창원지방법원 2025타경31281. 경남 사천시 향촌동 ‘향촌품안애’ 주1동 802호, 전용면적 66.35㎡ 아파트입니다. 소유자 최지욱 씨는 2023년 10월 12일 매매로 이 부동산을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 채권최고액 1억 3,200만원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 기준점입니다.

등기부에는 그 뒤로 농협중앙회, 삼천포수산업협동조합, 경남신용보증재단, 수협은행, 농림수산업자신용보증기금 관련 가압류와 국민카드 가압류가 이어집니다. 그러나 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 농협은행 근저당 1억 2,100만원도 이미 말소됐습니다.

임차인 박승혜 씨는 보증금 3,000만원으로 임차권등기까지 마쳤지만, 전입신고일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력에 기초한 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 배당요구가 접수된 임차인이므로 실제 배당순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

결국 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 모두 1억 2,600만원인데, 현재 최저가는 1억 5,600만원입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 신건 가격을 정당화할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2023년 10월 12일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 이 날짜 이후에 설정된 가압류는 경매 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

후순위 가압류는 다음과 같습니다.

참고로 롯데카드 가압류 5,571,178원은 2024.11.25. 설정됐으나 2025.04.21. 말소등기가 접수돼 이미 정리된 권리입니다. 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 보기는 어렵습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

임차인은 박승혜 씨 1명입니다. 보증금 30,000,000원, 월 차임 450,000원이며, 임차권등기명령에 따라 2026.06.17. 주택임차권등기가 접수됐습니다.

다만 임차인의 확정일자가 후순위 가압류 등기일보다 빠르다는 점은 별도로 살펴야 합니다. 배당요구도 2026.06.17. 접수돼 있으므로, 국민은행 근저당에 대한 선순위 여부와 후순위 채권자 사이의 실제 배당순위를 구분해야 합니다. 대항력에 기초한 인수는 없지만, 임차인 배당액은 법원 최종 배당표로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 23.8% 비싼 신건

비교 대상은 향촌품안애 동일 전용면적 66.35㎡ 실거래입니다. 총 12건의 거래가 확인되지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

전체 12건 평균은 140,950,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2023.09. 거래가 195,000,000원과 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격을 판단할 때 전체 평균만 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐입니다. 이 거래가 2026.01.에 이뤄진 6층 126,000,000원 거래이므로, 동일 면적의 추가 거래가 확인되지 않는 상태에서 과거 평균을 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 입찰 전 인근 유사 물건의 최근 거래와 실제 매물 호가를 추가로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

현재 최저매각가 156,000,000원으로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 국민은행 근저당권을 먼저 반영하고, 이후 가압류 채권자들에게 배당하는 구조입니다.

총 채권 청구액 454,134,855원 · 채권자 예상배당 합계 153,016,000원 · 미배당 채권 301,118,855원 · 소유자 잔여금 0원. 집행비용 2,984,000원을 포함하면 매각대금 156,000,000원이 모두 소진됩니다.

신청채권자 청구액은 128,091,651원이지만, 위 배당 계산에서는 등기상 말소기준 근저당의 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 반영했습니다. 신청채권 청구액과 근저당 채권최고액은 서로 다른 기준의 금액입니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오 — 최근 시세와 비교

1회 유찰 시 최저가는 124,800,000원으로 최근 12개월 평균 126,000,000원에 근접합니다. 2회 유찰 시에는 99,840,000원입니다. 다만 유찰 이후에도 거래량이 적은 28세대 단지라는 점, 실제 내부 상태와 점유 상황, 경매절차의 진행 여부를 함께 확인해야 합니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 낙찰을 결정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 사천시 향촌동 소재 향촌품안애 주1동입니다. 삼천포공업고등학교에서 남동측으로 직선거리 약 530m 지점에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주상용 건부지, 공동주택 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 자동차 접근이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 비교적 보통입니다.
• 건물. 2021.09.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물의 8층 802호입니다. 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 삿시 창호와 유리 마감이며 현상은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기, 소방설비 등 아파트 기본설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 부정형 토지이며 북측으로 대로에 접합니다. 토지이용계획은 근린상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다. 공시지가 261,000원/㎡입니다.
• 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 향촌품안애는 28세대 규모입니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 최근 거래 표본이 얇습니다. 가격 추세 -11.5%까지 감안하면 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 집행정지 여부부터 확인. 2026.03.30. 집행정지통지서 도달 이력이 있습니다. 2026.11.16. 매각기일이 실제 유효한지, 정지 결정의 효력이 해소됐는지 창원지방법원 경매계에 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 검증. 박승혜 씨의 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2024.08.28., 배당요구 2026.06.17.을 기준으로 배당순위를 확인하세요. 매수인 인수 0원이라는 판단과 임차인에게 실제 배당되는 금액은 구별해야 합니다.
• 명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 여부를 단정할 수 없습니다. 두 차례 현장방문에도 폐문·부재였으므로 실제 점유자, 임차인 퇴거 여부, 열쇠 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 126,000,000원입니다. 현재 최저가 156,000,000원은 최근 시세 대비 123.8%이므로 신건 가격을 그대로 받아들이는 것은 부담스럽습니다.
• 거래 추세 확인. 최근 거래 추세는 -11.5%입니다. 과거 전체 평균 140,950,000원이나 과거 고가 거래만으로 현재 가치를 판단하지 말고, 인근 유사 면적의 최신 거래를 추가 확인하세요.
• 소규모 단지의 환금성. 28세대 규모이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 향후 매도 시 매수자 확보와 거래기간을 보수적으로 가정해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 실제 인도 시점까지 관리비 정산 조건을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 배당요구서, 집행정지 관련 법원 기록을 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”

사천 향촌품안애 802호는 권리분석만 보면 비교적 정리된 물건입니다. 2023.10.12. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 박승혜 씨 1명이 있지만 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수금액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 가격은 합격점을 주기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 126,000,000원, 최신 거래 126,000,000원에 비해 신건 최저가는 156,000,000원입니다. 최근 시세보다 23.8% 높고 거래 추세도 -11.5%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 140,950,000원만 보고 가격이 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

또한 28세대 규모의 소규모 단지로 최근 거래 표본이 1건뿐이며, 집행정지통지서 도달 이력과 임차인 배당 문제도 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 장점이지만, 신건 가격을 정당화할 정도의 시세 메리트는 확인되지 않습니다.