점을 주목해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,240,000,000원 가정)

신건 매각가 32억 4,000만원을 가정하면 집행비용 약 3,480만원을 제외하고 노원새마을금고, 중앙청과, 미소신용협동조합의 근저당권이 순차적으로 배당됩니다. 이후 중앙청과 가압류에는 269,200,000원이 배당되는 것으로 산정됩니다.

채권자 전체 청구액은 3,989,657,000원이고 예상 채권자 배당합계는 3,205,200,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 784,457,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

③-1 유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 최저가를 기준으로 유찰이 발생하면 다음과 같이 가격과 채권 미배당액이 달라집니다. 아래 금액은 각 회차의 가정 매각가를 적용한 시뮬레이션입니다.

각 시나리오의 채권 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이며, 매수인의 인수금액을 뜻하지 않습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

1회 유찰 시 최저매각가 25억 9,200만원, 2회 유찰 시 20억 7,360만원입니다. 최근 12개월 평균 거래가격 30억 2,916만원과 비교하면 가격 차이가 커지는 구간입니다. 다만 실제 유찰 여부와 낙찰 경쟁은 별개의 문제이므로, 시나리오 가격을 확정적인 낙찰 가능 가격으로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철 3호선 및 8호선 가락시장역 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 시장, 학교 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 3·8호선 가락시장역이 있습니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 올림픽훼밀리타운은 4,494세대 규모의 아파트 단지입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되어 비교 가능한 거래 표본이 존재합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물이며 본건은 14층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 정비예정구역으로 지정되어 있으며 행위허가·개발행위허가 제한 관련 사항이 기재되어 있어 향후 정비사업 관련 규제를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.01.~2026.12.31.입니다. 매각기일이 지정기간 내에 있으므로 입찰자 자격, 허가 대상 여부 및 거래 절차를 반드시 확인해야 합니다.
• 규제 기타. 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위와 행위 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 대단지라는 점과 최근 동일 면적 거래가 확인된 점은 긍정적입니다. 다만 1988년 사용승인 건물이고 감정가가 최근 평균 거래가격보다 높아, 매입가격과 향후 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가격 상한 설정. 신건 최저가 32억 4,000만원은 최근 12개월 평균 실거래가의 107.0%입니다. 최근 거래 평균과 최신 거래를 기준으로 가격을 검토하고, 감정가 자체를 적정 매입가로 간주하지 마세요.
• 실제 임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 임대차계약 및 현황조사 내용을 확인해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 인수권리가 없다는 것과 명도가 쉽다는 것은 다릅니다. 소유자 또는 제3자 점유 여부, 이사 협의 및 인도명령 가능성을 검토하세요.
• 담보채권 실제 잔액 확인. 노원새마을금고 신청 청구액은 1,753,989,720원이고 근저당권 채권최고액은 2,136,000,000원입니다. 실제 채무 잔액과 배당요구액을 확인해야 합니다.
• 후순위 권리 말소 확인. 중앙청과 근저당 5억원, 미소신용협동조합 근저당 3억원, 중앙청과 가압류 1,053,657,000원의 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부로 최종 확인하세요.
• 토지거래허가 확인. 아파트 용도 한정 토지거래허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지이므로 입찰자의 요건과 허가 절차를 구청 등 관계기관에 확인하세요.
• 정비예정구역 확인. 정비예정구역 및 행위허가·개발행위허가 제한 관련 내용이 기재되어 있습니다. 정비사업 진행 상황과 향후 건축·수선 관련 제한을 확인하세요.
• 관리비·수선비 확인. 대단지 아파트라도 미납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 노후 건물의 수선·시설 교체 비용을 관리사무소에 문의하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실제 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도 가격은 검증해야 한다”

서울동부지방법원 2026타경50156은 권리관계만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시적 인수권리도 없는 물건입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점 때문에 실제 점유와 임대차관계에 대한 확인은 반드시 필요합니다.

이 사건의 핵심은 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 32억 4,000만원은 최근 12개월 평균 30억 2,916만원의 107.0%이며, 가장 최근 거래인 30억 5,000만원보다도 높습니다. 최근 12건 중 최고 거래가격 31억 3,000만원과 비교해도 현재 최저가는 높은 수준입니다.

4,494세대 대단지라는 입지적 장점과 권리상 인수 부담이 낮다는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역, 정비예정구역 관련 제한, 건물의 사용승인 연도, 임대관계 미상까지 함께 고려해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮다. 하지만 신건 가격은 최근 실거래보다 높다. 이 두 가지를 혼동하면 안 됩니다. 현재 가격에서 무리하게 입찰하기보다는 유찰에 따른 가격 조정과 실제 점유·규제 사항을 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 권리상 긍정, 가격상 보류. 신건 32.4억원은 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 부족하며, 임대관계와 토지거래허가 조건을 확인하기 전에는 입찰을 서두를 이유가 없습니다.