서울동부지방법원 2026타경50844. 광진구 군자동 464-4, 홀가하우스 5층 502호 다세대주택(도시형 생활주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 341,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 차용길이며, 강제경매 신청채권자는 박수지입니다. 그런데 등기부에는 박수지가 보증금 300,000,000원의 임차권자로도 등장합니다. 임차권등기에는 2023년 계약, 전입 및 점유, 확정일자가 기재되어 있고 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다.

이 때문에 이 물건은 단순히 가압류 두 건이 매각으로 소멸하는 사건으로 볼 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 가진 3억 원 임차권의 배당 및 잔액 인수 문제가 핵심입니다. 매각물건명세서도 해당 임차권의 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

더욱 주의할 점은 박수지가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있다는 사실입니다. 권리관계상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으나, 이름이 같다는 사실만으로 허위 임대차를 단정할 수는 없습니다. 추가 점유자도 별도로 확인되므로 점유 및 임대차 실체에 대한 확인이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 3억 원 임차권이 핵심이다

현재 제공된 말소기준권리 판정은 2025.01.09 서울보증보험 가압류입니다. 박수지의 임대차계약일은 2023.10.20, 확정일자는 2023.10.23, 전입 및 점유개시일은 2023.12.11입니다. 이 날짜가 말소기준권리보다 앞서므로 박수지는 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 판정됩니다.

2016년 신탁등기는 2017.03.27 신탁재산 귀속으로 말소되었고, 이후 차용길 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 2025.01.09 이후 설정된 서울보증보험 및 부산은행 가압류와 2026.06.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 을구 1번 임차권등기는 등기상 말소 대상이더라도 보증금 미배당 잔액까지 자동으로 사라지는 것이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 1명과 추가 점유자

박수지는 전입일과 확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입을 바탕으로 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 매각물건명세서에는 2025.12.15 접수 제6587059호 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재하고 있습니다.

두 번째 주거 점유자는 보증금과 전입일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 점유자의 보증금과 임대차관계가 확인되기 전에는 전체 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)

신건 매각가 3억 4,100만 원 기준 예상배당입니다. 집행비용 557만 4,000원을 제외하면 박수지 보증금 3억 원이 전액 배당되고, 서울보증보험은 20,150,828원 전액, 부산은행은 15,275,172원이 배당되는 구조입니다. 부산은행은 11,335,090원의 미배당이 남습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 부담은 3억 전후

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 3억 원입니다. 현재 신건 최저가는 3억 4,100만 원으로 보증금보다 높아, 예상배당표대로 보증금 전액이 배당된다면 해당 임차권의 인수액은 발생하지 않습니다.

실질취득 합계는 낙찰가와 제공된 회차별 매수인 인수 예상액을 단순 합산한 값입니다. 박수지 임차보증금에 관한 시나리오이며, 추가 점유자의 미상 보증금은 포함하지 않습니다.

현재 최저가 대비 박수지 보증금은 약 88.0%입니다. 신건에서는 배당으로 해당 임차보증금이 정리될 수 있지만, 유찰 후에는 낙찰가와 미배당 인수액을 반드시 합산해야 합니다. 최저가만을 기준으로 싸다고 판단하면 실제 취득비용을 크게 오판할 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·임대주택 관련 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 군자동 소재 군자교사거리 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 도보 가능한 거리에 지하철 5·7호선 군자역과 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 차량 진출입이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 건물의 5층 502호입니다. 지하 1층, 지상 8층 규모이며 사용승인일은 2016.11.18입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방, 소방 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 군자동 464-4 및 464-3번지 2필지 일단의 토지입니다. 제3종일반주거지역이며 북서측으로 광대로에 접합니다.
• 토지 규제. 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 해당 규제의 적용 대상과 지정기간은 입찰 시점에 관할 기관을 통해 재확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 민간임대주택. 2022.11.15 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있으므로, 경매 매각에 따른 임대사업자 지위와 의무의 승계·말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다. 현재 점유자와 임대차관계가 실제로 어떻게 구성되어 있는지 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2025.01.09 서울보증보험 가압류가 실제 말소기준권리인지 확인하세요. 등기 요약에 집계된 근저당권 1건의 접수일·채권자·채권액을 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
• 박수지 임대차 실체 확인. 임대차계약일 2023.10.20, 확정일자 2023.10.23, 전입·점유일 2023.12.11의 실제 이행 여부와 보증금 300,000,000원의 지급 및 반환채권 발생 원인을 확인하세요.
• 신청채권자 동일인 문제. 박수지가 임차권자이자 경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼 임대차관계와 신청채권의 원인을 확인하되, 동일인이라는 이유만으로 허위 임대차를 단정하지 마세요.
• 추가 점유자 확인. 성명 기재가 '기사항전'인 추가 주거 점유자의 전입일, 확정일자, 보증금, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요. 이 점유자의 인수 위험은 현재 산정에 반영되지 않았습니다.
• 임차권 인수액 계산. 신건에서는 박수지 보증금 전액배당 가정으로 인수 0원입니다. 1회 유찰 시 31,819,200원, 2회 유찰 시 85,615,360원의 인수 예상액을 낙찰가에 더해 실질취득비용을 계산하세요.
• 중복 채권 확인. 임차보증금 300,000,000원과 신청채권액 300,035,638원의 원인관계를 확인하세요. 동일한 채권인지 별개의 채권인지 배당 관련 원본 서류로 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 민간임대주택 의무 확인. 민간임대주택 등기의 존속 여부와 임대의무기간·임대료 증액 제한, 낙찰 후 임대사업자 지위 및 의무 승계 문제를 확인하세요.
• 배당 원본 확인. 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 면적의 최신 거래가격과 임대차 시세를 직접 확인하기 전에는 감정가나 유찰 최저가를 가격 메리트로 판단하지 마세요.

맺으며 — “낙찰가보다 임차권과 점유관계가 먼저다”

서울동부지방법원 2026타경50844는 신건 최저가 3억 4,100만 원에 대항력 있는 임차보증금 3억 원이 존재하는 다세대주택 경매입니다. 현재 배당 가정에서는 박수지 보증금 전액이 배당되어 해당 임차권의 인수액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 유찰되면 이야기가 달라집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금의 매수인 인수액이 증가하고, 실질취득 부담은 3억 원 전후로 유지됩니다. 여기에 추가 점유자의 대항력 가능성, 박수지의 임차권자·신청채권자 동일인 문제, 민간임대주택 등기, 근저당권 상세내역의 확인 문제가 남아 있습니다.

특히 현재의 인수 예상 0원은 박수지 보증금의 전액배당을 전제로 한 계산이지, 모든 점유관계와 인수위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다. 추가 점유자의 임대차관계와 말소기준권리부터 확정하지 않으면 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.

결론: 신건 배당 가정상 박수지 임차권 인수는 0원. 하지만 전체 권리·점유관계는 미확정입니다. 시세 메리트도 확인되지 않았으므로, 원본 서류와 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.