서울동부지방법원 2026타경50437. 서울 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 10층 비-1015호는 업무시설인 오피스텔로, 임차권등기에 기재된 임차 부분은 26.82㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 김도현이며 2021년 2월 26일 거래가 188,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 송파구의 압류가 등기됐고, 임차인 성새영이 임차권등기를 마친 뒤 직접 강제경매를 신청한 사건입니다.

등기상 현재 유효한 근저당권이 보이지 않는다는 점만 보면 단순한 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 특히 임차인 성새영은 임차보증금 채권자이면서 경매신청 채권자로도 나타납니다. 따라서 경매신청 채권과 임차보증금을 별개의 채무처럼 합산해서는 안 되며, 실제 배당과 매수인 인수 가능성을 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2024.04.23 접수된 송파구 압류입니다. 과거 신한은행 근저당권은 2017.06.13 이미 말소됐으므로 현재 권리분석에서 유효한 근저당 채무로 계산하지 않습니다.

송파구 압류 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 임차인 성새영은 그보다 앞선 2023.03.08 전입·점유 개시 사실과 2023.02.13 확정일자를 갖추고 있습니다. 임차권등기는 2025.07.18 이뤄졌지만, 대항력 검토에서는 등기일만이 아니라 앞선 전입·점유 시점이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 205,000,000원이 핵심

실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인 본인의 권리신고입니다. 임차권등기 접수 및 배당요구 관련 날짜는 2025.07.18입니다.

임차인 성새영의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 다만 보증금이 현재 최저매각가보다 높아, 배당을 받더라도 일부가 남습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다

이 사건은 일반적인 무인수 경매처럼 최저매각가가 낮아질수록 취득비용이 같은 폭으로 감소하는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 205,000,000원 보증금에서 배당받지 못한 부분을 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다.

실질취득 = 해당 회차 낙찰대금 + 예상 인수액. 회차별 인수액과 임차인 배당액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 판단 — 비교 기준은 최저가가 아닌 실질취득

이 오피스텔은 현재 최저매각가가 194,000,000원이지만 매수인의 실제 취득부담은 배당과 보증금 인수를 반영하면 208,516,000원으로 예상됩니다.

비교 가능한 실거래 평균과 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 현 단계에서는 주변 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 업무시설인 오피스텔은 전용면적, 이용상태, 임대수익 및 개별 호수 조건을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)

집행비용 3,516,000원과 임차인 배당 190,484,000원을 합한 194,000,000원 기준의 추정 배당표입니다. 임차인 성새영과 경매신청 채권자 성새영은 동일인이므로 청구액 205,000,000원을 별도 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 변동은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 업무용·상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 8호선 장지역 및 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 10층입니다. 외벽은 석재 및 강화유리, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스, 난방 및 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권등기에는 주거 사용 사실이 기재돼 있어 실제 이용 형태와 임대차 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
• 토지 및 도로. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며, 북서측·남서측·남동측 포장도로에 접합니다. 토지의 이용상태는 업무용입니다.
• 용도지역·규제. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역·유통단지·비행안전제2구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 외국인 등 대상 허가구역과 아파트 용도 한정 허가구역이 기재돼 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 실제 허가 대상 해당 여부는 규제의 대상·용도·기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 업무·상업시설과 대중교통망이 형성돼 있으나, 해당 호실의 실거래가격과 임대수익 검증이 이뤄지지 않은 만큼 매각 가능 가격이나 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 인수 확인. 성새영의 전입·점유·임차권등기 관련 자료를 대조하고, 매각 후 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 검토. 현재 회차 실질취득 예상액은 208,516,000원입니다. 유찰 시에도 실질취득은 보증금 수준에서 유지되므로 낙찰대금만으로 투자 수익성을 평가하지 마세요.
• 임대차 진정성 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 동일한 성새영입니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급 및 점유 경위, 경매신청 관련 원본 문서를 대조해야 합니다.
• 조세채권 배당순위. 송파구 압류와 관련한 세금의 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요. 실제 배당액이 감소하면 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 임차권등기와 명도. 보증금 미반환이 남는 경우 임차인의 인도·점유 문제와 임차권등기 말소 절차를 함께 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물의 유사 면적 오피스텔 실거래, 최근 거래 흐름 및 임대수익을 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득 금액과 비교해야 합니다.
• 관리비·취득 부대비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 취득세와 명도 관련 비용을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 감정평가서를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 취득비용은 싸지 않다”

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실질취득비용의 차이입니다. 송파한화오벨리스크 비-1015호의 최저매각가는 194,000,000원이지만 대항력 임차인의 205,000,000원 보증금 때문에 현재 회차 실질취득비용은 208,516,000원으로 예상됩니다.

더욱 중요한 사실은 유찰되더라도 상황이 근본적으로 달라지지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 207,972,800원, 2회 유찰 시 207,538,240원의 실질취득비용이 예상됩니다. 최저매각가는 내려가지만 보증금 미배당액이 커지기 때문에 실제 매수인 부담은 보증금 수준에서 사실상 유지됩니다.

여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 송파구 압류에 따른 조세채권 배당순위, 임대차의 진정성 및 실제 시세 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 실제 배당액과 인수액도 변경될 수 있습니다.

결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 미확인 — 입찰 보류 후 추가 검증입니다. 이 물건은 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로 해결되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조를 먼저 확인하고, 실질취득 약 205,000,000원 이상 수준이 실제 오피스텔 시세에 부합하는지 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.