서울동부지방법원 2026타경50226. 강동구 천호동 에스아이팰리스 2층 203호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 203,000,000원입니다. 소유자 이수국이 2020년 207,000,000원에 취득한 부동산으로, 현재 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 상태입니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 가격보다 임차권의 순위입니다. 임차인 김다정은 2022년 전입과 확정일자를 갖추었고, 2023년에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2026년에 등기됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 보증금을 배당으로 전액 돌려받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수합니다.

특히 이 물건은 임차보증금 자체가 신건 최저매각가보다 큽니다. 최저가가 낮아지는 다음 회차에서도 인수금액이 함께 증가하므로, 낙찰가 하락이 실질취득액의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다. 이 점이 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 결정적으로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

권리 흐름을 보면 2020년 소유권보존 이후 무궁화신탁에 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 이수국에게 소유권이 이전됐고, 2021년에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다.

2023년 김다정의 주택임차권등기가 접수됐으며, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 설정됐습니다. 그 이후 강동세무서장의 압류가 등기됐습니다.

강제경매개시결정과 후순위 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 선순위 임차권에 따른 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다. 후순위 압류의 등기상 소멸과 별개로 실제 조세채권의 배당·당해세는 확인해야 합니다. 민간임대주택등기와 관련된 등록상 의무의 적용 여부도 입찰 전 확인할 사항입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 215,250,000원의 무게

주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로 등재되어 있습니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 김다정 1명입니다. 신청채권자의 청구금액 215,250,000원과 임차보증금 215,250,000원을 각각 별도의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 구체적인 채권 취득·대위변제 관계는 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 93.5%의 착시

에스아이팰리스의 확인된 실거래 표본은 2023년 4월 217,000,000원 거래 1건입니다. 다만 해당 거래는 전용 14.56㎡이고, 경매 대상은 전용 17.48㎡입니다. 면적이 일치하지 않고 거래 시점도 오래됐으므로, 이 거래액을 현재 대상 호실의 확정적인 시세로 볼 수는 없습니다.

최저매각가 203,000,000원만 비교하면 참고 거래액 217,000,000원의 93.5%입니다. 겉으로는 참고 거래가보다 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 선순위 임차보증금 인수형입니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당할 수 있는 금액도 줄어들어 매수인이 인수할 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 반드시 합산해 비교해야 합니다.

실질취득액 = 각 회차 예상 매각가 + 선순위 임차보증금 예상 인수액. 표의 인수액은 회차별 배당 및 집행비용 추정에 따른 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

매각대금 203,000,000원 중 집행비용 3,642,000원과 임차인 예상배당 199,358,000원을 반영한 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원으로 계산되어 있으나, 동일 금액의 채권을 독립적인 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 대위관계는 배당표 및 관련 원본 서류 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근입니다. 단독주택·연립다세대주택·아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 강동역과 여러 노선의 시내버스 정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 2020.10.14 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 급수위생·난방·승강기·소화설비와 주차타워 시설을 갖추고 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔이며 실제 주거용으로 이용되고 있습니다. 대항력 있는 주거용 임차권이 등기되어 있어 일반 업무용 오피스텔과 동일한 권리관계로 판단하면 안 됩니다.
• 도로. 동측 약 8m, 북측 및 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가 표기액은 8,244,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전 제3구역 등과 관련되며, 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 있습니다. 표시된 허가구역의 적용 대상에 아파트 등 특정 용도가 포함되어 있으므로 이 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 29세대 규모로 단지 내 거래 표본이 제한적입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 15.25%로 나타나 유찰 및 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 1번 김다정의 임차권등기와 매각물건명세서상 보증금 잔액 인수 조건을 반드시 대조하세요.
• 실질취득액으로 판단. 신건 203,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합산한 218,892,000원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 예상 실질취득액은 218,323,600원, 2회 유찰 시에는 217,868,880원입니다. 최저가 하락률만으로 할인 효과를 계산하지 마세요.
• 임차인 권리관계 확인. 임대차계약, 배당요구, 임차권등기, 대항력 유지 여부와 실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 경위와 임차인에 대한 대위변제·채권승계 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금의 중복계산에 유의하세요.
• 매각대금 배당 확인. 집행비용·당해세·우선변제액 변동에 따라 실제 인수금액이 달라질 수 있으므로 예상배당표만으로 최종 부담액을 확정하지 마세요.
• 민간임대주택 관련 확인. 민간임대주택등기와 그에 따른 임대의무 및 매각 후 관련 행정상 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 강동세무서장의 압류 관련 조세채권 및 미납 관리비 가운데 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 별도로 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 전용 17.48㎡와 일치하는 최근 거래, 인근 유사 오피스텔의 거래가격, 실제 임대수익 및 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 명도·인도. 임차권등기가 존재하므로 현 점유자와 실제 인도 조건을 확인하고, 보증금 정산 및 임차권등기 말소 절차를 검토해야 합니다.
• 토지·건축 규제. 오피스텔에 적용되는 토지거래허가 여부와 용도 관련 제한, 주차타워 이용 조건을 확인하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 자료 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 실질취득가는 내려가지 않는다”

이 물건은 단순히 최저매각가가 시세보다 낮은지를 판단하는 경매가 아닙니다. 선순위 임차보증금 215,250,000원이 실질취득가격을 사실상 고정시키는 구조입니다.

신건 최저매각가 203,000,000원에 낙찰되면 예상 인수액 15,892,000원을 더해 218,892,000원이 필요합니다. 2회 유찰되어 낙찰대금이 129,920,000원으로 내려가더라도 인수예상액은 87,948,880원으로 증가하여 실질취득액은 여전히 217,868,880원입니다.

이는 과거 참고 거래액 217,000,000원보다 높은 수준입니다. 더구나 확인된 거래는 면적이 다른 2023년 거래이고, 단지 경매 평균 유찰 3.0회와 매각률 15.25%도 부담스러운 지표입니다. 최근 동일 면적의 거래에 근거한 현재 시세 검증 없이는 가격상 우위를 인정하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 선순위 임차권 인수 위험이 명확하고, 유찰되어도 실질취득비용이 크게 낮아지지 않으며, 소규모 오피스텔의 환금성도 신중하게 평가해야 합니다. 표면 최저가가 아닌 보증금 인수 후 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.