창원지방법원 2026타경242. 경상남도 사천시 사남면 월성리 엘아이지사천리가 117동 703호, 거래비교 면적 123.67㎡의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 전미영 씨입니다. 2015년 12월 29일 소유권이전과 함께 농협은행주식회사의 채권최고액 2억 2,800만원 근저당권이 설정됐고, 이를 기준으로 후순위 권리를 판단하는 구조입니다.

이후 2019년 주영선 명의의 근저당권 1억 3,000만원이 추가됐으며, 사천시·고양시·국세 관련 압류와 금융기관 가압류도 이어졌습니다. 등기상 말소기준권리 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 사건은 단순히 등기부상 소멸 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 국세·지방세 압류 6건이 확인되고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있기 때문입니다.

가격도 주의해야 합니다. 동일 단지의 최근 12개월 평균 거래가격은 2억 8,000만원, 최신 거래가격은 2억 7,700만원입니다. 감정가이자 최저가인 2억 8,600만원은 두 기준을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 권리의 소멸을 확인하는 것과, 세금·점유 위험을 정리한 뒤 시세보다 높은 신건 가격을 받아들일 것인지 판단하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸, 세금은 별도 확인

말소기준권리는 2015년 12월 29일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이며, 현재 소유자 전미영 명의의 소유권이전과 같은 날 설정됐습니다. 신청채권액 109,066,872원과 근저당 채권최고액 228,000,000원은 서로 다른 금액이므로 구분해야 합니다.

그 이후 설정된 을구 6번 주영선 근저당권(130,000,000원)은 물론, 사상신용협동조합·신한카드·서울보증보험의 가압류와 사천시·고양시·국세 관련 압류는 말소기준권리 후순위입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있어, 해당 권리 자체를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

점유 및 임대차 확인

확인된 임차인 명의의 별도 권리 목록은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

실제 점유자가 누구인지, 전입세대와 확정일자, 보증금 및 임대차계약의 존재 여부를 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자 등이 확인되지 않는 점유자가 발견된다면 대항력 여부도 별도로 판단해야 합니다. 현재의 인수액 0원은 임대차 조사 결과에 따라 재검토할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다

비교 대상은 동일 단지인 엘아이지사천리가의 거래비교 면적 123.67㎡대입니다. 제시된 거래목록에는 총 12건이 있으며, 최근 12개월 실거래 집계는 4건입니다. 가격 판단은 전체 평균뿐 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 2억 8,000만원이고, 최신 거래는 2026년 8월의 2억 7,700만원입니다. 반면 현재 감정가이자 최저매각가는 2억 8,600만원입니다.

최저매각가는 최근 12개월 평균보다 600만원 높고, 최신 거래보다 900만원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 102.1%입니다. 따라서 신건 가격은 최근 거래 기준으로 저렴하지 않습니다.

유찰 시 가격 시나리오도 참고할 수 있습니다. 다만 유찰 후 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 시점의 거래가격과 물건 상태를 다시 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)

배당 산정상 채권자 총 청구액은 700,533,071원, 예상 채권자 배당액은 281,196,000원이며, 미배당액은 419,337,071원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 월성마을회관 북서측 인근입니다. 주택과 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측·동측·서측에는 포장된 소로가, 남측에는 포장된 중로가 소재합니다.
• 단지. 엘아이지사천리가는 902세대 규모이며 사용승인일은 2010년 5월 24일입니다. 거래비교 면적은 123.67㎡입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 14층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 사천월성2지구 지구단위계획구역입니다. 평지·사다리형 토지로 아파트 부지에 이용되고 있으며, 공시지가는 625,500원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 입찰 전 토지이용계획과 해당 규제의 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 세대 내부 상태나 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 902세대 단지로 거래 사례가 확인되며, 최근 거래목록의 가격 범위는 250,000,000원~350,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균은 280,000,000원이고 최신 거래는 277,000,000원이므로 현재 최저가의 가격 경쟁력은 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격 경계. 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 102.1%입니다. 최신 거래 277,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 신건이라는 이유만으로 가격을 합리적이라고 평가하지 마세요.
• 임대차 및 실제 점유 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대, 확정일자, 임대차계약, 보증금, 실제 점유자를 확인한 후 대항력 및 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
• 당해세 여부 확인. 국세·지방세 압류 6건이 확인됩니다. 각 세금의 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부, 실제 체납액을 확인해야 예상배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
• 후순위 권리 소멸 확인. 주영선 근저당권과 사상신용협동조합·신한카드·서울보증보험 가압류 등은 말소기준권리 후순위입니다. 매각물건명세서와 최종 등기부에서 소멸 여부를 다시 확인하세요.
• 배당액 검증. 농협은행 신청채권액 109,066,872원과 근저당 채권최고액 228,000,000원은 다릅니다. 실제 채권계산서와 세금 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 228,800,000원, 2회 유찰 시 183,040,000원으로 최저가가 조정되는 시나리오입니다. 실제 입찰 시점의 최신 거래와 물건 상태를 반영해 다시 판단해야 합니다.
• 현장 확인. 내부 상태, 실제 점유자, 임대차 관계, 관리비 체납 여부 등을 확인하고 매각물건명세서 및 현황조사서와 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 자료 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 2015년 농협은행 근저당권 이후 설정된 주영선 근저당권과 다수의 압류·가압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 큰 흐름만 보면 비교적 정리하기 쉬운 사건입니다.

그러나 임대관계가 미상이라는 점과 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부는 남아 있는 확인 과제입니다. 이 두 가지를 정리하지 않고 인수액 0원이라는 숫자만 믿어서는 안 됩니다.

가격 역시 신건에서 유리하지 않습니다. 감정가 2억 8,600만원은 최근 12개월 평균 2억 8,000만원의 102.1%이며 최신 거래 2억 7,700만원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 0.0%로 제시된 상황에서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 임대차·세금 확인은 필수이고 신건 가격 메리트는 없습니다. 이 물건의 입찰 판단은 권리 소멸만이 아니라 실제 점유 및 당해세 검증, 그리고 최근 거래가격에 맞춘 응찰가 설정에 달려 있습니다.