서울동부지방법원 2026타경50180. 강동구 천호동 신안아트빌 3층 303호, 전용 37.72㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2016년 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 규모이며, 해당 주택은 3층에 있습니다. 소유자는 박서인이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 감정가가 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 박진심의 보증금 340,000,000원입니다. 박진심은 2021.07.14 전입·점유를 시작했고, 2021.05.25 확정일자를 받았으며, 2023.07.20 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.01.09 압류보다 앞선 권리이므로 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

등기부에는 주택도시보증공사의 청구금액 1,540,000,000원 가압류와 청구금액 340,000,000원 강제경매개시결정이 함께 기재되어 있습니다. 국세·지방세 압류도 존재합니다. 권리관계를 단순한 후순위 말소형으로 판단해서는 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2024.01.09 국(서초세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 강동구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

반면 박진심의 주택임차권등기는 2023.07.20에 이루어졌고, 전입일과 확정일자는 그보다 더 앞선 2021년입니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차권으로 보아야 합니다. 현재 회차에서 보증금을 전액 배당받는다는 가정과, 유찰 후 보증금이 일부 미배당되는 상황은 매수인의 부담이 서로 다릅니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 구분

확인된 임차계약상 임차인은 박진심 1명입니다. 별도로 2024.12.02 전입한 점유 관련 신고자 3명이 있으며, 이들의 임대차계약 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고 1건은 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외합니다.

③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰될 경우, 제시된 배당 추정은 집행비용을 공제한 뒤 박진심의 보증금 340,000,000원을 우선 배당하고, 남은 금액을 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당하는 구조입니다.

집행비용 6,246,000원은 추정치입니다. 주택도시보증공사 관련 채권청구액 합계는 1,880,000,000원, 예상배당액은 42,754,000원, 미배당액은 1,837,246,000원으로 제시되어 있습니다. 동일 기관의 가압류와 경매신청채권 사이에 실질적인 채권 중복이 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 절감은 아니다

이 물건에서 가장 중요한 수치입니다. 낙찰가와 매수인 인수 보증금을 합산한 실질취득 비용을 회차별로 비교해야 합니다.

이런 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 최저매각가가 하락해도 인수가 증가하면 실질취득 비용은 일정 수준 아래로 내려가기 어렵습니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 시세·환금성 — 가격 메리트 확인 전까지 보수적 접근

신안아트빌은 2016.05.25 사용승인된 12세대 다세대주택입니다. 본건 전용면적은 37.72㎡입니다.

동일 면적의 신뢰할 만한 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 389,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지, 또는 유찰 후 실질취득 비용 344,285,440원~345,156,800원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

특히 본건은 인수 보증금을 고려하면 유찰 후에도 실질취득 비용이 340,000,000원 안팎에 머무를 가능성이 있습니다. 이 금액이 시장에서 받아들여질 가격인지 확인되기 전에는 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 천호공원 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택이 주를 이루며 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층 303호입니다. 위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화설비 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지. 세장형 토지의 다세대주택 부지이며, 토지면적은 146.6㎡, 개별공시지가는 5,469,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 기재되어 있습니다. 2025.10.20~2026.12.31 지정은 아파트를 대상으로 하므로, 본건 다세대주택에 대한 적용 여부는 별도로 구분해야 합니다. 외국인 등 대상 지정 내역도 함께 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 박진심의 보증금 340,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지, 미배당분이 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다.
• 배당금액 변동 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일, 당해세 여부, 다른 우선배당 채권 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권 중복 검토. 주택도시보증공사의 가압류 1,540,000,000원과 강제경매 신청 청구금액 340,000,000원의 관계, 보증기관 대위·승계 신고 내역을 대조해야 합니다.
• 점유자 현장 확인. 2024.12.02 전입자 3명의 실제 점유, 임대차계약 여부, 보증금 및 기존 임차권자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명시된 인수권리 없음이라는 기재와 선순위 임차권등기 및 회차별 인수 추정 사이의 관계를 법원 원본과 배당자료로 확인해야 합니다.
• 실질취득 비용 산정. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 유찰 후 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 신안아트빌과 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 매물가격, 층·향·건물 상태를 비교해야 합니다.
• 명도 위험. 임차권등기권자와 현재 전입자의 관계를 확인하고, 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인 부담으로 이어질 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 늘면 싸지지 않는다”

서울동부지방법원 2026타경50180 신안아트빌 303호는 선순위 임차권의 배당 결과에 따라 매수인의 실질 부담이 달라지는 경매물건입니다.

현재 신건 최저가 389,000,000원에서는 박진심의 보증금 340,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정되어 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 수준의 취득가격이 시장가격보다 유리하다는 근거는 확인되지 않습니다.

유찰 후에는 더 주의해야 합니다. 최저매각가가 311,200,000원, 248,960,000원으로 낮아지더라도 미배당 보증금 인수가 발생하면 실질취득 비용은 340,000,000원 안팎에서 크게 낮아지지 않습니다. 최저가의 할인율을 실제 취득비용의 할인율로 오해해서는 안 됩니다.

또한 국세·지방세 압류, 보증기관의 고액 채권, 후순위 전입자 3명의 미확인 점유관계, 12세대 소형 다세대주택의 환금성까지 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리·배당 확인과 시세 검증 전까지 입찰 보류입니다. 특히 유찰 후에는 낙찰가가 아닌 낙찰가 + 예상 인수 보증금을 기준으로 취득가격을 판단하는 것이 핵심입니다.