서울동부지방법원 2026타경50254. 서울 강동구 암사동 한강현대아파트 103동 4층 401호입니다. 현재 소유자는 권혁란 씨이며, 2016년 2월 25일 소유권을 취득하면서 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 오케이저축은행 근저당권, 2026년 강동구 압류 및 별도 경매개시결정 등이 추가됐지만, 제공된 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

권리관계만 보면 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 임차인 1명이 실제로 확인되고 보증금이 미상이라는 점은 별도로 살펴야 합니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 배당요구를 한 임차인의 보증금과 최우선변제 여부가 확정되지 않았기 때문입니다.

가격은 신건 최저가 12억 7,000만원입니다. 최근 12개월 평균 12억 5,900만원과 비교하면 100.9%로 거의 같은 수준이며, 최신 거래 13억 7,000만원보다는 낮습니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 4.7% 상승으로 나타나지만, 신건부터 확실한 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2016년 2월 25일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 348,000,000원이었습니다. 이후 2024년 7월 12일 근저당권 변경등기가 접수됐으며, 해당 변경내역에는 채권최고액이 186,000,000원으로 기재되어 있습니다.

그 뒤인 2024년 7월 31일 설정된 오케이저축은행 근저당권(206,400,000원), 2026년 3월 23일 강동구 압류, 2026년 5월 29일 하나은행 신청의 별도 임의경매개시결정(2026타경99)은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 제공된 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

또한 동일 부동산에 하나은행 신청의 별도 임의경매개시결정(2026타경99)이 2026년 5월 29일 등재되어 있습니다. 현재 사건과의 병합 여부 및 중복 경매 진행 상황, 실제 배당절차를 확인하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서 등에 최기황 씨가 401호 임차인으로 확인됩니다. 전입일과 확정일자는 2016년 6월 30일이며, 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일 2016년 2월 25일보다 늦습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격

한강현대아파트의 동일 비교면적 115.0㎡ 거래사례입니다. 전체 12건 평균은 1,226,250,000원이지만, 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 1,259,000,000원과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 평균은 1,259,000,000원(5건 집계)입니다. 최저매각가 1,270,000,000원은 이 평균의 100.9%로 약 0.9% 높습니다. 전체 거래 평균과 비교해도 최저가는 103.6% 수준입니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

반면 최신 거래는 2026년 5월의 1,370,000,000원으로, 현재 최저가보다 100,000,000원 높습니다. 최저가는 최신 거래 대비 약 92.7%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 4.7% 상승으로 집계되어 하락장으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,270,000,000원 가정 · 제공된 배당 시뮬레이션 기준)

제공된 분배 시뮬레이션상 채권자 배당 합계는 554,400,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 하나은행 근저당권 변경액 186,000,000원과 배당표 적용액 348,000,000원의 차이 때문에 소유자 잔여금 700,500,000원 역시 확정된 금액으로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 암사동 신암중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설, 각급 학교시설 및 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 북동측 인근에 수도권 지하철 8호선 암사역사공원역이 있습니다. 북동측 아리수로, 서측 올림픽로, 남측 고덕로를 따라 버스정류장이 분포합니다.
• 단지. 한강현대아파트는 417세대이며 사용승인일은 1999년 5월 31일입니다. 20년 이상 경과한 아파트로 건물 노후도와 공용부분 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 콘크리트박공지붕 구조이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 토지는 평지·사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,317,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 북측 및 남측은 폭 약 25m, 동측 약 10m, 서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있어 매각기일 2026.11.16. 기준 지정기간에 해당합니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 후속 거래 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 417세대 단지로 동일면적 거래사례가 확인됩니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 4.7% 상승이지만, 4층 대상 호수와 고층 최신 거래 간 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 하나은행 근저당 변경액. 2016년 최초 채권최고액 348,000,000원과 2024년 7월 12일 변경된 186,000,000원이 배당표에서 다르게 적용되어 있습니다. 최신 등기부와 채권계산서를 우선 대조하세요.
• 별도 경매사건. 하나은행 신청의 2026타경99 경매개시결정이 별도로 등재되어 있습니다. 현재 사건과의 병합 여부 및 중복 경매 진행 상태를 확인하세요.
• 임차인 보증금. 최기황 씨의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부와 실제 배당요구액, 점유 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한. 신건 최저가 12억 7,000만원은 최근 12개월 평균 12억 5,900만원의 100.9%입니다. 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 대상 호수의 층·향·내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 최신 거래 대조. 2026년 5월 최신 거래 13억 7,000만원은 24층 거래로 기재되어 있습니다. 대상 물건은 4층이므로 층별 가격 차이와 거래사례의 동·층 정보를 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 매각기일이 아파트 대상 지정기간 내에 있습니다. 낙찰 후 소유권이전 및 향후 처분과 관련된 적용 요건을 관할 구청에 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비, 특히 공용부분 체납액과 장기수선충당금 관련 사항을 확인하세요.
• 명도. 임차인 1명이 확인되므로 실제 점유관계, 임대차 종료 여부, 배당 후 인도 협의 가능성을 사전에 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 배당은 재확인”

서울동부지방법원 2026타경50254는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 최기황 씨는 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없으며, 제공된 분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 보증금 미상인 임차인 1명의 최우선변제 여부는 확인해야 하고, 하나은행 근저당권의 변경 후 채권최고액 186,000,000원과 배당 시뮬레이션의 348,000,000원은 반드시 대조해야 합니다. 별도 경매사건 2026타경99의 진행관계도 확인 대상입니다.

가격 역시 신건부터 특별히 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 최저가 12억 7,000만원은 최근 12개월 평균보다 0.9% 높고, 최신 거래 13억 7,000만원보다는 낮습니다. 최근 추세가 4.7% 상승이라는 점은 긍정적이지만, 최신 거래의 층과 대상 호수의 층 차이를 무시해서는 안 됩니다.

결론적으로 권리상 인수 위험은 낮은 편이지만, 가격 메리트는 제한적이며 배당액 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 하나은행 담보 변경액과 임차인 배당관계가 정리되기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.