창원지방법원 2026타경263. 경상남도 진주시 평거동 743-1, 진양호로87번길 14 소재의 연립·다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 272.0㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 5층입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,053,772,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2023년 9월 13일 설정된 새고성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 임차인이 여러 명 존재한다는 점입니다. 하영복, 임재옥, 최상진, 박하향은 모두 말소기준권리보다 빠른 전입일이 확인되어 대항력 문제가 발생합니다. 이상원은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

특히 임재옥은 보증금 1,000만원이 확인되고 배당모형상 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 매수인 인수액에 반영됐습니다. 하영복은 보증금 자체가 미상이고, 이상원은 전입일과 보증금 모두 미상입니다. 따라서 현재 확인된 1,000만원을 최종 인수액으로 보면 안 됩니다. 확인되지 않은 보증금이 추가되면 실제 취득원가는 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

이 사건은 2023년 9월 13일 새고성농업협동조합 근저당권이 설정되면서 권리의 기준이 형성됐습니다. 이후 설정된 최상진·박하향의 주택임차권등기는 등기 접수일만 보면 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 두 사람의 실제 전입일은 각각 2022년 11월 4일과 2020년 7월 23일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일만으로 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

등기부상 과거 권리도 확인됩니다. 2005년 설정된 근저당권과 전세권은 이후 해지·말소됐으며, 2012년 설정된 전세권 역시 2014년 해지됐습니다. 이들 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

2025년 2월 17일 최상진의 채권자로 강제경매개시결정이 등기됐으나, 2026년 6월 15일 취하로 해당 경매개시결정등기는 말소됐습니다. 이후 2026년 7월 21일 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 5명 중 2명은 보증금 미상

하영복은 2015년 전입으로 말소기준권리보다 훨씬 앞서지만 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 있음이라는 조사 결과와 별개로 실제 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

임재옥은 2020년 전입, 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원으로 확인됩니다. 배당모형에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 분류돼 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.

이상원은 배당요구가 접수된 사실은 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음 또는 없음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,053,772,000원 가정)

현재 회차의 배당 시뮬레이션을 재현한 것입니다. 임재옥의 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 별도 처리되어 매각대금 배당에 포함되지 않습니다. 최상진과 박하향의 보증금은 각각 전액 배당되는 것으로 계산했습니다. 하영복과 이상원의 미상 보증금은 이 배당표에 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액은 실제보다 크게 산출됐을 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

위 시나리오는 제공된 배당 계산을 기준으로 한 가정입니다. 세 시나리오 모두 임재옥의 매수인 인수액은 10,000,000원으로 유지됩니다. 최상진·박하향 보증금의 전액 배당 여부와 근저당 배당 가능성은 이 모형에서의 결과이며, 미상 임차인 2명의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

④ 권리상 주요 위험 — 반드시 확인할 사항

⑤ 건물 이용상태·토지·입지 분석

• 위치. 경상남도 진주시 평거동 소재 수정초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트와 주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 5층 건물이며 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 1층은 계단실, 2층부터 5층까지는 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 용도 불일치. 건축물대장상 2층 및 3층은 근린생활시설이나 현황은 주택으로 조사됐습니다. 건축물대장·등기·실제 이용현황을 대조하고 위반 여부 및 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 272.0㎡, 지목 대, 토지이용상황은 주상용이며 지형은 평지·세로장방형, 도로접면은 소로각지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 평거2주택 지구단위계획구역에 해당하며 가축사육제한구역 및 소로1류 접합 사항이 있습니다.
• 공시지가. 825,400원/㎡입니다.
• 위반건축물. 감정평가 자료상 위반사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 건축물대장상 근린생활시설과 현황 주택의 차이는 별도 확인이 필요합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 하영복 보증금 확인. 301호의 2015.11.05 전입과 대항력 있음이 조사됐습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 이상원 점유관계 확인. 배당요구일은 2026.09.29이나 전입일과 보증금이 미상입니다. 주민등록 전입세대 확인 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 임재옥 인수금 반영. 배당모형상 보증금 10,000,000원은 매수인이 부담하는 것으로 처리됩니다. 실질취득 하한에 반드시 포함해야 합니다.
• 최상진 임대차 실체 검증. 임차인 명의와 등기부상 다른 권리관계의 동일성에 대한 경고가 있습니다. 보증금 지급증빙·임대차계약·점유 사실을 확인해야 합니다.
• 박하향 배당 확인. 65,000,000원 우선변제 배당을 가정하고 있으나, 실제 배당표에서 전액 배당 여부를 확인하고 미배당 잔액 발생 시 인수 가능성을 반영해야 합니다.
• 근저당 실제 채무액 확인. 채권최고액 516,000,000원과 신청채권 청구액 486,898,234원은 다릅니다. 금융기관의 실제 채무잔액 및 배당요구액을 확인해야 합니다.
• 호별 점유·명도. 301호·401호·402호·502호 등 복수 점유관계가 확인됩니다. 각 점유자의 계약관계와 명도 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 2층·3층의 근린생활시설과 현황 주택 이용 차이를 확인하고, 용도변경 및 관련 행정상 제한을 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각 여부, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ의 포함 여부, 조경수 및 옥탑·발코니 평가범위를 감정서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 자연경관지구 및 지구단위계획구역의 건축·이용 제한을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 시세·환금성 확인. 동일 건물 및 인근 유사 물건의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 조사해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로 시세 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 임차인 인수액이 먼저다”

창원지방법원 2026타경263은 감정가 1,053,772,000원의 신건으로, 토지와 5층 건물이 일괄매각되는 진주 평거동 연립·다세대 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 9월 13일 새고성농업협동조합의 근저당권이며, 그 이후의 임차권등기와 경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 여부를 검토해야 합니다.

하지만 이 사건은 단순한 말소기준권리 분석만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 조사상 임차인은 5명이고, 4명은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 문제가 있습니다. 이 중 임재옥의 보증금 10,000,000원은 배당모형상 매수인 인수로 반영됩니다. 하영복과 이상원은 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성을 계산할 수 없습니다.

최상진과 박하향은 각각 20,000,000원과 65,000,000원의 임차보증금이 확인되고, 현재 매각가 가정에서는 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건이 있으므로 실제 배당액을 확인해야 합니다. 최상진은 등기부상 다른 권리관계와의 명의 동일성에 관한 의심 사항도 있어 임대차 실체 확인이 필요합니다.

현재 확인된 임재옥의 인수액만 반영해도 실질취득 하한은 1,063,772,000원입니다. 여기에 하영복과 이상원의 미상 보증금, 그리고 최상진·박하향의 미배당 잔액 가능성을 추가로 검토해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장에서 저렴한지 여부도 판단할 수 없습니다.