서울동부지방법원 2026타경50297. 서울 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 2층 203호의 강제경매입니다. 감정평가상 용도는 오피스텔이며, 건물은 지하 1층·지상 12층 규모입니다. 등기된 임차권의 대상은 제2층 제203호 27.54㎡ 전부입니다. 소유자 서은진은 2021년 매매를 원인으로 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 일반적인 근저당 경매와 다른 점은 현재 말소기준권리가 2026.03.04. 강제경매개시결정이라는 사실입니다. 수협은행의 과거 근저당권 3건은 2021.09.06. 이미 말소됐습니다. 반면 배유나는 2021.09.06. 전입하고 2021.08.27. 확정일자를 받아, 경매개시결정보다 앞선 임차인입니다.

따라서 배유나의 임차권은 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 권리였습니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 배유나 관련 인수 구조가 달라졌습니다. 그 확약이 다른 점유자인 류한나에게까지 적용되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 1건

임차인 관련 기록에서 구분해야 할 것은 배유나·류한나의 실제 임차관계와 시보증 명의의 보증기관 승계 신고입니다. 승계 신고를 별도 임대차보증금으로 더하면 중복 계산이 됩니다.

매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있습니다. 이는 중요한 참고사항이지만, 류한나의 전입일·보증금과 배유나 및 보증기관과의 관계가 불분명한 상황에서는 해당 기재만으로 추가 점유 관련 위험이 완전히 해소됐다고 결론 내리기 어렵습니다.

③ 낙찰가와 실질취득 — 보증금 310,000,000원의 의미

배유나의 임차보증금은 310,000,000원으로, 현재 최저매각가 306,000,000원보다 큽니다. 확약이 없는 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득금액이 보증금 규모 부근에서 유지되는 구조입니다.

실제 제공된 회차별 배당 시나리오에도 이러한 관계가 나타납니다.

배당표상 인수액은 확약을 반영하기 전의 계산값입니다. 배유나 관련 실질 인수액은 확약에 따라 0원으로 판단합니다. 류한나의 미확정 권리는 각 회차 계산에 포함되지 않았으며, 실제 매수인 부담은 별도 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)

신건 매각가 306,000,000원을 기준으로 집행비용 5,084,000원을 공제하면, 배유나 임차보증금에 300,916,000원이 우선 배당되는 계산입니다. 이 경우 배유나 보증금의 미배당액은 9,084,000원입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원, 미배당 청구액은 375,817,621원으로 계산돼 있습니다. 다만 주택도시보증공사는 배유나의 보증금 채권을 양도받은 주체로도 기재돼 있으므로, 배유나 명의 우선배당과 공사의 청구채권을 독립된 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권양도 및 배당 귀속관계는 배당표 원본에서 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 배당표 확정 과정에서 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금 채권의 양도·승계 관계 및 류한나의 권리 확인이 필요합니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 보수적으로

이 오피스텔의 감정가와 최저매각가는 306,000,000원입니다. 소유자의 2021년 등기상 거래가액은 310,000,000원이지만, 과거 취득가액을 현재 실거래 시세로 사용할 수는 없습니다.

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 둔촌2동 주민센터 남서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 석재 붙임 외벽과 샷시 창호가 있으며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 10m, 동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 정방형이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있으나, 기재된 대상에 아파트 등 주택 유형이 구분돼 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 해당 지정의 실제 적용 여부를 용도 및 매수인 자격에 맞춰 확인해야 합니다.
• 임대 관련 등기. 2021.09.06. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리 및 임대사업자 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 시점의 실거래 비교자료가 없어 적정 매수가격이나 재매각 가능성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 배유나의 임차권과 보증금 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
• 확약의 적용 범위. 배유나 관련 실질 인수액은 0원으로 판단하되, 류한나에게까지 확약 효력이 미친다고 가정하지 마세요.
• 류한나 전입일 확인. 전입세대확인 및 현황조사 원본을 통해 실제 전입일과 점유개시일, 선순위 대항력 성립 여부를 확인하세요.
• 류한나 보증금 확인. 임대차계약서·보증금·배당요구 여부와 보증기관 승계의 구체적인 범위를 확인해야 별도 인수액을 산정할 수 있습니다.
• 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 류한나 관련 대위·승계 신고로 표시돼 있습니다. 실제 임차인으로 추가 계산하거나 보증금 채권을 중복 합산하지 마세요.
• 채권양도·배당 귀속관계. 주택도시보증공사는 배유나의 양수인으로도 기재돼 있습니다. 배유나 우선배당과 공사 신청채권의 관계를 배당표에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리, 임대사업자 관련 의무의 승계 가능성을 확인하세요.
• 현재 시세 확인. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 매물 호가를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자가 누구인지, 배유나와 류한나의 관계가 무엇인지 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비의 체납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서· 배당요구 관련 서류를 최종적으로 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 해소된 권리와 남아 있는 위험을 구분해야 한다”

이 사건은 처음 보면 보증금 310,000,000원의 선순위 임차권이 최저매각가 306,000,000원보다 커서 상당한 인수 위험이 있어 보입니다. 실제로 확약을 반영하지 않은 신건 배당표에는 9,084,000원의 인수액이 표시돼 있습니다.

그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 인해 배유나 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이는 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 긍정적 요소입니다.

그렇다고 전체 권리관계가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 류한나의 전입신고일과 보증금이 미상이며, 별도의 보증기관 대위·승계 신고까지 존재합니다. 따라서 류한나의 대항력은 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.

더구나 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 306,000,000원이 매력적인 가격인지도 판단하기 어렵습니다. 배유나의 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 높은 가격 점수를 주기에는 이릅니다.