창원지방법원 2025타경30876. 진주시 내동면 남강휴먼빌아파트 107동 13층 1302호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 27층 건물의 13층에 위치합니다. 현재 소유자는 문정선으로 확인되고, 등기상 2017년 10월 12일 매매를 원인으로 339,000,000원에 취득한 기록이 있습니다.
이번 사건에서 눈에 띄는 것은 감정가와 최저매각가의 차이입니다. 감정가 409,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 286,300,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 390,428,571원이나 최신 거래가 380,000,000원과 비교하면 낮은 가격입니다. 그러나 시세 표본에는 서로 다른 전용면적이 섞여 있고, 권리관계에도 확인할 부분이 있습니다. 가격이 낮아졌다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30876 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 법원 | 창원지방법원 진주지원 |
| 소재지 | 경상남도 진주시 내동면 독산리 1104 남강휴먼빌아파트 107동 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 내동면 순환로 425-61 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 27층 중 13층 |
| 실거래 비교 기준면적 | 133.0285㎡ |
| 단지 규모 | 916세대 · 2010.03.30 준공 |
| 소유자 | 문정선 · 2017.10.12 매매 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 | 409,000,000원 |
| 최저매각가 | 286,300,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 225,140,732원 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 확인되지만, 선행 근저당 기록을 살펴야 한다
분석상 말소기준권리는 2018년 9월 19일 설정된 강태웅의 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 이후 발생한 가압류·압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 그보다 앞선 2017년 삼성생명보험 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 2024년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다. 이전등기가 어떤 권리 상태로 남아 있는지, 실제 말소기준권리 판단에 영향이 없는지를 반드시 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
원래 근저당권이 유효하게 존속하는 경우 권리이전 시점이 늦다는 이유만으로 원래 설정순위가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 따라서 2018년 강태웅 근저당권이 실제 말소기준권리인지, 2017년 근저당권의 현재 효력과 이전 경위는 무엇인지를 확인해야 합니다. 이 관계가 정리되기 전에는 예상배당순위도 확정할 수 없습니다.
임차인·점유 관계 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인 내역은 없습니다. 이에 따라 현재 예상배당에서는 임차보증금 배당이나 매수인 인수액을 별도로 반영하지 않았으며, 추정 인수액은 0원입니다.
그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 점유자의 전입 여부, 점유 개시일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만, 하락 추세와 면적 차이를 함께 봐야 한다
남강휴먼빌의 최근 실거래 12건 평균은 397,083,333원입니다. 그러나 전체 평균에는 과거 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 7건 평균 390,428,571원과 2026년 8월 최신 거래가 380,000,000원을 우선 비교합니다.
최근 거래군은 이전 거래군보다 3.9% 하락했습니다. 따라서 전체 실거래 평균만을 기준으로 할인폭을 강조하는 것은 적절하지 않습니다. 또한 비교 거래에는 전용 120.58㎡와 133.03㎡가 함께 포함되어 있으므로, 대상 물건의 기준면적 133.0285㎡와 일치하는 거래를 별도로 대조해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 120.58㎡ | 2층 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 120.58㎡ | 14층 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 120.58㎡ | 10층 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 120.58㎡ | 2층 | 383,000,000원 |
| 2025.12 | 120.58㎡ | 2층 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 120.58㎡ | 11층 | 380,000,000원 |
| 2025.10 | 133.03㎡ | 9층 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 120.58㎡ | 23층 | 440,000,000원 |
| 2025.06 | 133.03㎡ | 1층 | 385,000,000원 |
| 2025.05 | 133.03㎡ | 5층 | 395,000,000원 |
| 2025.04 | 133.03㎡ | 10층 | 407,000,000원 |
| 2025.02 | 133.03㎡ | 11층 | 405,000,000원 |
| 전체 평균 | 12건 | — | 397,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 7건 | — | 390,428,571원 |
③ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 계산된 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 아래 금액은 제시된 배당순위 계산 결과입니다. 앞서 확인한 기존 근저당권 이전 및 세금 우선순위 문제가 확정되지 않았으므로 실제 법원의 배당표로 간주해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,808,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 강태웅 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 정농 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 66,491,800원 |
| 합계 | — | 286,300,000원 |
집행비용 4,808,200원은 추정치입니다. 채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 배당계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
동시에 2024년 한국자산관리공사 명의의 근저당권 이전 기록이 존재합니다. 따라서 위 배당표가 모든 유효 채권을 정확하게 반영한 것인지 확인해야 합니다. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여금 66,491,800원을 확정된 결과로 판단해서는 안 됩니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
현재 회차는 감정가의 70%에서 시작합니다. 추가 유찰 시 매각가와 채권자 미배당액이 어떻게 달라지는지 제시된 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 286,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 200,410,000원 | 18,195,740원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 140,287,000원 | 77,477,018원 | 0원 |
각 회차의 매각가·미배당액·추정 인수액은 제시된 시나리오 값입니다. 미배당 채권이 발생한다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 미확인 임대차나 권리관계가 존재하면 실제 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 진주시 내동면 독산리 소재 내동면사무소 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 남서측 왕복 3차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 27층 중 13층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 단지 규모. 남강휴먼빌은 916세대이며 준공일은 2010.03.30입니다. 실거래 표본 12건이 확인되지만, 대상 면적과 다른 면적의 거래가 함께 포함되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지이용 제한. 완충녹지, 중로2류, 상대보호구역 등이 관련되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 984,000원/㎡입니다.
- 위반건축물·공부 차이. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 실거래 범위는 380,000,000원부터 440,000,000원까지이며, 최근 거래 추세는 -3.9%입니다. 가격 하락 가능성과 면적별 거래 차이를 함께 고려해야 합니다.
- 경매시장. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타납니다. 대상 물건 역시 현재 1회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.09.19 강태웅 근저당권을 말소기준으로 판단한 근거를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 선행 근저당권 확인. 2017.11.24 삼성생명보험 근저당권의 말소 효력과 2024.07.12 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 2022.09.22 조수부의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전가등기인지 확인하고 매각 후 말소 여부를 검토하세요.
- 세금 압류 확인. 진주세무서장 처분의 압류에 관한 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 한국자산관리공사의 청구금액 225,140,732원과 예상배당 0원이 어떤 관계인지 확인하세요. 현재 추정 배당표만으로 채권관계를 확정해서는 안 됩니다.
- 임대차·점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 매각물건명세서를 확인하세요.
- 시세 표본 정리. 대상 기준면적 133.0285㎡와 유사한 133.03㎡ 거래를 우선 대조하고, 전용 120.58㎡ 거래와 구분하여 가격을 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -3.9%를 감안하고, 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 우선 참고하세요.
- 추가 비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 점유자 명도비용, 수리비 및 취득 부대비용을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 2026.11.16 매각기일 전 매각조건 변경, 권리변동, 경매 취하·정지 여부와 최신 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 권리 확인이 선행되어야 한다”
이 물건은 감정가 409,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 286,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 390,428,571원의 73.3% 수준이므로 가격 지표만 보면 분명한 차이가 있습니다. 최신 거래가 380,000,000원과 비교해도 낮습니다.
그렇지만 최근 거래 흐름은 -3.9% 하락하고 있고, 비교 거래에는 서로 다른 전용면적이 섞여 있습니다. 무엇보다 선행 근저당권과 이전등기, 가등기, 세무서 압류, 신청채권자의 배당구조를 확실히 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상이라는 점 역시 남아 있습니다.
결론은 가격상 관심 대상이지만, 권리 검증 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이나 이는 확인이 필요한 추정치입니다. 원본 서류를 통해 말소기준권리와 실제 점유관계가 정리되고, 배당순위에 관한 의문이 해소된다면 최근 시세 대비 낮은 최저가가 실질적인 장점이 될 수 있습니다. 반대로 미확인 선순위 권리나 보증금 인수 문제가 드러난다면 최저가만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
