서울동부지방법원 2026타경50170. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 13층 1302호입니다. 사건의 물건 종류는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 해당 호실의 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 14.04㎡입니다.

소유자 이수국 씨는 2021년 5월 14일 매매 원인으로 233,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 이후 임차인 이다혜의 보증금 233,000,000원과 관련한 임차권등기가 발생했고, 2023년 9월 20일 강동세무서의 압류가 권리 기준일로 기재되어 있습니다. 2026년 2월 3일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건은 단순히 등기부에서 소멸하는 권리만 확인하면 끝나는 물건이 아닙니다. 등기상 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 임차인의 대항력 있는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 이다혜의 전입 및 점유 시점이 말소기준보다 앞서기 때문에 미배당 보증금 인수가 발생합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 보증금 인수를 구분해야 한다

말소기준권리는 2023년 9월 20일 갑구 5번 강동세무서 압류입니다. 그 이후의 경매개시결정과 을구 2번 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 신탁등기도 신탁재산 귀속으로 이미 말소된 상태입니다.

그러나 이다혜의 임대차는 2021년 8월 13일에 계약·전입·점유가 이루어졌고, 확정일자는 2021년 7월 28일입니다. 모두 말소기준권리인 2023년 9월 20일보다 앞섭니다. 따라서 이다혜는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 최혜경이 기재되어 있으며, 등기부에는 이다혜의 주택임차권이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 있지 않으므로 조사표상 실제 임차인 2명으로 구분합니다.

이다혜는 을구 2번 임차권등기, 배당요구일 2023.10.24. 최혜경은 현황조사·매각물건명세서에 등재되어 있으나 보증금과 전입신고일 확인이 필요합니다.

확약서, 대항력 포기 또는 임차권등기 말소에 따른 실질 인수 0원 처리 근거는 확인되지 않습니다. 이다혜의 미배당 보증금은 그대로 인수 위험으로 계산해야 하며, 그와 별도로 최혜경의 권리관계도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 최신 거래의 117.2%

동일 단지 에스아이팰리스센트럴성내의 전용 14.04㎡대 거래를 비교합니다. 전체 거래 평균은 229,083,333원이지만, 2021~2022년의 과거 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래 지표 202,000,000원과 최신 거래를 우선적으로 봐야 합니다.

핵심은 최근 거래 지표입니다.

최저가 217,000,000원만 비교해도 최신 거래 202,000,000원의 107.4%입니다. 여기에 이다혜의 미배당 보증금 19,838,000원을 더하면 실질취득액은 236,838,000원으로 올라갑니다. 이는 최신 거래보다 34,838,000원, 약 17.2% 높은 금액입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 229,083,333원보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

집행비용 3,838,000원을 먼저 공제한 뒤 이다혜에게 213,162,000원이 배당되는 가정입니다. 이다혜 보증금 233,000,000원에서 19,838,000원이 남으며, 매각물건명세서에 따라 매수인이 그 잔액을 인수합니다. 최혜경의 보증금 관련 추가 위험은 위 배당 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다

이 사건의 가장 중요한 특징입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고 매수인이 인수하는 잔액이 증가합니다. 결과적으로 매수인의 실질취득액은 비슷한 수준에 머뭅니다.

실질취득액은 각 시나리오의 낙찰가와 제시된 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 최혜경의 추가 인수 위험과 취득세·명도비·관리비 등은 제외되어 있습니다.

따라서 일반적인 경매처럼 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%라는 숫자만 보고 응찰가를 결정하면 안 됩니다. 이 물건은 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 자체보다 보증금 미배당 잔액을 먼저 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 서울성일초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 강동구청역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물로 2021.04.23 준공입니다. 해당 호실은 13층 1302호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용 14.04㎡의 소형 주거용 호실이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
• 단지 규모. 에스아이팰리스센트럴성내는 82세대 규모입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적일 수 있으며, 동일 면적의 최근 거래 지표가 1건이라는 점도 유의해야 합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 대지면적은 739.8㎡, 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방형, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 도로. 대상물건 북동측으로 노폭 약 25m, 남서측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역 및 지구단위계획구역 등의 기재가 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 본건의 실제 적용 여부를 관할청에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이므로, 낙찰 후 등록 상태·말소 가능 여부·관련 의무를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되어 있습니다. 매각물건명세서상 법정지상권 해당사항도 없습니다.
• 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다. 전용 14.04㎡ 원룸형이라는 용도와 최근 거래 표본의 제한, 하락 추세 -12.8%를 고려하면 매도 시점과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이다혜 보증금 인수. 임차보증금 233,000,000원, 미배당 인수액 19,838,000원을 기본 전제로 삼아야 합니다. 임차권등기 자체의 매각 소멸만 보고 인수 위험이 없다고 판단하지 마세요.
• 최혜경 임차관계. 전입세대 확인, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 추가 대항력이 확인되면 인수액이 더 증가할 수 있습니다.
• 명세서 원본 대조. 매각물건명세서에 명시된 을구 2번 임차권등기 잔액 인수 조항과 임차인별 권리관계를 원본으로 재확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구 4-1번의 민간임대주택등기가 현재 어떤 상태인지 확인해야 합니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 임대사업자 지위 및 낙찰 후 말소·처리 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권. 신청채권자 청구액 233,000,000원과 배당표상 배당 0원을 구분해 확인하세요. 이다혜의 임차보증금과 보증기관 청구채권을 임의로 합산해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
• 시세 재확인. 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다. 최근 거래 표본이 제한적이고 하락 추세가 확인되므로 현재 매매·임대 호가와 실제 거래를 추가로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 현재 신건 기준 236,838,000원은 이다혜의 확정 인수액만 포함한 금액입니다. 최혜경의 추가 위험, 취득세, 명도비용, 체납관리비 및 기타 부대비용은 별도입니다.
• 토지거래허가 여부. 평가서에 기재된 허가구역의 대상과 지정기간을 확인하고, 도시형생활주택인 본건에 실제 적용되는지 관할청에 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 점유자와 실제 임대차관계, 보증금 반환 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 관리사무소를 통해 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 호실 내부 상태와 설비를 직접 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 최저가 2억1,700만원이 실질가격은 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실질취득액의 차이입니다. 이다혜는 2021년 8월 13일 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 28일입니다. 말소기준인 2023년 9월 20일 강동세무서 압류보다 앞선 임차인입니다. 보증금 233,000,000원 가운데 신건 배당으로 회수하지 못하는 19,838,000원은 매수인이 인수합니다.

결과적으로 신건에서 217,000,000원에 낙찰받아도 확인된 실질취득액은 236,838,000원입니다. 최신 거래 202,000,000원보다 약 17.2% 높고, 전체 거래 평균 229,083,333원보다도 높습니다. 가격 추세 역시 -12.8%로 하락 방향입니다.

더욱이 최혜경의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남아 있습니다. 민간임대주택등기라는 별도 확인 사항도 존재합니다. 이 두 가지를 해결하지 않은 상태에서는 19,838,000원을 최종 인수액이라고 단정할 수 없습니다.

결론은 D등급입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 합니다. 이다혜의 인수 잔액을 확정적으로 반영하고, 최혜경의 권리관계까지 해소한 뒤에도 시세 대비 충분한 가격 여유가 확보되는지 확인해야 합니다. 그렇지 않다면 응찰을 서두를 이유가 없습니다.