서울동부지방법원 2026타경50235. 서울 광진구 군자동 88-37, 시티하임 비동 3층 302호입니다. 전용면적은 24.94㎡이며, 공부상 용도는 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 소유자는 최영길 씨로, 2021년 4월 9일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 325,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 권리입니다. 윤세나 씨는 2021년 4월 2일 전입·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 2023년 4월 27일 을구에 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준권리인 갑구 3번 압류는 2024년 1월 22일입니다. 따라서 임차인의 권리는 말소기준보다 선순위이며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.

다행히 현재 최저가인 3억 5,800만원을 매각가로 가정하면 집행비용을 제외하고도 임차보증금 3억 2,500만원을 전액 배당할 수 있습니다. 이 경우 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰로 매각가가 낮아지면 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 이 물건은 단순히 낙찰가가 낮아지는 만큼 취득비용도 줄어드는 일반적인 경매가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권이 핵심이다

말소기준권리는 2024년 1월 22일 접수된 갑구 3번 압류입니다. 권리자는 국, 처분청은 구리세무서장입니다. 이 압류보다 앞선 2021년 4월 2일에 윤세나 씨의 전입·점유개시와 확정일자가 갖춰졌고, 2023년 4월 27일에는 주택임차권등기도 접수됐습니다.

따라서 을구 1번 주택임차권은 경매 매각으로 무조건 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 사건의 가장 중요한 인수 위험입니다.

2026년 2월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 미배당 채권액과 임차인 윤세나 씨의 미배당 보증금은 구분해야 합니다. HUG의 미회수 채권액 자체를 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.25억

임차인은 윤세나 씨 1명입니다. 임대차계약일은 2021년 2월 10일이며, 전입신고·점유개시일·확정일자는 모두 2021년 4월 2일입니다. 2026년 2월 11일 배당요구도 완료했습니다.

③ 보증금·인수액 시나리오 — 유찰되어도 취득원가는 크게 줄지 않는다

현재 신건 최저가는 358,000,000원입니다. 배당 가정상 집행비용 약 5,812,000원을 공제하고도 임차보증금 325,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰되면 상황이 달라집니다.

실질취득액은 매각가와 회차별 매수인 인수액의 합계입니다. 인수액은 제시된 회차별 시나리오 수치를 반영했습니다.

여기서 중요한 점은 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 미배당액이 커진다는 것입니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 7,160만원 낮아지지만 43,409,600원을 추가로 인수합니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 2억 2,888만원까지 내려가지만 인수액은 99,887,680원으로 증가합니다.

제시된 시나리오를 합산한 실질취득액은 유찰 후에도 약 3억 2,900만원 수준입니다. 따라서 2억 2,912만원이라는 최저가만 보고 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금과 인수액을 합산한 실질취득 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)

현재 회차 매각가 3억 5,800만원을 기준으로 집행비용 581만 2,000원을 먼저 공제하면 3억 5,218만 8,000원이 남습니다. 이 중 윤세나 씨에게 보증금 3억 2,500만원이 전액 배당되고, 남은 2,718만 8,000원이 주택도시보증공사에 배당됩니다.

주택도시보증공사의 청구금액 3억 2,500만원 중 2억 9,781만 2,000원은 미배당입니다. 그러나 이 금액은 신청채권자의 미회수 채권액이지 매수인이 인수하는 임차보증금이 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 윤세나 씨의 보증금이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인근은 단독주택과 다세대주택, 교육시설, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물이며 대상은 3층입니다. 사용승인일은 2021.03.26입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며 샷시 창호, 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터, 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(200m), 대공방어협조구역(위탁고도 77~257m), 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 등을 기재한 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 별도로 기재된 2025.10.20~2026.12.31 지정은 아파트 용도로 기재되어 있으므로, 매각기일 기준 본 다세대에 적용되는 규제는 관할 관청에 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부와 매각물건명세서에서 윤세나 씨의 임차권등기가 확인됩니다.
• 환금성. 어린이대공원역과 버스정류장 접근성은 확인되지만, 개별 실거래 비교를 통한 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다. 선순위 임차권의 인수 구조까지 고려해야 하므로 최저가만으로 환금성이나 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 재계산. 입찰 직전 실제 매각가와 집행비용을 반영해 윤세나 씨의 예상 배당액과 미배당 잔액을 다시 계산하세요. 선순위 임차권의 미배당 잔액은 매수인 인수 위험입니다.
• 낙찰가만으로 판단 금지. 1회 유찰 시 인수액 43,409,600원, 2회 유찰 시 99,887,680원입니다. 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 신건 배당 가정처럼 보증금 전액이 배당된다면 실제 배당 완료 여부와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 일부만 배당된다면 잔액 인수 문제를 해결하기 전까지 안전한 취득으로 판단해서는 안 됩니다.
• HUG 채권과 임차인 채권 구분. 주택도시보증공사의 청구금액 325,000,000원과 윤세나 씨의 임차보증금 325,000,000원은 배당표에서 별도로 취급해야 합니다. HUG 미배당액을 매수인 인수액에 더하지 마세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 과거 점유개시 사실만으로 현재 실제 점유·퇴거 여부를 단정하지 마세요. 현장 확인을 통해 점유 상태, 인도 일정 및 임차권등기 말소 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 규제 확인. 감정평가서에 기재된 지정기간과 대상 용도를 구분하고, 2026.11.16 매각기일 기준 실제 적용 여부를 관할 구청에 확인하세요.
• 배당표 및 세금 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 미반영 항목이 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 배당요구 및 매각물건명세서, 등기부 원본을 대조하세요.
• 실거래 및 원본 대조. 개별 물건의 최근 실거래와 층·향·건물 상태를 별도로 조사하고, 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 임차보증금은 사라지지 않는다”

서울동부지방법원 2026타경50235의 핵심은 선순위 임차인 윤세나 씨의 보증금 325,000,000원입니다. 2024년 1월 22일 압류보다 앞선 전입·확정일자와 임차권등기가 존재하고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 단순히 후순위 권리처럼 매각으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 신건 최저가 358,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 가능하다는 가정으로 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 43,409,600원, 2회 유찰 시 99,887,680원의 인수 위험이 발생합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 매수인에게 이전되므로, 실질취득액은 약 3억 2,900만원 수준으로 유지됩니다.

또한 HUG 신청채권의 미배당액 297,812,000원은 매수인 인수액과 별개입니다. 이 둘을 정확히 구분해야 실제 취득비용과 권리 위험을 판단할 수 있습니다. 가격 경쟁력 역시 별도의 실거래 확인 없이 단정할 수 없습니다.

결론은 선순위 임차권 인수 위험이 존재하는 조건부 입찰 물건입니다. 신건에서는 배당 가정상 인수 0원이지만, 유찰을 기다릴수록 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 배당액, 매수인 인수액, 그리고 이를 합산한 실질취득액입니다.