서울동부지방법원 2026타경50211. 서울 성동구 옥수동 463-1에 있는 복층형 구분건물입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사골든트리개발이며, 기아 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건을 살펴볼 때 중요한 것은 감정가보다 등기 순서입니다. 2024년 10월 24일 엔에이치저축은행주식회사의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있으나, 그보다 먼저 2021년 전세권과 2023년 가등기가 설정되었습니다. 특히 가등기는 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기로 기재되어 있어 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 목적의 가등기인지에 따라 낙찰자의 위험이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 옥수동 463-1 복수층 302호 도로명: 서울특별시 성동구 독서당로39길 38 |
| 사건상 용도 | 근린주택 |
| 감정평가상 이용 | 연립주택 · 복층형 구분건물 |
| 건물 구조 | 벽식구조 평지붕 · 지상 4층 건물 · 복수층 302호 |
| 사용승인일 | 2017.07.14 |
| 소유자 | 주식회사골든트리개발 |
| 감정가 | 3,890,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,890,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,500,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 기아 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차인 신고 | 0명 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준권리는 2024.10.24 엔에이치저축은행주식회사 가압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 그보다 앞선 권리를 후순위 권리와 같은 방식으로 처리해서는 안 됩니다.
등기원인은 매매예약이며, 말소기준 가압류보다 먼저 등기되었습니다. 별도 참고사항에는 담보가등기로 표시되어 있으나, 등기상 명칭만으로 실제 성격이 확정되지는 않습니다. 진정한 소유권이전청구권 보전 가등기라면 매수인의 소유권에 중대한 위험이 생길 수 있습니다. 반면 담보가등기라면 매각에 따른 소멸 여부를 별도로 판단해야 합니다. 원인서류와 가등기 성격을 확인하기 전에는 안전한 낙찰로 볼 수 없습니다.
건물 전부에 설정된 전세권이며 전세금은 2,500,000,000원입니다. 존속기간은 2021.07.15부터 2023.07.14까지로 기재되어 있습니다. 전세권자가 경매를 신청한 사건이므로 신청권원 및 매각에 따른 전세권 소멸 여부를 검토해야 합니다. 선순위 전세권이라는 이유만으로 무조건 인수된다고 단정할 수 없지만, 예상배당상 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리 소멸이 확정되었다고 볼 수도 없습니다.
② 점유·전세권 분석 — 임차인 0명과 권리 없음은 다르다
신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자나 사용관계가 확인되었다고 볼 수 없습니다. 임차인 신고가 없는 것과 선순위 전세권이 없는 것은 서로 다른 문제입니다.
| 권리자 | 권리 종류 | 금액 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|
| 기아주식회사 | 선순위 전세권 | 2,500,000,000원 | 경매신청에 따른 소멸 여부 확인 |
| 송정목 | 선순위 가등기 | — | 가등기 성격에 따라 인수 가능 |
| 임차인 | 신고 없음 | — | 점유·임대관계 확인 필요 |
매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 등기상 선순위 가등기와 전세권이 확인되므로, 이 기재가 실제 권리 소멸과 어떻게 연결되는지 원본 명세서·등기부·경매기록을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 3,890,000,000원이 적정한가?
확인된 거래 표본은 같은 주소의 한남포도빌(463-1) 거래입니다. 다만 가장 중요한 문제가 있습니다. 거래 면적이 대상 면적과 다릅니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 매매 거래 | 2023.11 | 191.73㎡ | 2,600,000,000원 |
| 경매 대상 | 2026.11 | 122.59㎡ | 3,890,000,000원 |
| 가격 단순 비교 | — | 면적 불일치 | 149.6% |
최저매각가는 확인된 거래금액의 149.6%입니다. 하지만 2023년 11월의 거래와 2026년 11월 경매 대상은 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율을 곧바로 동일 조건의 시세 대비 고평가율로 해석해서는 안 됩니다.
더구나 거래 표본은 1건이며, 2023년 거래이므로 2026년 현재의 가격 수준이나 최근 상승·하락 추세를 검증하기 어렵습니다. 확인된 거래만으로 현재의 정확한 시장가치를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,890,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 41,300,000원 |
| 1. 전세권 · 기아주식회사 | 2,500,000,000원 | 2,500,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치저축은행주식회사 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 348,700,000원 |
신건 매각가를 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 배당액은 합계 3,500,000,000원이며, 예상 잔여금은 348,700,000원입니다. 국세·지방세의 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 실제 권리확정 결과에 따라 배당은 변동될 수 있습니다. 이 표는 선순위 가등기의 소멸을 보증하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 3,890,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,112,000,000원 | 421,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,489,600,000원 | 1,037,696,000원 | 0원 |
신건에서는 전세권자 기아주식회사의 전세금 2,500,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 1회 유찰 시에도 같은 전세금이 전액 배당됩니다. 그러나 2회 유찰 시 기아주식회사 예상배당액은 2,462,304,000원으로 감소하고, 전세금 대비 미배당이 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 성동구 옥수동 옥정중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 옥수역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규모. 한남포도빌(463-1)은 총 7세대로 파악됩니다. 대규모 공동주택과 달리 개별 호실의 구조·면적·상태에 따른 가격 차이를 충분히 확인해야 합니다.
- 건물. 2017.07.14 사용승인된 벽식구조·평지붕 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 및 주차장이 갖추어져 있습니다.
- 지형. 동측 하향 완경사지에 위치합니다. 북동측 및 남측으로 각각 약 6m, 4m 내외의 도로와 접합니다. 경사지 특성으로 실제 이용 층과 공부상 층수에 차이가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 일부 도로 저촉이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 규제도 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 확인된 매매 표본이 1건이고 대상과 면적도 다르므로 거래 빈도나 적정 매도가격을 신뢰성 있게 평가하기 어렵습니다. 매각 후 재판매 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확인. 송정목 명의 가등기가 실제 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지 원인서류·관련 판결·경매기록으로 확인해야 합니다. 소멸 여부가 불명확하면 낙찰 위험이 큽니다.
- 기아주식회사 전세권 확인. 경매신청의 집행권원이 전세권인지, 매각으로 전세권이 소멸하는지 확인해야 합니다. 전세권자의 배당액과 권리 소멸을 혼동하지 마세요.
- 세금 우선배당 확인. 용산세무서·성동구·남양주시 관련 체납액과 법정기일을 확인하고, 실제 배당표에 미치는 영향을 재계산해야 합니다.
- 면적·층수 확인. 복층형 구조의 상층·하층 위치, 실제 사용면적, 공부상 층수와 현황 층수 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 토지면적 불일치. 등기상 729㎡와 건축물대장상 645.42㎡의 차이, 대지권 및 토지 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자·사용자·명도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 2023.11 거래 1건은 면적이 달라 직접 비교에 부적절합니다. 같은 면적대와 복층 구조를 가진 유사 물건의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 선순위 가등기·전세권의 관계를 법원 원본 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표의 0원보다 선순위 권리가 중요하다”
서울동부지방법원 2026타경50211은 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다. 2024년 가압류가 말소기준이라는 사실보다, 그 이전에 설정된 2021년 전세권과 2023년 가등기가 더 중요합니다.
예상배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 권리의 소멸 여부와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 가등기의 성격이 확정되지 않으면 소유권 취득 이후에도 중대한 분쟁 가능성을 배제하기 어렵습니다.
가격 역시 확인된 2023년 거래 1건이 대상과 면적이 달라 3,890,000,000원의 적정성을 뒷받침하지 못합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 권리 위험이 함께 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 ‘권리확인 우선, 가격판단 보류’입니다. 가등기의 실질, 전세권 소멸, 세금 배당, 공부상 차이와 현재 시세가 확인되기 전에는 높은 낙찰 위험을 감수할 이유가 충분하지 않습니다.
