서울동부지방법원 2026타경50201. 서울 강동구 천호동 에스아이팰리스 4층 402호, 오피스텔 경매입니다. 감정가는 217,000,000원이며 신건 최저가 역시 동일합니다. 소유자는 이수국 씨이고, 2021년 2월 10일 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다.
그런데 이 물건에는 2021년부터 전입·점유한 임차인 임채정 씨의 보증금 215,000,000원이 걸려 있습니다. 임차인은 2023년 임차권등기까지 마쳤고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 설정되어 있으며, 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건은 단순히 2억 1,700만원짜리 오피스텔을 취득하는 문제가 아닙니다. 배당에서 임차인이 돌려받지 못하는 금액까지 매수인이 책임져야 하는 구조입니다. 입찰가를 낮추는 것만으로 인수 위험이 사라지지 않는다는 점을 가장 먼저 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 4층 402호 도로명: 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 17.48㎡ · 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 사용승인일 2020.10.14 |
| 소유자 | 이수국 (2021.02.10 소유권 취득 · 등기상 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(HUG) / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차인 | 임채정 · 보증금 215,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 건물 규모 | 에스아이팰리스 29세대 · 2020.10.14 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권등기, 매수인 인수 위험
권리 판단의 핵심은 임차권등기입니다. 임채정 씨의 임대차계약일은 2021.01.18이며, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2021.02.10입니다. 이후 2023.04.19 임차권등기명령이 내려졌고 2023.04.26 을구 1번으로 임차권등기가 완료됐습니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 확인됩니다.
한편 권리기준으로 표시된 갑구 5번 강제경매개시결정은 2026.02.10 접수입니다. 그러나 그보다 앞선 임차권등기가 존재하고 매각물건명세서에도 인수 조항이 있으므로, 경매개시결정만을 기준으로 임차권을 후순위 소멸권리로 처리하면 안 됩니다. 실제 기준권리와 임차권의 우선순위는 등기부 원본 및 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 임채정 건물 전부 · 주거 |
215,000,000원 | 2021.02.10 / 2021.02.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 | 2026.02.06 신청 |
추가로 갑구 4-1에는 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 남아 있습니다. 2020.11.10 등록된 민간임대주택으로, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있습니다. 경매 취득 이후 해당 의무의 적용·승계 여부와 등록말소 가능 여부를 관할 행정기관 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득액과 비교거래의 한계
에스아이팰리스의 확인된 거래는 2023년 4월 8층 14.56㎡ 거래 217,000,000원입니다. 이번 경매 대상 면적은 17.48㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 또한 해당 거래는 2023년 거래이므로 현재 가격 수준을 그대로 대표한다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 14.56㎡ | 8층 | 217,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 14.56㎡ | 1건 | 217,000,000원 |
시장 집계에는 최근 12개월 평균 217,000,000원, 거래 1건으로 표시되어 있지만 실제 확인 가능한 거래내역은 2023.04 거래입니다. 거래시점이 서로 맞지 않아 최근 시세를 확정하는 자료로 사용하기 어렵습니다. 더구나 14.56㎡와 대상 17.48㎡는 면적도 다릅니다. 따라서 감정가 217,000,000원이 현재 시장에서 적정한지, 실질취득액 218,838,000원이 시세보다 높은지 여부를 이 거래 하나만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 임채정 보증금 (우선변제) | 215,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 신청채권자 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 217,000,000원에서 집행비용 추정액 3,838,000원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 배당액은 213,162,000원입니다. 임차인 보증금 215,000,000원 중 1,838,000원이 미배당되므로 매수인이 해당 잔액을 인수합니다. 신청채권자 HUG는 청구액 215,000,000원 기준으로 배당 0원이며, 소유자 교부액도 없습니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 늘어난다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가와 임차인 미배당 보증금의 합계입니다. 배당재원이 줄어들면 임차인에게 지급되지 못한 보증금이 늘어나고, 그 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 217,000,000원 | 1,838,000원 | 218,838,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 173,600,000원 | 44,630,400원 | 218,230,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 138,880,000원 | 78,864,320원 | 217,744,320원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 강동역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로 지하 1층·지상 10층이며, 사용승인일은 2020.10.14입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. 에스아이팰리스는 29세대 규모입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한될 수 있어 실제 매수수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
- 토지·공시지가. 토지면적 550㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 8,244,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 실사가 아닌 외부관찰을 토대로 한 구조도이므로 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계. 실제 현재 점유상황과 임대관계는 확인이 필요합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 임차인이 계속 거주 중이라고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 범위 확인. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 조항을 원본으로 대조하세요. 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 전입·점유개시·확정일자는 2021.02.10입니다. 소유권이전 접수일도 같은 날짜이므로 임대차계약서, 주민등록, 실제 점유 및 등기 접수 순서를 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.
- HUG 청구 원인 확인. 신청채권자 HUG의 청구액 215,000,000원과 임차인 보증금 215,000,000원이 동일합니다. 두 채권의 관계, 청구원인 및 대위 여부를 확인하고 보증금 중복 계산을 피해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 신건 가정 실질취득액은 218,838,000원입니다. 1회 유찰 시에도 218,230,400원, 2회 유찰 시에도 217,744,320원으로 인수 부담이 낙찰가 하락분을 상쇄합니다.
- 민간임대주택 부기등기. 갑구 4-1의 민간임대주택 등록 관련 기재를 확인하고 임대의무기간, 임대료 증액기준, 등록말소 및 취득 후 의무 승계 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 현재 점유와 명도. 임차권등기와 현재 실제 점유는 구분해야 합니다. 현황조사상 내부 실사가 이뤄지지 않았으므로 공실 여부, 점유자, 인도 가능 시기 등을 확인하세요.
- 환금성 확인. 단지 규모는 29세대이고 확인 가능한 거래 표본은 2023.04의 1건입니다. 대상 면적과도 차이가 있으므로 인근 유사 면적 오피스텔의 최신 거래와 임대수요를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 자료를 함께 확인하세요. 특히 임차권 인수와 HUG 청구 관계는 입찰 전에 정리해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액은 올라간다”
서울동부지방법원 2026타경50201은 선순위 임차권등기가 있는 오피스텔 경매입니다. 임차인 임채정 씨의 보증금은 215,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 신건 매각가 217,000,000원을 가정하면 임차인 배당액은 213,162,000원으로 예상되며, 부족한 1,838,000원은 매수인이 인수합니다.
이 사건에서 가장 위험한 착각은 유찰로 최저가가 내려가면 취득원가도 그만큼 낮아질 것이라는 생각입니다. 실제로 1회 유찰 시 인수액은 44,630,400원, 2회 유찰 시에는 78,864,320원으로 증가합니다. 실질취득액은 각 시나리오에서 약 2.18억원 수준으로 유지됩니다.
시세 역시 단정하기 어렵습니다. 확인 가능한 거래는 2023년 4월 14.56㎡ 거래 1건뿐이고, 대상 면적 17.48㎡와 다릅니다. 따라서 217,000,000원이라는 단일 거래가격만으로 현재 적정가를 판단하거나 실질취득액에 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타나 환금성과 가격 경쟁력을 신중히 따져야 합니다.
권리상 핵심은 임차인 보증금 인수, 가격상 핵심은 약 2.18억원의 실질취득액입니다. 이 물건은 최저가만 보고 접근할 수 있는 일반적인 신건 오피스텔이 아닙니다. 임차권의 우선순위와 배당 부족액, HUG 청구의 법률상 관계, 민간임대주택 관련 의무까지 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수금액을 먼저 계산하고, 그다음 낙찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
