의정부지방법원 2025타경71666. 의정부시 호원동 해오름팰리스 103동 402호, 전용 약 47.3㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 차지영으로 2021년 5월 17일 매매, 거래가액 205,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아니라 임차인 김일환의 대항력입니다. 종전 신한은행 근저당은 2021년 4월 30일 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025년 2월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

김일환은 임대차계약일 2021년 3월 30일, 확정일자 2021년 4월 8일, 주민등록일자 2021년 4월 30일, 점유개시일자 2021년 5월 1일로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 205,000,000원이라 확약이 없다면 현재 최저가 128,800,000원에서는 배당 후 남는 78,803,200원이 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 다만 2026년 7월 1일 제출된 확약서에서 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙 인수형, 확약으로 실질 인수 0원

말소기준은 2025년 2월 19일 강제경매개시결정입니다. 김일환의 주민등록·점유와 확정일자는 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기도 2023년 6월 1일 마쳐졌습니다. 원칙대로라면 배당으로 보증금 전액을 받지 못한 부분은 매수인이 부담할 수 있으나, 이번 사건에서는 임차인이 직접 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 제출한 점이 결론을 바꿉니다.

② 시세 비교 — 싸기는 하지만, 하락장·거래 희소성이 더 중요하다

해오름팰리스103동은 8세대 규모의 소형 다세대입니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 최신 거래는 2024년 7월 185,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 185,000,000원이고 표본은 1건입니다. 현재 확약을 반영한 실질취득 128,800,000원은 이 지표의 69.6%로 숫자만 보면 낮습니다.

다만 가격 메리트를 판단할 때 전체 평균 215,000,000원을 기준으로 삼으면 안 됩니다. 2021~2022년의 230,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있기 때문입니다. 더 중요한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 185,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 19.6% 하락한 상태입니다. 즉 128,800,000원이 최근 지표보다 낮다는 사실은 분명하지만, 과거 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가해선 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)

배당계산상 김일환에게 126,196,800원이 배당되고 보증금 부족분은 78,803,200원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인 부담으로 연결되지만, 2026.07.01 확약에 따라 김일환에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

이 표가 이번 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 대항력 임차인의 보증금 205,000,000원 수준이 실질취득의 기준이 됩니다. 반대로 이번처럼 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되면, 실질취득은 낙찰가 자체가 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호원중학교 동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 회룡역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 방3·주방·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수·위생·상하수도·난방·도시가스·화재경보기·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 절대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,567,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 해오름팰리스103동은 8세대 규모이고 확인되는 실거래가 3건에 그쳐 거래 표본이 적습니다. 최근 거래 185,000,000원과 과거 230,000,000원 사이 가격 차이도 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 김일환 본인임을 원문으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행 확인. 확약 때문에 실질 인수는 0원으로 분석하지만, 실제 말소 절차가 이행되는지 낙찰 전후 확인이 필요합니다.
• 별도 점유자 확인. 확약은 김일환에게만 적용됩니다. 현장 점유관계가 달라졌다면 새 점유자의 전입·점유·보증금 등을 별도로 판단해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 전체 평균 215,000,000원보다 최신 185,000,000원과 최근 추세 -19.6%를 우선 기준으로 보세요.
• 10회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 단순 가격보다 수요 부족·금융성·명도·물건 상태 등 실제 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문과 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 10회 유찰은 숫자 이상의 신호다”

이 사건은 첫인상만 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인이 큰 금액을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당표에서도 현재 최저가 기준 미배당액이 78,803,200원으로 계산됩니다. 하지만 김일환이 2026년 7월 1일 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 128,800,000원으로 정리됩니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균 185,000,000원의 69.6%여서 할인폭이 있습니다. 다만 최근 추세는 -19.6%이고, 물건 자체가 이미 10회 유찰됐으며 단지 경매 평균도 9.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 더 이상 선순위 임차보증금이 아니라 확약의 실제 이행 확인과 소규모 다세대의 환금성입니다. 권리 리스크가 해소된 만큼 가격 할인은 분명하지만, 재매각 수요가 얇은 자산이라는 점까지 함께 확인해야 현재 최저가의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.