서울동부지방법원 2026타경50243. 서울특별시 강동구 천호동 28, 용명브릿지아파트 101동 6층 606호입니다. 전용면적은 90.01㎡이며, 2005년 7월 14일 사용승인된 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7억 2,300만원으로 신건입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 과거 국민은행·도드람양돈협동조합·애니원캐피탈대부 등의 근저당권은 해지 또는 말소된 것으로 확인되지만, 2024년 10월 31일 등기된 이은진의 임차권등기 5억 2,000만원은 현재 경매의 기준일보다 앞서 있습니다.

매각물건명세서에는 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표에 기재된 신청채권자의 배당액만으로 임차보증금까지 정리됐다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당보다 5.2억 임차권이 핵심

등기부상 과거 근저당권들은 해지·말소 처리되어 있습니다. 국민은행의 2005년·2007년·2014년 근저당권은 2017년 2월 16일 말소됐고, 이후 설정된 도드람양돈협동조합 및 애니원캐피탈대부 등의 근저당권도 2020년 9월 25일 말소됐습니다.

중요한 것은 2024년 10월 31일 설정된 주택임차권입니다. 자료상 현재 경매개시결정일은 2026년 2월 23일이므로, 그보다 앞선 임차권등기가 매각물건명세서에 인수 대상으로 기재되어 있습니다. 이 임차권은 단순히 낙찰로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 5.2억 임차권과 추가 점유자

첫 번째 임차인 이은진. 임차보증금은 5억 2,000만원입니다. 2020년 8월 24일 임대차계약, 2020년 9월 25일 주민등록 및 점유개시, 2020년 8월 26일 확정일자가 기재되어 있고, 2022년 8월 26일 2,000만원 증액 내역이 있습니다. 2024년 10월 31일 임차권등기가 설정됐으며 같은 날 배당요구가 확인됩니다.

다만 전입신고일에 관해서는 등기 원문에 2020년 9월 25일로 기재된 반면, 별도 위험 메모에는 전입신고일 미상으로 판정 불가라고 기록되어 있습니다. 따라서 원본 주민등록 자료와 임대차계약서를 대조해야 합니다. 대항력 및 우선변제권을 현재 자료만으로 확정하지 않습니다.

두 번째 점유자 주식회. 매각물건명세서에 별도 주거 점유자로 기재되어 있습니다. 전입일은 2020년 9월 25일, 확정일자는 2026년 5월 11일로 나타나지만 보증금은 확인되지 않습니다. 금액이 0원으로 표시된 것을 보증금이 실제 0원이라는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다.

전입 시점이 자료상 기준일보다 앞서 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없지만, 보증금과 실제 임대차관계가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 분류하고, 보증금 및 점유관계 확인 전에는 인수 위험이 없다고 판단하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트는 확인되지 않는다

용명브릿지아파트의 전용 90.01㎡ 거래 자료는 1건입니다. 확인된 거래는 2021년 8월 5층 거래로 7억 1,500만원입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 오래되어 현재 가격을 판단하기에는 한계가 있습니다.

최저가 7억 2,300만원은 확인된 실거래 7억 1,500만원보다 800만원 높습니다. 최저가 대비 실거래 비율은 101.1%입니다. 제공된 가격 비교만으로 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

특히 최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 7억 1,500만원이지만, 실제 확인 거래일은 2021년 8월입니다. 거래 시점과 비교 기준의 일치 여부를 재확인해야 합니다. 2021년 거래 1건을 현재 시세로 간주하거나 이 수치만으로 적정 입찰가를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 723,000,000원 가정)

위 계산은 제시된 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 세 항목의 합계는 723,000,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

특히 신청채권자 이은진에게 589,224,108원이 배당된다는 계산과 동일인인 임차권자 이은진의 보증금 520,000,000원은 서로 어떤 관계인지 확인되지 않았습니다. 두 금액을 무조건 별개의 채권으로 합산해서도 안 되지만, 신청채권자 배당액이 임차보증금 변제를 의미한다고 임의로 해석해서도 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 배당 부족액도 커진다

회차별 신청채권자 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차권 520,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수액은 별도 확인 대상입니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차권의 미배당 잔액이 매수인에게 남는다면 실질취득가는 단순히 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득을 의미하지 않는 사건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 굽은다리역 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지상 10층 건물입니다. 2005년 7월 14일 사용승인되었으며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 2,000.8㎡, 사다리형 평지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,658,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측 노폭 약 7m, 북측 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 외에 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 매각기일이 지정기간 안에 있으므로 취득 관련 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 세대수는 44세대이며, 확인된 동일 면적 실거래는 1건뿐입니다. 거래 표본이 적고 거래 시점이 2021년 8월이므로 현재 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 외부관찰 등에 의한 작성으로 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로 내부 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이은진 임차권 원본 확인. 을구 12번 임차권등기, 임대차계약서, 보증금 5억원 및 증액 2,000만원의 실제 지급내역, 배당요구 및 배당 예정액을 대조해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 관계 확인. 신청채권자 이은진과 임차권자 이은진이 동일인입니다. 589,224,108원의 청구 원인과 520,000,000원 임차보증금이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 허위 임차권 또는 변제 완료를 단정하지 마세요.
• 매수인 인수액 확정. 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 기준으로 실제 배당 후 인수 잔액을 계산해야 합니다. 시뮬레이션의 인수액 0원은 이 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
• 추가 점유자 확인. '주식회'로 기재된 점유자의 정확한 명칭, 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금, 전입·확정일자를 확인해야 합니다. 보증금 미상을 0원으로 처리하지 마세요.
• 실질취득가 산정. 낙찰가에 임차권 미배당 인수액이 추가될 수 있습니다. 추가 점유자의 보증금까지 확인한 후 총취득비용을 산정해야 합니다.
• 시세 재확인. 동일 면적 거래가 2021년 8월 1건뿐입니다. 최근 거래 및 현재 매매사례를 별도로 확인하고, 7억 2,300만원을 가격 메리트가 있는 입찰가로 간주하지 마세요.
• 토지거래허가. 아파트 대상 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지로 기재되어 있으므로 입찰자 및 취득 목적에 따른 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 내부구조도는 외부관찰에 의한 것이므로 실제 내부 상태, 점유 현황 및 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “배당표의 0원보다 임차권의 잔액이 중요하다”

서울동부지방법원 2026타경50243은 감정가 7억 2,300만원의 신건 아파트입니다. 과거 근저당권이 대부분 말소되어 있다는 사실만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심 권리는 2024년 10월 31일 설정된 이은진의 임차권등기입니다.

임차보증금은 5억 2,000만원이며, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에 나타난 신청채권자 청구액 5억 8,922만원과 임차보증금의 관계도 확인되지 않았습니다. 추가 점유자의 보증금까지 미상인 상태입니다.

가격 역시 신건 최저가가 확인된 실거래보다 높은 수준입니다. 거래가 1건뿐이고 2021년 거래라는 한계까지 있어 현재 시세를 낙관할 수 없습니다.

권리관계 정산 전에는 입찰 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라, 임차권 보증금이 실제로 얼마만큼 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지입니다. 그 숫자가 확정된 뒤에야 입찰가와 실질취득가를 계산할 수 있습니다.