서울동부지방법원 2026타경50262. 서울특별시 강동구 천호동 소재 드림하우스 11층 1101호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 14.4㎡입니다. 건물은 지하 1층·지상 13층 규모로, 2018년 2월 23일 사용승인을 받았습니다. 현재 등기상 소유자는 알코리아주식회사로, 2019년 9월 5일 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 한국주택금융공사가 신청한 강제경매입니다. 말소기준권리는 2026년 2월 23일 강제경매개시결정입니다. 2026년 10월 7일 강동구의 압류는 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 앞선 2025년 6월 27일 주택임차권등기가 있습니다. 이 임차권에는 2022년의 계약·주민등록·점유 및 확정일자 관련 사항이 기재되어 있고, 매각물건명세서 역시 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 2018년 3월 15일 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권은 2018년 10월 22일 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 2025년 6월 27일 등기되었으며 보증금은 134,800,000원입니다. 등기된 임대차 내용에는 주민등록일과 점유개시일이 2022년 3월 11일로 기재되어 있습니다. 이는 2026년 2월 23일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 전한솔 보증금 134,800,000원

확인되는 실제 임차인은 전한솔 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 임대차 관련 내용이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제에 따른 별도 승계신고로 분류되는 임차인은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 43.8% 비싼 신건

드림하우스의 유사 면적 최근 실거래는 2026년 8월, 전용 14.15㎡, 13층, 105,000,000원입니다. 경매 대상은 전용 14.4㎡, 11층이므로 면적이 유사하지만 층과 개별 상태가 다를 수 있습니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 모두 105,000,000원입니다. 감정가 151,000,000원은 최근 거래보다 46,000,000원 높으며, 최근 시세 대비 143.8%입니다.

거래 표본이 1건뿐이므로 이 가격을 모든 호실의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 그러나 확인되는 최신 거래가 현재 최저가보다 크게 낮다는 점은 분명합니다. 이 물건은 신건 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정 · 임차권 배당 미반영 시산)

집행비용 2,914,000원은 매각대금 기준 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 위 신청채권자 배당 및 소유자 잔여 금액은 임차권 배당을 고려하지 않은 단순 시산이며 실제 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하가 곧 취득원가 인하는 아니다

표의 미배당 금액은 신청채권자 청구액 기준이며 임차보증금 미배당액이 아닙니다. 각 회차의 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 별도로 산정해야 합니다.

보증금 전액이 미배당되어 매수인이 인수하는 극단적인 경우, 현재 신건의 실질취득원가는 다음과 같습니다.

이는 실제 인수액을 확정한 값이 아니라 전액 미배당이라는 조건부 위험 시나리오입니다. 반대로 임차보증금이 배당에서 전액 변제되면 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가가 보증금보다 높다는 이유만으로 전액 배당이 보장되는 것은 아니며, 배당순위와 다른 우선채권을 확인해야 합니다.

유찰로 낙찰가가 보증금 134,800,000원 아래로 내려간 경우에는 임차인이 우선 배당받고 부족액을 매수인이 인수한다는 전제에서 실질취득원가가 보증금 수준인 약 134,800,000원으로 수렴합니다. 집행비용과 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 천호역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 13층 규모입니다. 알루미늄 복합패널 등의 외벽 마감과 샤시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수시설, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 규모. 드림하우스는 총 24세대이며, 경매 대상은 전용 14.4㎡의 소형 다세대주택입니다. 유사 면적 거래 표본이 1건이므로 개별 호실의 시장가격과 환금성은 추가 확인이 필요합니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 평지이며, 남측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 도시계획. 천호성내재정비촉진지구 및 관련 지구단위계획·존치관리구역에 포함되며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제3구역 등 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 7,738,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시 사항은 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 민간임대주택등기. 2022년 12월 7일 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 등기되어 있으므로 매각 후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인 — 선순위 임차권. 전한솔의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 배당순위 재검토. 신청채권자에게 청구액 전액이 배당되는 단순 예상배당은 임차권 배당을 반영하지 않았습니다. 임차인의 우선변제 순위, 실제 배당가능액과 미배당 잔액을 다시 산정해야 합니다.
• 대항력 요건 확인. 등기부에 기재된 2022년 3월 11일 주민등록·점유개시 사실, 2025년 6월 27일 임차권등기 및 관련 임대차관계를 원본으로 대조하세요.
• 확정일자와 배당요구. 최초 확정일자는 2022년 1월 11일, 변경 확정일자는 2024년 2월 6일입니다. 보증금 변경과 배당요구 내용이 실제 우선변제액에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실질취득원가 계산. 낙찰가만으로 수익성을 판단하지 말고 낙찰가에 인수할 미배당 보증금 및 취득 부대비용을 합산하세요.
• 시세 검증. 최근 유사 면적 실거래는 105,000,000원입니다. 현재 최저가 151,000,000원은 이보다 43.8% 높습니다. 추가 거래와 실제 호실 상태를 확인하여 가격 적정성을 검토하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구의 민간임대주택등기와 임대사업자 관련 의무의 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
• 강동구 압류 및 세금. 후순위 압류 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 채권이 있는지 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점, 임차보증금 반환 및 임차권등기 말소 조건을 함께 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등의 미납 여부와 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다”

이 사건은 가격과 권리 모두 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

신건 최저매각가 151,000,000원은 최근 유사 면적 실거래가격 105,000,000원의 143.8%입니다. 최근 확인되는 거래가격과 비교하면 가격 경쟁력이 부족합니다.

여기에 전한솔의 134,800,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서에 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있으므로 배당을 통해 얼마가 변제되는지 확인하지 않고는 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다.

현재 최저가가 보증금보다 높아 임차인이 전액 배당받는 경우에는 인수 위험이 해소될 수 있지만, 그것만으로 가격 문제가 해결되지는 않습니다. 반면 유찰로 낙찰가가 보증금보다 낮아진 뒤 미배당 잔액을 인수하는 경우에는 실질취득원가가 보증금 약 134,800,000원 수준에 머물 수 있습니다. 이 역시 최근 실거래가격보다 높습니다.